咨询房哥问题的粉丝中，想买东湖的朋友非常多。

为什么东湖会受到这么多人的追捧呢？我觉得最主要的原因有几点：

1、大开发商云集：新拿地的华润长安里、龙湖天璞、保利（案名待定）——东湖的标杆楼盘品牌响当当。

华润长安里效果图

有多少老爷们听到华润的楼盘就竖大拇指，就有多少小姑娘看完龙湖样板间就走不动路。

没办法，沈阳的本土开发商和小开发商们实在是太。。。不争气了——除了大开发商，承诺能够大部分兑现的基本寥寥无几。

这里不得不说点题外话：

在沈城楼市不景气的时候，某些辣鸡开发商就像正在求爱的渣男一样，为了把小姑娘骗上床胡乱许诺，等骗得贞操后才发现，大部分许诺都无法兑现。

渣男就是渣，辣鸡开发商就是辣鸡。

大部分人都觉得，与其花费精力调教渣男，不如找一个根正苗红的国企小伙。

最后，大部分本地土著把买房变成了相亲，有媒婆（中介）给推荐，连楼盘都没去过，就先问问：是大开发商不？小开发商我不看。呵呵，多么可悲！

每个懵逼的购房者身边都有一个“神人”，这个神人我们随便起个名吧，比如：李二狗。

李二狗混出了点名堂，在沈阳有好几套房子，每天口若悬河占据话语权，说多了你也就信了。

李二狗有句至理名言：买房就得买大开发商，万科、华润、金地、龙湖，其他的都不能碰。

你看看长白岛的万科城、华润幸福里都两万多了。买房子就得买大开！完美！

2、所谓的临浑河：很多人一听东湖，凭感觉就认为在河边，更有甚者，以为这些楼盘都是河景房。

然后在大脑中搜寻本就不多的房产知识，一不小心就跳出了前两个月隔壁李二狗说的那句话：买房就得买河边，稀缺。

李二狗好像还说过：沈阳现在河边没有地了，就剩下东湖和曹仲了，你知道曹仲万科都卖三万了，东湖这才一万四五多便宜啊。

沈阳就一条浑河，这是最大的资源，未来肯定是河边的房子最贵。

3、距离市区近：

目前的房地产市场以改善为主，很多老沈阳人对偏远的新区并不感冒，但是苦与老城区没什么新楼盘，稍微看得上眼的就得两万起。

于是选择了退而求其次，买在了离老城区更近的长白、奥体或者是东湖。

但是，改善的群体明显更爱新房。

于是，长白的华润润府火了，奥体周围的金地樾檀山火了，东湖的华润、龙湖火了。。。憋了十余年的改善需求伴随着这波房地产大势喷涌而出。

市场的中坚力量都在盯着新楼盘、品质楼盘、大开发商，甚至有人将沈阳这种只爱大开发商、只爱品质新楼盘的现象归结为马太效应，强者恒强、弱者恒弱。Bullshit！完全不着边际。

4、奇高的地价：很多人看好东湖是因为东湖拍地价格高。

不到一年的时间，东湖版块的地价从华润长安里地块的6000元/建筑平方米，到龙湖天璞地块的6500元/建筑平方米，一路涨到保利地块的7500元/建筑平方米。

李二狗对土地出让“很有研究”，他说：东湖的地价这么贵，开发商不是傻子，这么贵拍地，肯定有利好。

开发商的内幕消息多，我们普通人就闭眼睛买就行了。

这么高的地价，销售价不高啊，总不能让开发商赔钱卖房吧。有保利7500的地价顶着呢，你怕啥。

我相信，大部分关注东湖板块的都或多或少听过这种论调。其实，以上所有的论点、论据大部分都算有理有据。

但是，

这些东西无法支撑东湖板块的蓬勃发展。你一定有更好的选择。

1、大开发商云集：说是云集，其实只有3家大开新楼盘：华润、龙湖、保利。

为什么东湖会有这么多大开发商拿地？其实这是一个伪命题！

近年来，所有的新区都是大开发商云集。

不仅在沈阳，放眼全国各大城市，住宅用地越来越多地被大开发商抢走，房地产市场在迅速向头部集中。小开发商的日子很难过，大开发商的扩展速度越来越快。

即便在沈阳，市场火热的近两年，大部分的住宅用地被布局全国的大开发商拿走，不仅是东湖，张士、全运也是大开发商云集。

有人会说，全运哪有大开发商啊。恒大、万达、中海就不是大开发商？非的是华润、万科？

有人又要说了，那你说为什么华润、万科、龙湖、金地不在全运拿地？他们明显是不看好全运！

其实，不是华润们不想在全运拿地，而是这里竞争太激烈，大开发商都需要控制成本，提高利润率，不是看到地就要拿。

而且，土地拍卖上已经不是高价者得，其中增加了很多隐藏属性。比如：配建学校、配建商业。。。这些隐形的配件要求让土地拍卖价格看起来没那么高，有效地避免了因为高价土地被有关部门和媒体盯上，契合房住不炒。

殊不知，建一所学校或者配建一个商场，是妥妥赔本的买卖，华润们才不会轻易干这种傻事。

2、所谓的临浑河：东湖临河就是忽悠，河景房更是无从谈起。

东湖这几个新楼盘，全部距离河边1公里以上，而且与浑河之间还有住宅用地。

你今天能看到河不代表永远能看到河，你的“河景房”早晚会被新建的楼房挡住。

而且，一公里之遥，已经基本看不到什么景观了，完全不属于河景房的范畴。

3、距离市区近：作为三环内的板块，东湖确实距离市区稍近（相对全运板块），但也仅仅是比全运板块距离近而已。

东湖距离最近的奥体商圈接近十公里，横穿满是红绿灯的浑南大道是什么速度，相信不用我多说，距离大东区核心区域龙之梦更是十多公里之遥，可以说是四三不靠。

4、奇高的地价：高地价并不代表市场一定认可，所有的商业行为都需要市场的检验。

2017年-2018年是沈阳市房价起飞的一年，这是长期去库存不拍地的必然结果，不仅是东湖，全市的地价都翻倍还不止。

限购之后，高价地集中入市，市场究竟能不能够接受尚需时间检验。现在因为大品牌开发商买单，短期内周围配套发展不起来的话，谁来接盘？

除了上述几点问题，东湖还有一些硬伤。

长安桥

目前看来，东湖只是规划了一个临河公园，这是常规操作，整个浑河沿线都有，没什么特别之处。

其他的配套约等于0，之前传言的五星级酒店也不了了之了。

可以预见，在未来的很长一段时间内，东湖都是无地铁、无好学校、无大商场、无大型政府投入的地区。

试想，过了这波改善大潮，当楼市回归理性后，人口吸引力不足的东湖如何支撑起高房价？

我持悲观态度。