本文作者:钟山客

在南京，很久没写板桥了。

回首十年前，年轻的板桥作为南京都市圈“发育”最早的九大新城之一，在金地、朗诗努力拓荒下，为无数刚需人群、“宁漂”们安放了“留在南京”的小小梦想。

板桥，很快成为“新南京人”扎根这座城市南部的桥头堡。在充分还给他们安家尊严的同时，也奇迹般地崛起了一座全国独一无二的莲花湖体育公园。单论大刀阔斧的“公园造城”手笔，一时可谓风头无两。

作为南京刚需最后的净土，过去很长一段时间，房价亲民的板桥长期没有一二手倒挂。也没有吸引炒房客、投机客蜂拥而至。所以，有人说，这跟板桥看起来安于现状的“佛系”氛围不无关系。还有人轻蔑地撇撇嘴说：板桥后劲不足，利好长期难以兑现，导致声音越来越小了。

板桥，真的越来越“佛系”了吗？就像那个面粉最贵的鸽子地王，前期放风价高达2.9万一平的宋都柏悦府，一直“只闻楼梯响，不见人下来”。从3月份至今，先说5月开，又说8月下旬开，结果硬是“拖”了半年还没入市。

“当年，头脑发热想冲改善。如今，残酷现实拉回刚需”。这，就是板桥楼市目前最令人抓狂的规划尴尬，最反复纠结的竞品拉扯，最真实无奈的板块写照。

我们当然不会忘记，近十年来，那些每天在早晚高峰“潮汐运动”苦苦挣扎，为生活奔波20公里的板桥业主（怀揣对8号线难产的无限怨念）。以及一眼望不到头的、经常被堵在狭窄的宁马高速上的滚滚车流。

哦，别忘了，它曾经有一个无比动人的名字：奥南。

（一）板桥规划的断层

板桥，一直都是长期偏重倾向南部，即多年沉迷于莲花湖的造城奇迹中。

2007年8月，“理科生”金地花了22.5亿买下一块近千亩的巨幅土地。两年后，那座高举着“心自在，更自在”大旗的百万方自在城横空出世，如今再回首，恍如昨日。

彼时，尚未进入商品房开发时代的“土味”板桥，也就是从那一天起，欢天喜地接受了开发商为它包装的一个洋气艺名，“奥南”。短短两个字，不仅拉近了南京人心理上的距离。更代表着刚需渴望“距离城市中心更近一步”的无限憧憬，对未来美好生活的无尽想象。

“板桥莲花湖一带，直线距离河西奥体中心15公里。在十多年前还属于卫星城的概念。但，如果不抢在真正的河西南启动造势之前先下手为强，就无异于失去了一次打响板块名号、提振市场信心并让买房人记住的绝佳机会。”

时隔多年之后，金地内部营销人士也坦言称：“虽然，板桥新城在拓荒初期一度不被太多人认可，自在城二期甚至被迫改小户型，降低总价门槛来吸引刚需客户。但事实上，一直坚持紧抱河西大腿的奥南概念炒作，在当时看还是非常成功的。尤其对自在城这种持续多年的大盘续销，培养客户信心等方面支撑不少。”

百万方金地板桥项目的“逆袭翻身”，离不开奥南概念的持续发酵。于是，从2010-2016年，我们看到了更多品牌房企：朗诗、世纪城、花样年、富力、宋都、蓝光、和昌等纷纷聚拢在莲花湖公园周边。由此，区域新房市场迎来了一个短暂的盛世。

作为雨花台区乃至全南京起步时间最早的“湖居型新城镇”、也是从诞生起就直奔最宜居卫星城目标去的板桥，以十余年城市化的深耕之力，才有了今天让人啧啧称赞的莲花湖“天空之镜”（下图）。

“西吾悦，东花生。中间呵护着一汪宁静的湖水，以及一座在十年前就已拥有足球场、网球馆等设施的全国最大社区体育公园。”

综上所述，它们共同构筑了一幅气势恢宏的“奥南”刚需人居画卷。就是放在今天的南京来看，也很少有其他板块能够做到的“板桥城市化奇迹”，或者说，是“莲花湖造城现象”。

但，当时却很少有人注意到：从2010年开始，“南板桥”（莲花湖片区）与“北板桥”（雨花经开区）在规划起跑线上的巨大差距，在近十年的“赛跑”过程中正在被越拉越大。

“同一个大板桥地区，南北的待遇为何大不同？”这，也是板桥城市化发展十余年过程中，很多人内心深处藏着的一个终极疑问：为什么距离主城、河西最近的“北板桥”（雨花经开区）长期没有更多规划利好释放？为何城市化水平远不如“南板桥”莲花湖周边？

