#青岛置业指南针##金三银四买房季##头条创作挑战赛#

最近一段时间的在网上出现了一个奇怪的争议，那就是青岛地铁11号线、13号线到底该不该修。有些固执的老年人，会觉得这两条线经过的区域都是“远郊区”，客流不高，天天都在“运椅子”的项目，实在没有必要为它们花太多的钱。

“有修这两条地铁的钱，还不如给我们住了四五十年的老破小区铺上地砖，外墙做个保温，楼顶补一下防水，楼道里安装几盏灯、换个防盗门，公共大院里栽几棵树，杂物打扫干净一点……”

真的是这样吗？当然不是。

少数活动范围固定在市南市北老城区的人不会乘坐这两条线路，并不能说明它们的修建没有意义。以青岛地铁13号线为例，它不仅不是“运椅子”，无论高峰还是平日，都是人潮汹涌，甚至可以说，青岛最挤的地铁根本不是1-4号线，而是13号线的小交路区间。

备注：由于车厢编组小、发车间隔、运距等原因，13号线运力实际上是不如1-3号线的。只是视觉观感上13号线更挤。

位于青岛西海岸新区的地铁13号线，为什么不在青岛传统主城区，却依然有如此之高的“上座率”呢？这个说来话长。

首先，青岛西海岸新区，恰好是整个山东人口增加最多的区域。

对城市进行分析，还是数据最有说服力。下表是青岛西海岸新区22个街道（镇）2010-2020年间的户籍人口变动情况：

我们知道，之前十年，青岛西海岸新区共计增加52.6万人，这个增量在山东各个区县当中居首。在我国北方各个区级行政单位当中，亦名列前茅。

如果考虑流动人口，那西海岸新区的实际居住人数，早已经远远超过了200万人大关。

稍微细心一下不难发现，其中薛家岛街道、长江路街道、灵山卫街道、隐珠街道四家，一共增加了48.9万人，占西海岸增量人口的93%上下。

这个数字很夸张，因为整个青岛120多个街道，这十年来一共只增加了135.7万人，仅仅四个街道就吃掉了青岛新增人口的36%，所以说“年轻人来青岛就是选黄岛”，就是事实的真相。

西海岸新区人口大幅增加的原因， 就是因为它是青岛乃至整个山东的实体产业聚集基地。

有些老青岛土著就奇怪了，黄岛这里有啥好的？既没有栈桥、教堂、网红墙，也没有中山公园、五四广场。为什么外地的年轻人都玩了命的挤，把唐岛湾、灵山湾的好一点的房子抬到二三百万、甚至五六百万，这些房子的首付，在市南都可以买套不错的房子了。

昂扬来，特们都些外地银，不懂……

如果年轻人来青岛是为了看栈桥、五四广场、德式建筑，那他们来旅游一次，住几天快捷酒店就很好了，完全没必要买房。

实际上，青岛前湾港、董家口重工业基地繁忙的进出口业务以及大批由实体制造业衍生出的大批产业，才是青岛这座城市对于外地年轻人有吸引力的根本原因。

而青岛港所在的位置，正是西海岸新区。青岛港落地所必然带来的大量配套，如仓储、物流、加工、制造……青岛相当多的实体产业，都在西海岸新区。

作为制造业大国，在产业升级的过程中，“产、学、研”结合是必走的道路。所以，青岛的诸多高校、科研机构，也都已经或者即将追随青岛港的脚步，坐落于西海岸新区。

而工厂、高校的来临，它们的员工消费，又顺便带来了大批教育、医疗、商业……

我们在之前的文章里提到过一个观点：

买房之后你的幸福指数，是跟家周边学校和商圈配套的丰富程度成正比的。但更重要的是，这个幸福指数，还跟你上班通勤时长的平方成反比的。

作为购房者买房的时候要面临很多因素的考量。孰重孰轻，我的看法是：

对于首套房刚需，和二套房改善这两种占了绝大多数比例的购房者而言，在满足预算的前提下，要先看房子周边的就业机会和通勤距离。在满足了预算和就业之后，才能再考虑教育、医疗、商圈、地铁这些东西的最优解。

牛顿：这话好像我没说过？……

青岛西海岸新区的产业实力，在青岛乃至整个山东，都名列前茅：

西海岸的产业实力有多强？老规矩，我们来掰扯一下数据：

青岛有64家上市公司，其中总部位于西海岸新区的就有11家，超过市南、市北、李沧的总和。还有一些上市公司虽然总部不在西海岸，但是在这里设置生产基地、实际创造就业机会（比如说海信）。

