原创内容，抄袭必究，仅供参考
既是“国家级科技绿谷”，
也是“城市活力峡谷”。
根据最新公开的 《上海市城市更新行动方案（2023-2025年）》，桃浦智创城 和 漕河泾 并列成为 上海市四个重点推进产业集聚区之一 。
【文件截图】@是规划不是鬼话
桃浦智创城的规划定位 ，更是分别从 四个维度 来阐述的：
在国家层面 ，将是 国家级科技示范绿谷；
在长三角层面 ，将是 长三角总部商务龙头；
在上海市层面 ，将是 上海市生态智慧城区；
在普陀区层面 ，将是 点亮普陀的“城市名片”。
【规划定位】@是规划不是鬼话
其中最重要的定位，当然是 “国家级科技示范绿谷” 。
这个定位涵盖了两点： “科技” 和 “绿谷” ，完美地阐述了 桃浦最大的两个特征优势： 科创产业 和生态环境。
【规划概念图解】@是规划不是鬼话
在此之前，可能你对桃浦板块规划的印象，只停留在有个很大的桃浦中央公园。因为自媒体中介在网上说来说去都只会说这一点。
确实，如果只是自己看桃浦的规划用地图，很难看出 桃浦的规划优势和未来的发展愿景 。
【桃浦智创城规划用地图】@是规划不是鬼话
因此，我们将全网首次给大家带来独家的、深度的《桃浦板块城市规划系列解读》。
今天我们就以 桃浦智创城当年的城市设计方案 ，来给大家从桃浦板块的 “规划初心” 开始说起。
规划理念
首先，桃浦板块的规划概念是 “城市活力峡谷” （ Urban Valleys ）。
【规划理念示意图】 @桃浦智创城城市设计方案
在板块中央打造一条 长约2.8公里、宽达300多米 的“J”字型中央绿地，但它并不仅仅是一条 生态走廊 ，更是 与两侧的城市功能组团亲密互动 的交往空间。
【桃浦中央公园效果图】@JCFO
中央公园与两侧的建筑和街区，形成了很 柔性的城市界面。
【城市界面】@桃浦智创城城市设计方案
这就形成了一条 真正的“城市活力峡谷” ，以桃浦中央绿地为核心，由两侧街坊围合而成的一大块生态景观花园式片区。
【城市峡谷效果图】
但是，只有一条南北向的中央公园，还不够。
规划希望通过 多条横向的活力廊道 ，将两侧的街区与中央公园交织在一起。强化中央公园对两侧的 联系和渗透 ，形成多条街区间的林荫步道和小型带状公园。
【大公园+小绿廊】@桃浦智创城城市设计方案
将这个规划理念 落实到城市空间 上，就成了 一条“活力峡谷” 将桃浦智创城分为 五个主题片区 ，三条横向活力廊道，形成“一个核心区、两种小尺度街区、三条廊道”：
【规划空间结构】@桃浦智创城城市设计方案
【桃浦智创城核心区鸟瞰效果图】
首先，规划将中央公园与创意、商业、表演融合在一起，形成具有 “引爆” 特质的 城市活力触媒 。
【城市活力触媒】@桃浦智创城城市设计方案
【桃浦中央公园不同活动场景示意】@JCFO
然后，规划利用“小街区、密路网”将公园两侧的城市空间都切分成一个个 小尺度的、人性化的活力街区 。
【小街区】@桃浦智创城城市设计方案
不同于传统的公园与城市的关系 ，桃浦中央公园通过 功能各异的活力廊道 ，联系公园两侧、形成 多样化的街道生活 ， 将城市与景观交融 ，使建筑与公共空间 相伴相生 ，充分提升中央绿地的使用价值。
【城市与景观充分融合】@JCFO
桃浦中央公园两侧的小街区， 就像一个个“活力细胞”一般 “生长”在公园两侧，形成紧凑高效而可变的城市空间。
【桃浦城市设计草图】@桃浦智创城城市设计方案