因为，即便是距离主城更远的、如今被“降格”为古雄街道的原板桥新城，也是“瘦死的骆驼比马大”。毕竟，以莲花湖崛起为中心的造城运动，已经足足一口气奔跑了近7、8年。片区内的基础生活配套加速集聚，也吸引了少数开发商孤注一掷的“豪赌”。

比如，2019年6月，宋都地产以总价32.3亿拿下板桥莲花湖G18地块，楼面价高达15453元/㎡，自持租赁住房建筑面积3000㎡，一夜刷新板桥地价的天花板。

“板桥马上就要摘掉刚需帽子，升级为改善板块了？房子未来要卖到3万一平了？”实际上，当时很多人都没想到：这幅“末代地王”的出现，背后隐隐折射出来的，已是板桥高价地块的“强弩之末”（后文会有详述）。

反观雨花经济开发区，不，今天它已摇身变成了姗姗来迟的“板桥滨江新城”：前不久公示的《中国（南京）软件谷西片区控制性详细规划》，终于在时隔多年后，为“北板桥”的发展指明了方向。“据说，凤集大道一带的制造基地厂房已经启动大规模*迁拆**了。”

至此，在经历了近十年“南北规划断层”的痛苦煎熬后，未来的大板桥地区，将有望加速融合、“拥抱”为一体。而重新一头扎进南京软件谷怀抱中的“北板桥”，也将蜕变为一个“以城聚人，以人兴产，产城融合”的现代化滨江新城。

是的，这也将是南京江南主城区的第五座滨江新城（前四座：鼓楼滨江、江宁滨江、燕子矶滨江、河西南滨江）。而只有最大程度“脱湖拥江”，板桥才能有更多的底气与自信，彻底打破南北地域间的枷锁，打破多年规划滞留的“断层”。

（二）板桥配套的断层

在过去，板桥的配套，因为规划“断层”的关系，也呈现出“南重北轻”的局面。

要知道，当年的莲花湖拓荒侠金地，几乎接近孤注一掷的“房子未售，配套先行”的大胆尝试：即在首次开盘前，居然硬生生“挖”出一个巨大的体育公园。只能视为求快速“上位”的一次剑走偏锋。“用了第一次，就不会再有第二次。”

大型商配方面，虽然花样年为“南板桥”带来了历史上的第一座花生唐购物中心。但，明眼人不难看出：花生唐在某种意义上，更像是为莲花湖东侧的自在城业主“量身定制”的家门口社区商业。只不过，规模稍微大一些，十万方而已。

更需要注意的是，因为该购物中心有相当一部分是拿到市面上分割散售的，并非完全自持、可以整盘统一招商管理。“导致在后期运营中，出现了不少问题。经过多轮商户调整撤换，整体人气还是不温不火。”

不过，这样尴尬的局面，随着2018年8月，南京第三座吾悦广场以底价3.4亿“一锤定音”勾地入局，板桥人民从此拥有了真正意义上的大型商业综合体配套（自持型购物中心）。

其实，对于一个发展趋于成熟，亦愈加珍贵的湖景资源板块来说，区区3.4亿的“面粉价”，多少有点“贱卖”的意思了。

但，吾悦拿地的面粉贵贱，或者说占了多少便宜。板桥大多数老百姓一定是不太关心的。他们只关心一点：传说中的“小万达”也就是雨花吾悦广场，会给莲花湖长期处于商业真空的西侧区域带来怎样的想象？

据最新消息，经过2年多的筹备，雨花吾悦广场将计划于今年11月27日开业。商业总体量近12万㎡，可提供机动车停车位2200个。“目前招商进度90%以上，定位是家庭型全客群购物中心”。

作为南京第三座吾悦、但也是第二座“抢跑开业”（抢在河西吾悦之前）的吾悦系大型商业，它即将引入的品牌阵容有多强大？答案是，无论是对于莲花湖，还是整个板桥地区，都是前所未有的。

“包括海底捞（区域首店）、桂满陇（区域首店）、耶里夏丽（南京首店）、星轶IMAX影城（区域首店）、孩子王（区域首店）、康美丽人健身（区域首店）、星聚会KTV（区域首店）、多奇妙儿童乐园（区域首店）等主力店在内，还计划在商场5楼打造一个篮球公园。”