青岛有47家先进制造业产业链主企业，其中位于西海岸的占23家，接近全市一半的水平。

青岛的专精特新“小巨人企业”，全市有148家，其中位于西海岸的有29家。

青岛新经济潜力企业，全市共有132家，其中位于西海岸的依然名列第一。

此外，分析青岛的雏鹰企业、瞪羚企业……青岛无论哪一类企业评比的榜单，西海岸的数据总能名列前茅。

很多城市，比如说北京、上海、成都、济南，它们的高端产业都是聚集在市中心附近，外围仅仅是作为“睡城”，供预算不足的购房者“以时间换空间”。

但是青岛完全不是这种情况，它的实体产业大部分都集中在西海岸新区，海对岸的传统老城区，反而成为就业的“空区”，年轻人难以找到称心如意的工作。

西海岸购房者到胶州湾对岸寻找工作机会的情况，不能说没有，但只是很小的一部分，远远不能成为主流。

我们说过：购房的原则是：在满足预算的前提下，先看房子周边的就业机会和通勤距离，再来考虑教育、医疗、商圈、地铁、环境这些东西的最优解。

青岛西海岸新区之所以在短短的十几年实际吸引到近百万人前来工作生活，几十万人安家置业，一方面是它确实拥有自己的核心产业，能提供大量的就业机会。另一方面来青岛的年轻人，并非不理解青岛城市的历史文化魅力，但是大都毅然决然选择了西海岸新区，事实也是不争的：

老青岛土著说市南区的红瓦绿树碧海蓝天魅力独到，啤酒海鲜让人流连忘返，那好，请给年轻人一个不选成都重庆老火锅、武汉热干面、西安凉皮肉夹馍、乃至淄博烧烤的理由。

老青岛土著说青岛的三甲医院、重点学校有很多都在市南市北，那好，请给年轻人一个不选济南、西安、天津的理由。

翻遍周边兄弟城市，都找不到一个像西海岸新区核心地带这样的，有山有水有地铁，教育医疗一应俱全，能提供相当薪资待遇，房价还如此低廉的区域。

来青岛当然选黄岛，老城区玩玩还可以，工作那么难找，有什么值得留恋的吗？

那么，西海岸的宜居之地在哪里？不少人已经看出来了：

山南水北，景观秀丽的灵山湾，作为西海岸乃至整个青岛着力打造的中央宜居带，这里才是年轻人考虑西海岸安家置业的“正解”。

古人云：山南水北为阳。北京能成为伟大的首都，就是因为渤海之滨、燕山脚下的独到地理位置。而小珠山下的灵山湾，因为与八大关、麦岛-石老人极其相似的地理地形，又被称为“青岛下一个富人区”。

虽然西海岸站在需要大批吸纳外地人的“一盘大旗”之下，在操盘供地角度，不可能允许灵山湾的房价在短时间内涨得太快太高，而且突如其来的疫情也打断了灵山湾片区发展的节拍，但是事实是不争的：

从2018年一直到2022年，灵山湾片区的房子，无论是成交数量，还是成交金额，都在青岛各大片区里遥遥领先的第一名。

有些外地的学者、地产博主考察过灵山湾以后甚至感慨：

站在青岛一城一地的角度，可能浮山后的教育资源更稀缺、崂山区的名声更尊贵。

但是放眼全国视角，不论浮山后、张村河还是东李，在其它城市都可以找到一一对应的板块。唯独灵山湾的山海景观，在兄弟城市里完全找不到竞品。

以灵山湾这个片区如此的山海环境、和周边实体产业、生活配套的丰富程度，这个片区的房价才卖1万多，青岛这简直是在贱卖自己城市最核心、最宝贵的资源。十几年后、几十年后的下一代青岛人，很有可能会扪心自问：我们当年为什么要在这样的区位海量供地？这么粗放地搞建设？

毕竟学校医院都可以再建，海岸线可是用了一寸少一寸，再生重建的成本极高，青岛的大陆海岸线只有710公里，人均只有7厘米，还有大部分是滩涂、码头、港区，不能修建景观住宅，这个你懂的。

有些人到了今天还在忽悠什么“青岛不缺海岸线”，格局打开一点，无论是站在青岛的城市发展、IP人设，还是个人吸引流量，甚至求客户买房子的角度，都没有任何好处。这种言论，只能迎合部分蜗居在“老破小”里最短视的青岛底层土著的感官刺激。