上面这张就是当时规划桃浦时，如何将规划理念落在空间上的 “规划草图” 。和现在桃浦的规划用地图对比一下，不能说十分相似，只能说一模一样。这说明桃浦智创城的详细规划编制， 充分落实了最初的“规划初心”和设计理念 。
【从规划理念落地到控规图则】@是规划不是鬼话
现在你再来看桃浦的规划用地图，是不是就理解得更深刻一些了？
但以上的这些，还只是空间上的规划，更重要的是 往这些空间里装什么内涵（产业） 。
那么，第一个问题来了：
为什么是 “生态 + 科创” 的组合？
接下来，我们分别从 “生态” 和 “科创” 两个维度来展开、深度解读一下，桃浦板块所采用的规划模式和未来的规划愿景。
01
对标森兰，
比肩长风？
在上海中心城的十大楔形绿地之中，只有桃浦楔形绿地是明确以“科创”为定位的板块。
【上海市中心城区楔形绿地分布图】@是规划不是鬼话
而大家熟悉的桃浦中央公园，其实 只是桃浦楔形绿地的一部分 。不论尺度、形态，还是混合功能的国际社区，都很 类似于森兰楔形绿地 ，可以理解为 “浦西版的森兰” 。
【桃浦中央公园总平面图】@JCFO
我们具体展开来讲一下 桃浦板块和森兰的异同之处：
规模相似
首先，在整体规划层面 ，桃浦和森兰拥有 规模非常相似的公园绿地和水系 ，如果我们用 等比例 的形式 对比一下：
【桃浦与森兰板块蓝绿网络格局对比】@是规划不是鬼话
这俩都是以区域中心的公园为核心，连接周边的绿地与水系，以 景观为纽带 串联室外空间，从而打造出 高品质的国际社区。
生态与生活 充分融合
而且，桃浦和森兰的公园绿地都是 南北向、狭长形的 ，而且 与两侧 城市的“生长方向” 相同 ，相比起世纪公园等市区的块状绿地，其与周边区域 “接触面”更大、与两侧街区的联系和渗透更强 ，更长的周长使漫步绿道也更长、漫步体验更好，实现了 生态与生活充分融合 。
【不同绿地的形态与规模对比】@是规划不是鬼话
背后的原理也很简单：对于同等面积的图形，形状越是 狭长、复杂 ，甚至是有较多优角的 凹多边形 ，其 周长\面积的比例越大 。
【绿地形态模型】@是规划不是鬼话
比森兰“多一重”融合
不仅如此，在某些方面， 桃浦甚至比森兰规划得更好 。
森兰国际社区，只做到了生态与生活的融合，与外高桥的产业还是比较割裂的；而桃浦智创城，则是将居住、办公、研发等功能充分融合，突出 生态、生产、生活 “三生融合” 的理念。
【桃浦规划功能混合示意】@是规划不是鬼话
【“三生融合”规划理念】@是规划不是鬼话
说完了，整体规划层面；
那么，作为一个公园本身，
桃浦中央公园自身的景观设计，有哪些亮点呢？
如果把它和刚提到的世纪公园相比较，二者虽然同样都是 大型的市级公园 ，但桃浦中央公园的 设计手法更有可圈可点的特别之处：
“山水格局”
桃浦中央公园从 “山水新自然” 设计理念 出发， 掇山与理水 是其重要的设计策略，也是对中国山水园造园手法的呼应。
【设计理念】@JCFO
公园中垒出的 大大小小的山丘 ，在保证了更 丰富的步行体验 的同时，也带来了 更广阔的景观视野，瞭望塔、观景台 等设施的置入更是强化了这种体验，这样的 竖向设计手法 在上海市内是 很罕见 的。
【地形高差设计】@JCFO
【山丘景观视野】@JCFO
丰富的亲水岸线
丰富的岸线类型 也赋予了滨水活动区更多样的功能，既能满足快闪 展览、音乐节大型活动 的开展，也预留出了部分小型的私密空间供人独处， 人们可以与水进行亲密地接触。
【岸线设计示意图】@JCFO
生态策略