与此同时，或许是嗅到了吾悦来势汹汹的气息，莲花湖东侧略显“老迈”的花生唐，也拿出了新一轮调改升级方案：投入1200多万，对存量商业的硬软件设施进行“修补”、“美容”。以顺应板桥地区商业发展的潮流。

“以雨花吾悦+花生唐，双中心C位拱卫的莲花湖商圈，已经呼之欲出。周边3km范围内可辐射15万人口，节假日辐射客流预计超70万。”有资深商管人士指出。

那么，另一个问题也就随着而来：莲花湖商圈引领的“南板桥”越强大，北面数公里开外的雨花经开区就显得越被动。由于历史原因，“北板桥”不可避免地再次沦为“商配后进生”（苦了石林云城等小区的业主，家门口长期缺失大型商配）。

也就意味着一个事实：整个板桥地区60多平方公里的消费人口，现阶段必须通过自驾或公交的方式，源源不断地涌入莲花湖片区。

这样的“虹吸”效应，对于注重客流量的商业地产项目当然是喜笑颜开的好事。但，也从侧面反映出板桥南北两大区域之间的“断层”：地理上距离河西更近的、但往往不愿意“过河”的经开区居民，在区域尚未完成“退二进三”转型之前，只能被莲花湖牵着鼻子，臣服于后者强大的商业体系下。

一个被分裂的板桥，注定无法成为一个强大的板桥。所以，《中国（南京）软件谷西片区控制性详细规划》的出台，实际上也被业内视为是“亡羊补牢”的补救之举。未来该片区将新建大量科研、住宅、学校。而伴随着大规模的土地出让，为一站式解决区域人口消费，“新的商业、文体、旅游中心也一定在酝酿中了”。

值得注意的是，就在上个月（8月18日），雨花经济开发区管委会举行了一次土地推介会，正式宣布将酝酿多年的国际足球小镇，重新包装成“文体小镇”亮相。规划范围6.4平方公里，涵盖专业足球场馆，大型商业中心与星级酒店等重量级配套。共计17幅地块（宅地13幅，商办4幅）。

“早在2016年，苏宁控股集团就与雨花台区签订协议，有意托底足球小镇（文体小镇前身），拟投资约120亿。虽然在地理位置上，该小镇明显更靠近西善桥地区。但依然可以视为板桥北部的桥头堡，与河西南无缝衔接的定标区域。”

展望，在不远的未来（说实话，也可能是较远的未来），或8-10年后，“北板桥”人民可以不用再一脚油门，或堵成长龙的跑到“南板桥”地区排队消费。当然，如果在更远的将来，那条地铁8号线能够“完美复活”，加上9号线二期、16号线、S2宁马城际，理论上应该可以构筑板桥人梦寐以求三十年的“轨交盛世”了吧。

理想，终究是丰满的。或许，等到利好全部兑现的那一天，板桥无数年轻的刚需小夫妻，早已人到中、老年。他们当年打酱油的孩子，或许早离开家，出去念书或上班了。或许，还有不少“宁漂”人群，实在熬不住生活的艰辛，或心灰意冷，或黯然神伤，默默地离开了板桥。

这，才是板桥在核心配套上面临的最大“断层”：作为长三角唯一特大城市，南京都市圈包括板桥在内的各个卫星城镇，无论自身如何发展，都必须与主城核心区保持快速便捷的全天候轨交系统联结（自驾与公交是无法代替的）。

因为，只有与南京主城真正连起来，板桥才能更有活力。与南京绵延二三十公里的超级滨江地区连起来，板桥才有未来。

（三）板桥房价的断层

由于整体规划、轨交地铁、大型配套等多个维度出现“断层”，在房地产市场扑朔迷离的下半年，也就注定了板桥“弱不禁风”的房价，也慢慢开始出现了“断层”。

或者说，应该叫裂隙。“正在将板桥好不容易鼓足勇气的改善之心，重新打回刚需阶层。”

我们不妨来看一下：从2019年6月宋都板桥地王诞生后，进入2020年迄今，板桥的土地市场都经历了些什么？

1，今年4月底，宝能进驻板桥莲花湖，激战191轮后竞得G14地块（翡丽河滨）。成交楼面价15253元/㎡，自持租赁住房面积21200㎡。“彼时的板桥楼市，上下一片欢腾。业内大多数声音也认为，隔壁宋都高价地王不再寂寞。板桥两大纯新盘有望站稳改善产品，突破限价，卖到2.8万以上只是时间问题。”

