前两天和家里打电话，我妈说老家的明发商场在搞活动，人挤人。
明发？在无锡烂尾十几年的不也是明发吗？？？
在办公室聊起这个梗，有同事想起了一茬儿：“我前几天去那边踩盘，看到明发在招商了”。
之前也有消息出来，明发和中闽百汇要合作盘活这个项目，项目也已更名为悦尚奥莱。
△图源网络
这个烂尾十几年的商业大盘，能不能借此机会重新复活呢？
想求解这个问题，可能需要从地段、客群、运营、招商多方面去思考：
项目本身怎样，规划如何，地段怎样？
悦尚、明发、中闽百汇，这三者是什么关系？
谁操盘？有商业运营经验吗？
招商怎么样了？
带着这些疑问，昨天我去实地看了一下。
我从工作人员和附近居民那里获取了一手信息，回来又查询到一些官方资料，现在说一说我的收获和想法~
01. 关于项目，机会点有没有？
先看选址，明发商业广场位于天一新城板块，北环路和惠山大道的交叉口。
南面、西面连接两条主干道，所以从别的区域开车过来十分方便，处在大十字路口，项目的昭示性也非常强。
地铁我之所以没提，是因为从天一站出来，到明发还有1.5公里左右的距离。
不远不近，真要步行也可以，但沿途又没有什么特色店、休息凳，可以让人分散注意力、歇歇脚。
所以，指望地铁引流，基本不大可能。
除却位置优势之外，客群也有支撑。
因为附近有不少成熟小区：天润花苑、天河小区、天一公馆、新盛苑、锦盛家园等。
也有很多新盘在慢慢交付：万科天一新著、天一玖著、美的国宾府、德信云溪名著、碧桂园都荟等。
当然，流量也要讲质量。
抛开地域歧视地说，早先一批在天一买房的人大多是来锡务工的外地人，当时这里房价也便宜，身价高的人可能更多地住在主城、长江北路、河埒口。
所以从这个角度来说，明发现在定位成奥特莱斯（名品+折扣）还是靠谱的。
有楼盘、有人口，定位也靠谱，而且外部还没有强劲的竞争对手。
就说惠山万达吧，距离天一新城也有6公里远，而且万达那片缺少集群效应，说是商圈，基本还是在靠一个万达滞留顾客。
也因此，我了解到不少住天一的人都更喜欢去市区休闲、消费。
用他们的话说：去万达，只有一个万达。去市区，有好几个商场，还有步行街、地下商业街。
但是要知道，去市区并不方便，8公里左右的距离，比去万达远，额外还得算上市区拥堵的成本。
所以从地段、客群、竞品等角度看，明发是有机会点的，定位也和市场比较匹配。
外部有机会，自身条件又够不够硬呢？
首先在看体量的话，我只能说很有挑战性。
占地22万方，和荟聚、融创茂是一个量级的，非常大。
建筑面积有50万方，荟聚是15万方，这样比起来，荟聚都不够对标的。
难怪号称要“成为江苏乃至全国超大规模国际MALL商业旗舰”，要吸引每年到无锡超过2000万的旅游人潮。
如何规划这50万的体量，据现有资料，未来整个商业会被分成两大板块，一个是零售，另一个是购物中心。
零售业态，也就是街边店铺+开放式街区。购物中心，也就是“盒子式”的建筑，从卫星地图上看，应该是下图中灰色阴影的区域。
从工作人员那边了解到，购物中心这块也不是整租给别的商管公司，而是悦尚自己负责引进品牌，一个个填铺。
看完大规划，再看它的商铺怎么样，这也是我比较关心的一点。
不过，我看下来有不少看不懂的东西，比如这张↓↓↓
这种建筑结构对经营业态的要求太高了。
圆圆的平面，铺位会规整吗？店家陈列商品、摆放装修道具会受到影响吧？
起码卖衣服卖鞋子不太合适，做做儿童游乐设施兴许还可以，但这样就筛选掉了很多业态。
再比如这张↓↓↓
大约两百多平的一块地方，竟然竖着十几根柱子，从顶部来看，这些柱子似乎还是按照圆形一圈一圈的分布。
这种密度我还是第一次看见，在无锡别的商场里真没遇到过。
设想一下，这么多柱子在里面，建筑结构本身又不规整，那商铺怎么分割？动线怎么规划？
如果是卖普通的零售商品，那店铺的展示面也会收到影响。
如果不切割的话，那可能只能整体都拿来做功能型的业态，比如美容 养身 店。
利用柱子把整层隔成一个个小单间，但是一楼又会有点吵，私密性也会差一点，而且美容养生店往往做会员生意，并不指望自然客流，从这些角度去看，这又不太适合开美容养生店。
所以，对于招商运营这块，真的挺有挑战的。
