我是雕叔，房地产从业15年，已为上千人提供买房解决方案，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用十五年的实战经验帮大家答疑解惑。

以下为“雕叔谈楼市”公众号粉丝问答精选提问，请关注公众号提问

提问：万能的雕叔 能不能推荐几个两江四岸的投资盘 还需要划片区相对较好或者带学位指标的楼盘

回答：推荐弹子石：中海国际社区，天誉智慧城，蓝光coco，龙湖丽江。南岸：珊瑚水岸，融侨城花曼廷，重庆天地北滨路：鲁能星城，中海紫御江山，恒大中央广场，万科御澜道，融景城，恒大御龙天峰，龙湖春森彼岸

提问：雕叔 为啥链家 安居客 房天下的房源和价格差别大

回答：链家喜欢高挂10%，因为app就它一家，所以高挂便于“宰客”；房天下是卖端口，什么中介都有，大家喜欢报低了吸引客源；安居客我一般不用，数据延后一个月。

提问：雕叔雕叔 我也感觉到了 重庆的爆发力好像比武汉还要强 雕叔能否分析一下这其中的理由呀？

回答：强到没有吧，武汉爆发力强的帝斯曼，腹地这些楼盘，估计重庆没有楼盘可以比得上的。我在朋友圈说的爆发力还可以，仅仅指的“还可以”，因为这四年，这十年，这二十年，重庆楼市表现都很差，但是目前能有这样的涨幅，已经相当惊喜。但是重庆往往在持续性上有欠缺，涨了马上跌，跌还跌很多，属于不成熟市场。目前重庆也是分化行情，涨的好的收益会很好，

提问：雕叔,浦东唐镇和浦西的大虹桥哪里发展潜力更大？有人说大虹桥紧靠火车站,入住的企业以民企和传统产业为主，比较低端没有什么购买力,而且以后经济环境变了, 过了讲个故事就能发展起来的阶段了, 这对大虹桥的房价有支撑吗?徐泾将来的房价能达到其他同等外环的水平吗(周浦浦江6.5+ ,唐镇7+ ,莘庄8万)?

回答：唐镇与大虹桥,皆处于外环外侧几公里处,其中唐镇略近一点。这两个板块,都有较大发展潜力,但大虹桥的范围远大于唐镇。拿唐镇与徐泾镇,有较大的可比性。大虹桥的发展潜力,来自于虹桥商务区,同时也依托于这个亚洲最大的交通枢纽,辐射长三角。近几年,越来越的企业,将长三角总部搬到大虹桥,也不能说全是低端的,房企总部就有好十来个。唐镇的潜力,主要是为张江科学城做配套服务,包括居住方面。唐镇的二手房价格5.9万,徐泾, 5.8万。二者差不多。徐泾的中核、万科天空这之城近6万元,而唐镇的大名城紫金九号与浦发罗兰, 6万二三,实也差不多。展望未来长线发展,我估计徐泾的新盘房价将赶上甚至超过唐镇。至于拍44000元,这只是偶发事件,有些企业拿地水平不怎么样,总是踩错点,高估价的案例挺多。另,这个地价,也不代表未来房价一定要卖到8万。2016年保利在周浦拿的楼面价近5万,最后房价也只卖到5万多, 打脱牙和血吞。上海各板块分析及性价比高的楼盘推荐详见知识星球内部！

提问：菇神，您好！如何挖笋？看房二百套说的太简单了，具体看哪些方面？怎么评估是不是笋盘？

回答：各种app每天多看最重要，看多了就有感觉了。我一般每天看4-5小时app。然后选择其中非常优质的进行现场查看，这样可以省去很多现场踩盘时间。以点带面，看的多了，笋盘价格逻辑就逐渐形成了。我一般避开婆罗门热门盘，容易和房东进行短期博弈，再砍一刀。

提问：浮云，到家了在app上发的信息是不是有点不靠谱，感觉同一个小区价格差别非常大？

回答：应该是算相对靠谱一点的房源了。你再仔细看看，是不是同一个小区里面有公寓和住宅，混在一起了价格就不一样；还有可能是看江和不看江的差别很大；高层和低楼层的价差也很大；精装和毛坯还有一些差距。有些小区虽然叫一个名字，但是有多个组团，一组团和最新组团可能会差距10年时间，这里也是有价差的。

提问：补充追问：谢谢Mushroom，补充如下-DP目前4-5个，供应商的部分是持续滚动的，没问题。

回答：那目前手边类现金资产就是260w现金+200w供应商资金+200w xykxyd，每年另有300w净流入。如果对自己淘笋能力非常有信心，负债率可提至65%～70%，未来两年可新增资产包约3000w，甚至进入初级负现金流阶段，这个过程需要精细耕耘，每套都笋，优化*款贷**。

提问：您这么说是否照母山片区目前价格高估了，投资价值低？

回答：土著都冲昏头了，被kfs描述的美景给*脑洗**了。事实上我们很多人都不会有事无事去照母山玩啊！有什么可以去的？那里除了住家之外，一无景点，二无朋友圈，三无体育场，四无演唱会，五无车展。我很难想象以后照母山的商业，靠什么手段吸引全重庆的人周末都必须过去shopping！反之，观音桥坝坝舞北城天街大融城明星路演；鎏嘉码头北滨路千厮门大桥看洪崖洞夜景；南滨路烟雨花园和外地朋友去弹子石广场观两江交汇，已经深入重庆老百姓骨髓了。有时候我们很想去改变人民的生活习惯，但是对不起：想多了！

提问：帮朋友问的，麻烦解答详细点，感谢5.2号买的阳光城未来悦，单价套内到2.6万了，总价260万买套内面积97平的，主要家里两个孩子，大娃明年读小学，二娃三年后2024年上小学，本人计划着上半年买一套改善+学区的住房，预算250万以内，2号去阳光城未来悦看到确实没几套房了，暂时先交了认筹金3万，而且看着房价增长的趋势，1.想想咨询大V，这事靠不靠谱？2.想问下学区的事情，6年以后（2027年）大娃上数据谷八中，9年后（2030年）二娃上初中，目前阳光控股是投资建设了数据谷八中，但未来这个房子学区趋势请大V帮忙解读一下？3.还有就是这么高的房价我将来孩子上完学，这房子会不会不好出手？毕竟以中央公园的距离，确实离主城太远了～

回答：为了学区，去偏远郊区花与地段不匹配的价格，来买房，是一种愚蠢的行为！阳光城未来悦居然也要卖到26000元，总价260万了，这个价格基本上已经堪比核心区价格了。不值得！因为核心区区重点小学+区重点中学，也不一定差。房子不应该被学校附加过高的附加值，特别是现在教育平权时代，学区是最不稳定的因素。总结一下：你这个所谓的数据谷八中，你调研过有多少市级骨干老师没？还有他对口的空港人和街小学，又有多少骨干老师？（其实不如大部分市里的区重点小学）自己研究下吧。

提问：雕叔，天誉智慧城和玖城贰号，哪个投资更好

回答：这一期的天誉智慧城组团其实没有过年前团购那一期位置好，要离轨道环线远一些了，价格又涨了2000，还是清水；而贰号是正宗轨道环线盘，步行5分钟就到陈家坪站。再看看教育：贰号：陈家坪小学，育才中学天誉智慧城：大佛段小学，弹子石中学教育pk，贰号赢。还要考虑飞机航道影响。相比之下，精装1.3的中铁玖城贰号比起天誉智慧城好些。

以上为“雕叔谈楼市”公众号粉丝问答精选提问，请关注公众号提问