今年北京受到暴雨侵袭让大家都看到了 防洪排涝 的重要性。
桃浦中央公园的水域起到了 串联周边水系 的作用，引进周边水体及地下管道形成 动态循环 ，以 适时抽调地下水池或汇集雨季多余的地表水，缓解区域排水压力，体现了先进的生态理念。
【分时区域水循环示意】@JCFO
南有苏河长风、北有桃浦
根据“上海 2035规划”，普陀区将构建 苏州河、桃浦两大楔形绿地。
【普陀区生态资源分布图】@是规划不是鬼话
苏州河楔形绿地 对应的是 长风 ，而 桃浦楔形绿地 对应的就是 桃浦 。
根据《普陀区单元规划（2020-2035）》， 普陀区生态规划结构：“两楔、十字骨架” 。其中的 “两楔” 对应的公园：桃浦中央公园，苏州河岸线公园和长风公园。
【“两楔”绿地】@是规划不是鬼话
【桃浦中央公园 VS 长风公园】
贯通桃浦河、苏州河滨水空间，塑造滨水公园带，构建 “十字骨架”：北部 链接桃浦地区、中部贯通真如城市副中心和真北地区中心； 南部 打造苏州河滨河活力带，链接长寿板块和长风地区。
【普陀区生态规划结构】@是规划不是鬼话
因此在普陀本区层面，桃浦的意义不亚于苏河沿岸的长风板块。
好了，“生态”维度说完了；
再说“科创”维度。
那么，下一个问题来了：
桃浦智创城，到底会引入哪些产业呢？
02
举全区之力打造的，
“普陀区最后一块拼图”。
在上海商办空置率普遍高的情况下， 桃浦将会入驻哪些产业、规划落地有没有保障？
“上海科创中心的新发展极”
首先， “科创中心”、“城市更新”、“产业转型” 这三个上海近些年城市发展的 关键词，各个都与桃浦地区紧密相关。
根据《普陀区“十四五”规划》，“桃浦要打造 上海科技创新中心新的发展极 。重点培育战略性新兴产业，承载 更多高科技企业 在此孵化汇聚，集成政策支持，全方位立体式服务，加快形成 创新创业生态 ，加快建设 创新成果策源地转化地、国际合作承载地和产业发展集聚区，更好服务上海科技创新中心建设。”
【桃浦产业功能规划图】@是规划不是鬼话
在 科创产业 方面，智创城南部的 中以创新园 ，规划定位为 科创驱动转型的新引擎 ，在普陀区“十四五”规划中，被赋予 “同‘一带一路’沿线及其他国家开展深度创新合作 ，高标准打造国内外前 沿科创成果转化的首发地和核心枢纽 ”的重要角色。
【中以（上海）创新园】
截至目前，园区已有 一百多家创新、创业的企业入驻，落地各类知识产权超500件 ，其中八家企业完成了各类融资。另外，国内知名的 互联网安全头部企业360公司 ，将其国际业务落位于此，携手中以(上海)创新园推动打造国际数字安全与生态运营中心。
再往南的 智创TOP综合体 则是 集商业商办、科创与文娱休闲为一体的高品质综合体 。既是产业经济的发展动力，又是供居民休闲娱乐的城市活力。
【智创TOP效果图】
目前已集聚多家 税收千万级 的总部型企业，已有约300家注册企业，超过47亿元的注册资金汇集这里。
说到底， 无论是产业的引入，还是规划落地的速度和保障，其实都取决于 地方政府的重视程度 。
那么，
普陀区对桃浦智创城的重视程度如何？
可以说，已经 重视到无以复加 。
“一带一心一城”
在《普陀区“十四五”规划》里明确： 加快构建 “一带一心一城”空间发展布局。
一带： 苏河（长寿、长风、长征）水岸经济发展带。
一心： 真如城市副中心。
一城： 桃浦智创城。
【普陀区“十四五”规划空间布局】@是规划不是鬼话