2，今年5月开始，板桥二手房市场突然出现“躁动”：不断传出二手挂牌突破3万一平，部分小区业主一夜抱团涨价5千等“喜讯”，并在当月底释放出成交价最高已“破3”的消息。几乎与此同时，宋都G18地王（柏悦府）“同步”释放出首开放风价：28000-29000元/㎡。引发板桥新房市场“地震”。

3，今年7月，南京首批“双限”地块出让，旭辉联手宝龙以总价13.6亿拿下板桥G30地块，楼面地价“暴降”至11504元/㎡。紧接着，旭辉宝龙联合体又梅开二度，再次拿下G37地块，面粉价更低：11269元/㎡。“预计两幅地将合体开发，毛坯房限价不超过2万/㎡（装修价格另行核定）。”

结合南京限价及精装定价新政，有业内人士专门做了测算：旭辉宝龙宅地的精装均价大概率预计在2.15-2.2万/㎡之间，“周边二手挂牌大多在2.4-2.5万，有可能会成为比较抢手的倒挂鸡腿盘。”

于是，一个剧情巨大反转、甚至有些令人瞠目的事实摆在了眼前：即使不属于真正意义上的莲花湖核心片区，但同样处于风汇大道连接线上的旭辉宝龙双子盘，很有可能变身为雨花经开区乃至整个板桥地区的“最大抽水机”。

甚至，有坊间小道传言：“旭辉宝龙的入场搅局，导致板桥冲击改善层级的房价开了倒车。据说现有项目全部停摆，只能等旭辉他们先走。”

难怪，好不容易膨胀起来的板桥地王们，最近又突然有点萎靡不振了。“甚至就连那个财大气粗的宝能，也逐渐没了什么声音。要知道，他家光是地价（还没计入巨量自持面积成本），就比旭辉宝龙贵了足足4K一平！如果另外算上自持成本，实际楼面价近2万一平。”

那么，高价地王是继续“装深沉”按兵不动？还是硬着头皮上去干？至少现在，我们还没有看到更清晰的答案。不过，面对价格明显具有优势的区域竞品，有时候“拖字诀”未免不失为一种明哲保身的方法。

但，关键是，开发商如果是财大气粗的宝能，那么OK，理论上似乎可以玩一下“以拖待变”。可是，反观近年一直长期“退守”板桥的浙派“小”房企宋都呢？那座定位为板桥史上最高端的德系精装项目“柏悦府”，在拿地一年多后，它的现金流回款该怎么办？

这，或许是一个当下必须面对，又万分痛苦的难解之题。君不见，彼时那个“拖”了四年才硬着头皮开盘的“板桥市场第一盘”星叶欢乐城，700多套房子首开都快半年了，才卖了几套？两个字：真惨。

综上所述，当板桥史上最贵的高价地王（精装放风2.8-2.9万），一旦正面遭遇板桥首批“双限”地块（精装限价预估2.2万）截客，或将出现怎样的惨烈肉搏场景？默默闭上眼，不敢多去想象。

更何况，有业内指出：根据最新出台的南京全装修新政，板桥全装修新房的售价区间基本控制在2.45-2.5万/㎡。“如果部分开发商想溢价，就得选择精装升级包模式。但，因为是客户自愿选择购买。这笔不小的利润能否真正落袋为安，为项目销售额加分，还很难说。”

“毫无疑问，空调地暖新风三大件齐活的宋都板桥地王，一心想做引领板桥进阶改善板块的先锋代表，也是第一个吃螃蟹的项目。但目前看，入市不仅需要强大的勇气，还要承担得了远比外界想象更多的压力。”

这，就是板桥新房市场目前已逐渐裂开的“断层现象”：包括改善与刚需之间的价格断层，一二手倒挂反复拉锯的套利断层，以及部分高价地皮如何“最大程度保住利润”的断层。

“步子迈大了，或者发展不均衡，真的会扯到蛋。”无论是南板桥，还是北板桥。无论是莲花湖，还是经开区。未来的土地与房价操盘手，都应该更加小心翼翼，如履薄冰。以最大的诚意，敬畏板桥这一片难得的滨江土地，也是雨花区唯一可供大规模整体开发的土地。

嘘，对了，别忘了，板桥未来真正的心脏“重启区”，是梅钢搬迁后腾空出来的大片区域。它的大名，叫板桥中心。不过，因为长达十年的重工业搬迁周期，该区域真正启动只能等到2028年之后了。

希望有朝一日，大板桥地区的各种“断层”，能随着资源不再错配，全域均衡发展，静静地疗伤，慢慢地愈合。