反过来，站在前来青岛工作、生活的角度，站在来青岛购买休闲度假海景房的购房者的视角，站在青岛的中高端圈层眼里，如此便宜的房价，意味着什么？

就两个字： 机会！

2023年，是否是购房者安家置业灵山湾的最后良机？

时间来到2023年，经过三年不停止的口罩、封控、查码，最后群“阳”……到了这样一个黄金般的春天，很多地产同仁终于走出家门，然而调查的结果是：他们一直以为的百盘大战、开发商们为了迎客使出浑身解数、不惜开打价格战的灵山湾，居然快要没房子卖了。

沿着滨海大道数一数，华润灵山湾悦府能看海的房源已经只有几十套，完全是涨价任性，灵山湾壹号已经交付，还有最后三栋楼就可以彻底封盘。

海信灵山湾天玺、康大开元府售楼处即将关闭，剩下的最后几套房源，不是边角料，就是个别清退出来的房子。

灵山秀水作为小开发商去年年底开售的产品，居然也已经销售过半。

唯一房子剩下比较多的是中交山海大观，更重要的是，灵山湾片区，已经有两年时间，没有出现土地供应了……

出则繁华，入则宁静，不远处就是产业基地和城市的商业核心，回到家推开窗户，眼前不是大海的碧波荡漾，就是园林的亭台楼榭、郁郁葱葱，这是购房者安家置业的最高境界。

灵山卫街道未来若干年，仍然能每年增加上万人、乃至数万人，这里的房子，绝没有永远保持便宜的道理。

物有三六九等，人分三教九流。西海岸新区大批高校、实体产业落地，带来的不仅是普通生产线上的操作工人，随之而来的还有高校科研人员、企业管理人员、特种作业人员……

要知道，仅仅是一家大型钢铁、化工企业里能够掌握所有设备运行节奏，规避事故发生的安全部门负责人，年薪就要至少几十万，而且“很不好聘”。更别提掌握核心材料、核心配方、核心工艺的高级人才……

这些人，代表了青岛乃至整个山东最高端的圈层，是不亚于崂山的金融精英、IT巨头的。

随着人民生活水平的逐渐提高，西海岸部分事业有成、财富积累达到一定程度的高圈层人士，对安家置业的需求也会越来越高。而西海岸到崂山动辄四五十公里的通勤距离，也决定了他们根本不可能选择崂山作为购房的“目的地”。

一言蔽之，以西海岸新区的人口增加速度和产业落地速度来看，在2030年之前，整个新区必须划出一个区域，供这些精英圈层安家置业。

说人话，就是灵山湾不管经历多少波折，它最后依然会成为青岛“下一个富人区”。

而在2023年，和达•珺山的横空出世，就为西海岸众多的购房者提供了一种新的生活方式。

好的房子，不是面积的简单增加，或者千篇一律的户型结构，而是要在“住”的角度进行大胆创新，给用户一种与众不同的安居体验。

青岛本土开发商和达集团，就是这样一个用心良苦的开发商。

之的前和达集团，在灵山湾建设的头个产品——和达•海映山，因为给了购房者魔方般的空间组合，辅以极高的性价比，一举成为整个青岛卖得最好的别墅小区，短短两年时间即售罄清盘。

而兰东路上的和达•云辰，把小户型开发到了极致，又辅以学校、地铁各种配套，直面年轻人安家置业的第一需求，又一次成功地成为整个青岛的热门在售楼盘。

而这一次的和达•珺山再接再厉，在灵山湾“后地产时代”的产品创新上再次走出了自己的风格：以“中式庭院”的方式，汲取国学精华和中国传统文化符号、中式建筑元素，再结合现代的材料设计户型和生活场景，形成独具特色的新中式建筑，成为新一代改变灵山湾定义创新产品。

要把产品做好，这件事当然不容易，但是好的产品一旦做出来，就能对市场上的其它竞争对手形成“降维打击”。

珺山，首先，这个名字，就非常的讲究。

珺，既是美玉，同时也意味着珍贵。从拆字的角度而言，“珺”由“王”和“君”组成，“王”意味着王者，有显赫的威望，而“君”意味着君子，有谦和的心性。

山，既是景观，也意味着高度。从楼盘所处的地理环境而言，东北是海拔725米的小珠山，南边是海拔513米的灵山岛，西南又是海拔486米的大珠山，三山环抱，自然环境优渥。