“通过 桃浦智创城 的建设，打造上海市人工智能的高地；通过 真如主城副中心 的建设，形成文化生态引领的新型城市副中心；通过 苏州河文化生态休闲带 的建设，形成上海世界滨水区的重要组成部分。
通过以上三大功能区的发展， 提升普陀区在上海市的整体形象，形成普陀区的 ‘产业名片’、‘文化名片’、‘创意名片’。”
你看“十四五”规划已经说得很直白了，这三个板块就是用来 提升 普陀形象的，分别 对应了未来普陀的“三张名片” ，而 桃浦智创城就将是普陀区的 “产业名片” 。
【大桃浦地区效果图】
普陀，正举全区之力打造桃浦板块。
在《普陀区“十四五”规划》*共中**提到，“苏河”11处、 “桃浦”6处 、“真如”5处、“长风”4处、“长寿”2处， “桃浦”出现的 词频比真如、长风和长寿都要高 。
【各版块出现的词频】@是规划不是鬼话
那么，问题又来了：
· 桃浦为什么这么重要？
普陀“最后一块拼图”
不仅如此，桃浦是 普陀区的“最后一块拼图”，成败在此一举。
我们再来 细品一下 ，普陀“十四五”规划里原话：“ 基本建成 苏河水岸经济发展带， 全面建成 上海真如副中心、 初步建成 上海桃浦智创城。”
因为桃浦是 唯一一个 城市发展空间巨大 的板块，所以“十四五”给到的目标只能是 “初步建成” ，一时半会还开发不完， 规划潜力巨大 。
可以说：
普陀区的 成片可开发板块，只剩桃浦了 。
03
上海中环的一次
“大联合”
桃浦的发展，也是顺应上海中环的一次 “大联合”。
“中环版”四号线
最近，轨交26号线的传闻沸沸扬扬。
似乎大家是刚刚才知道， 上海中环或将有这么一条地铁环线。
相当于，“中环版”的四号线。
但这条“中环版”四号线，我们其实五年前就已经给大家透露过。
因为在2017年批复的《上海2035总体规划》中，就明确 在中环的位置预留了一条地铁环线的空间。
【中环预留轨交环线】@上海2035总规
也就是说，上海中环的这条轨交环线，已经规划预留了6年，根本不是什么新的规划理念，而且具体的线路和站点仍未确定。
那么，为什么会突然"火"起来呢？
其实是因为一些不懂规划的媒体，突然看到了前滩南的控规（其实也是几年前批复的规划），里面预留了这条轨交线和站点，就误以为这条轨交线已获批复。
【其他媒体误以为的规划依据】
实际上，不止前滩南，桃浦智创城的控制性详细规划里也很明确地预留了这条轨交线的线路，甚至是规划站点的位置。
下面这张是桃浦智创城核心区的《普适图则》，图中清楚地显示了轨交26号线预留的站点位置和换乘线路：
【普适图则中的轨交线路】@桃浦智创城核心区控规
由图可见，共有两个的预留站点：一个是常和路站，就紧挨着中环桃源里的东南侧；另一个是祁连山路站，可与轨交11号线换乘。
在下面两张桃浦智创城核心区的《附加图则》中，则可以看得更为清楚：
【附加图则中的轨交线路】@桃浦智创城核心区控规
有意思的是，这两个规划预留的站点，都能和现在网传的轨交26号线的站点设置对得上号 ：
注意：这是网传规划，仍在研究中，尚未获得批复
那么，
上海为什么会规划这条中环轨交环线呢？
为了“连横”，也就是联结上海金色中环上的城市副中心和主要功能板块，形成“合力” 。
规划在中环的位置预留了这条全国最长地铁环线的空间，将来建成的话，将使桃浦、五角场、真如、金桥、张江、前滩、前滩南、漕河泾、大宁等上海金色中环上的重要板块“合体”，或许在下一轮的上海2050总体规划中，作为一个整体融入上海中央活动区。
桃浦智创城轨交规划