再来看看街区，都是开放式的，这种模式在无锡成功的先例有，但是很少，大家比较熟悉的、做的相对还行的像万象城、万达，做的很失败的比如哥伦布。
因为开放式街区对天气的要求太高了，大太阳留不住客，下雨下雪更留不住客。
而且明发商业广场的街区和万达的还有个区别，就是分布格局方面，明发这些街铺是以下沉式广场为圆心，绕圈分布。
商铺之间距离远，中间无连廊，顾客的动线基本就给定死了，只能绕圈走。
所以要是卖衣服鞋子，顾客会长时间逛的这种业态，似乎不合适，太累脚，体验差。
但是如果做情境式的网红店、特色餐饮，那无可避免的一个问题就是同质化。因为这个体量太大，铺子太多。
02. 关于运营，经验够不够？
之前在聊到中山路商圈、长江北路商圈时，很多读者都提到了一个关键点——经营管理。
确实，商管团队如果经营管理水平不行，指望明发位置好、市场好、规划好，就靠天吃饭、风生水起，这种商业传奇几乎不太可能。
所以，有必要搞清楚现在的悦尚公司是个怎样的企业？我从天眼上查到这些资料：
悦尚公司成立于2019年2月，中闽百汇和明发集团各持股50%。这也就是之前新闻说的，明发和中闽百汇合作。
作为明发拉来的“赞助”，中闽百汇是个怎样的企业呢？
我查到，中闽百汇是福建的企业，主营做零售，产品线有商场有超市，这是不是意味着它有经验有实力做明发这个项目呢？
也许没那么简单。
从集团官网上，可以看到中闽百汇开的商场绝大多数都开在它的“大本营”——泉州、漳州、厦门这些地方，长三角没有先例。
而且从集团展示的形象照片来看，这些项目还是更匹配三四线城市，比较接地气，至少谈不上高端。
这时候我们再来看明发商业广场自身的定位：奥特莱斯。
奥特莱斯，通俗讲就是名品折扣店的集合，虽然商品可能是过季、下架、断码的，但是对招商方面、品牌方面要求还是比较高的。
中闽百汇和明发有没有这种资源和渠道？
在福建的资源、品牌能否带到无锡？
即便带来了，是否就适合无锡客群？
这些方面都关系到成败。
而且，我还注意到一点，就是中闽百汇的项目体量都很小，两三万方的小商场。
麻雀虽小五脏俱全，这虽不假，但是一个2万方的场子和一个50万方的场子，对于运营管理的要求绝对不同。
明发有购物中心又有街区，有零售店又有功能型业态，甚至还有水景和文旅元素，这样一个大项目，对于现场管理、营销推广、后场物业，都有着极高的要求。
中闽百汇+明发，能搞得定吗？
我们不得而知，但是可以从招商方面看看，或许能够推测一二。
03. 关于招商，品牌行不行？
我从项目上看到了有招商中心的电话，我带着一些问题，打电话过去咨询。
但打完这通电话，我心里的问号更多了：
第一，所谓招商中心，打通后居然不是招商部门。
对方说她不是招商的，只能负责帮我登记（注意措辞：帮我），前提是我开店意愿强烈，至于店铺面积、租金、商场规划都不便透露。
我问到能否将招商部座机号码给我，对方说不可以。
我问到有没有招商部办公点，当面聊一下租店铺的事情，对方说不接受面聊。
这就......（此处省略一千字）
第二，电话号码显示的为何不是楼盘名、项目名、公司名，而是一个毫不相干的生态园？
电话打通后显示是一个无锡本地的生态园，见不到和明发、悦尚。中闽百汇有关的信息。
所以，基本可以推测出，目前所谓的招商，极有可能还没有实质性的进展，团队也极有可能还没组建到位。
第三，虽然是一个烂尾的商场，但招商门槛好像还有点高。
我打电话咨询对方可不可以租一个店铺做生意时，对方却拒绝了这种可能。
第一他们只招名牌、名品，如果我不做名牌，就基本没得谈。第二如果要几十平的铺子，他们就没有，要租就要租大面积的......
明发商业广场作为无锡烂尾多年的项目，很受媒体关注，尤其近一年来，似乎每隔一段时间，就能看到一些消息。
但就我此次实探了解下来，似乎并没有实质性的进展。
一个50万方的商场，真能开出来的话该有多震撼，其实大家心里都很期待，就像这位阿姨所说的：
“其实内心里是很希望能有一个这么大的商场出现的。在这里住了这么几十年，看着它烂了14年，不知道什么时候能看到它真的起来。”
讲真，如果真能盘活，对天一附近的居民来说更是大喜事，这意味着配套补齐，再也不用舍近求远，去市区去万达了。
你觉得这事儿能成吗？欢迎留言~