这个命名，就决定了楼盘的高端属性。而楼盘的设计和用料的水平，又岂止“珺山”二字所能讲得明白。

不说高9米，宽34米的大门本身就是一个宫殿式建筑，让归家的业主有一种隆重的仪式感，就如同明代内阁首辅、清代军机处大员登临上朝的感觉。

而绵延的竹林之下的石凳、棋桌，又能给人一种江南名士的儒雅和风流。象棋大师曾经说过，一组流畅的攻杀战术，就像一段动听的音乐一样美妙，而这无关乎春夏秋冬。

门口的一对铜狮，寓意给业主带来祥瑞之气，园林里的石桥，寓意走过的业主都会平步青云。

遵循古法的前庭水景，由整个围合院落的打造，寓意四方财位向小区中央汇聚一堂。

进到里边，就是和达•珺山上万平的多层次中式园林体系，形成了一进风华、二进凌霄、三进若谦、四进清致、五进归心的所谓五重布局的九境造园。

开发商动用这么大的手笔来建设，不是仅仅为了一个金碧辉煌的售楼处，这里未来变身会所，为未来所有业主提供一个服务平台。

也就是说，和达•珺山的业主，走出小区，看到的是灵山湾一线山海环境。而走进园林，得到的是奢华而又不失私密的尊享空间。

生活要的就是不被定义，别人买过的苹果手机、穿过的奢侈品我也要有，别人孩子上过的辅导班，我也要自家孩子报名，那结果除了一个“卷”字，说明不了任何问题。

只有占有了别人不曾占有的资源，获得了别人没有获得的空间，才是成功人士能够与众不同的根本之所在。

和达•珺山就是这样一个与众不同的产品。

珺山联排由187平和207平两种户型组成，地上三层，露台约27-32㎡以上，地下还有6米的挑空大空间，可以自由改造。户户享有南院、北院、下沉庭院，而正是有了下沉庭院加持6米地下层高的设计，可以让业主在户型改造后，实现5层全明的空间享受。

无论是烧烤、轰趴、养花自由，还是刻在国人DNA里的种菜梦想，在和达•珺山这里，都可以一举实现。

尤其值得一提的是，和达•珺山的大手笔赠送，187平的联排可以通过装修实现417平的实得面积，而207平户型改造后的实得面积更是高达504平。看起来单价很高，其实性价比一点都不差。

除了联排这样的墅级产品之外，和达•珺山140-166平的小高层大户型改善产品也是销售主力，首开的部分正好位于中庭园林的后方，楼间距超大，前方就是万平实景园林，户型相当不错，而且每户也有11-15平的超高赠送。

文章最后，其实还是那句话，来青岛工作、生活的人，他们都知道这座城市的符号是栈桥、中山路的老街老巷，也明白市南区的德式老建筑代表城市的一段记忆和历史。

但是人不能生活在记忆和怀念当中。青岛老城区这些历史文化，是青岛精英人士周末携全家打卡、娱乐、休闲的目的所在，但是他们平日的工作、收入，还是要靠西海岸新区庞大的港务、高校、产业基地带来的就业机会来实现。

是的，年轻人来青岛就得选黄岛，虽然这话很多青岛老年人不愿意听，但就是这么个理儿。

如此多的产业，如此多的人口，青岛地铁13号线大珠山以西段为地上轻轨线，按每公里造价2个亿算，满打满算不过80个亿的一次性投资，而董家口工业区一年能提供的财税收入就高达30多亿元，仅仅一家青岛钢厂就能提供2万多个就业机会，补贴地铁的运行，自然绰绰有余。

键盘侠们执着的青岛地铁11、13号线不该修建的争论，至此可以休矣。

无产不强，无工不富。西海岸高学历的高校科研人员、企业管理人员、特种作业人员，掌握着核心技术、核心工艺、核心配方，了解各种设备的操作运营……这些人都是青岛素质最高的群体。

在和达•珺山置业，其实就是工作、生活在青岛西海岸的精英们，安家置业的最好选择之一。

我们，见证青岛30年房地产发展，亲身历经东部大开发，主城区、西海岸、城阳日月变迁，房价起伏跌宕。敢于讲真话，不畏阻力，不随波逐流，不畏人言，打碎各种谎言，坚持钻研青岛楼市真相。

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