以我们平时的规划实践经验来看，在桃浦智创城的控制性详细规划中预留了轨交26号线的站点和线路，可以说明：这条轨交线路确实已经研究中 。也说明 大概率会有这么条轨交线，但是具体的线路和站点设置方案还在研究中，仍有调整的可能性。
如果未来建成，将为桃浦智创城居民，带来极大的便利性。
以某site为例，“15分钟生活圈”内不仅有 3条已建成的轨交线和4个站点 ，分别为1 5号线、11号线 和 南何支线 ，而且根据《上海市城市总体规划（2017-2035）》， 规划26号线 （已启动研究）将 沿祁连山路设立站点（网上预测为常和路站、祁连山路站），轨交20号线向西延伸 （研究推进中）串联桃浦智创城，新线路与站点的建成，这些无疑会 对紧邻轨交站点的中环桃源里是巨大的利好。 （以今后官方批复规划站点为准）
规划用地类型分析
不仅如此，我们还汇总该范围内的规划用地图（如下），发现区域内有 大量的公共绿地（绿色），还有很多商业和办公（红色），以及住宅用地（黄色），功能混合而且很生态。
通过对 不同类型的规划用地面积占比 进行统计，发现以下三个特征：
1. 规划公共绿地占比达到惊人的接近40% ，这还不包括项目南侧与东侧的水域和防护绿地，生态环境极为优秀；
2. 接近24%的居住用地，说明 居住氛围浓厚 ；
3. 商业、商办、研发用地之和超过12%，说明非常 注重产业发展，规划能级较高 。
规划潜力剖析
通过 对比卫星图与规划用地图：
我们一一筛选出所有 规划尚未落地的潜力地块：
显然，区域内有 大面积的待开发土地 ，具备极大的 规划潜力 ，主要集中在以下几个方面：
1. 桃浦中央公园和周边绿地、河道 的建设，将打造极具特点的楔形绿地，构成一张“蓝绿网络”，居民在家门口就能观赏百万方生态公园；
2. 轨交26号线等规划研究中的轨道交通 ，若是成真将极大增强区域的可达性和便利性；周边多条城市道路的建设，将增强区域内外的可达性。
3. 规划 多处基础教育用地 ，将提供优质的幼儿园以及九年一贯制学校资源，为项目带来学区优势与教育保障；
4. 桃浦中央公园两侧的 居住用地 开发，将打造 大型生态景观花园式的国际社区。
5. 区域南部的 中以创新园 ，规划定位为 科创驱动转型的新引擎 ，在普陀区“十四五”规划中，被赋予 “同‘一带一路’沿线及其他国家开展深度创新合作 ，高标准打造国内外前 沿科创成果转化的首发地和核心枢纽 ”的重要角色。
再往南的 智创TOP综合体 则是集商业商办、科创与文娱休闲为一体的高品质综合体。既是产业经济的发展动力，又是供居民休闲娱乐的城市活力。
【部分产业园区实景图】@是规划不是鬼话
好了 ，
今天我们已经讲了很多 桃浦智创城核心区的规划理念 和 今后的发展逻辑 了。
其实关于桃浦板块的规划，咱们今天这些 还只是一小部分规划内容 ，我们另外还给大家分享过 更多关于桃浦板块的规划 ，比如：
· 你知道“大桃浦地区”，远远不止今天讲的这个范围么？
· 桃浦地区，规划区位优势有哪些？
· 桃浦与周边的真如、大宁等产业板块，将如何协同发展的？
· 大桃浦地区，内部的产业功能分工如何？
· 桃浦的产业发展前景如何？
· 桃浦“十四五”期间的规划落地进展情况？
……
原创内容，洗稿必究
对了，我们建有多个 “普陀”板块规划与置业讨论群 ，是一个 关于普陀区桃浦等各板块的城市规划 & 楼盘置业的讨论群，欢迎大家加入。
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