面积小，总价低，不限购，随便买！
圆你都市贵族梦！
租金高，回报高，下一个投资风口！
这样刺激眼球的宣传广告，是否激起了大家的投资欲望，要知道，眼下不少这样的广告文案，与上面的大同小异，断章取义，过度消费市场情绪，实在是吃相难看。
毕竟，2019年的楼市收官之作，成绩惨淡，不仅造成了市场的焦虑，也沉淀了大量“韭菜”嗷嗷待哺。
于是，这些妖魔鬼怪出来作乱，趁机又来一波收割，也让整个楼市更加混沌。
没错，烟枪说的就是公寓。
以租养贷是很多公寓的说辞，10年白得一套房子是最大的诱惑，事实真的是这样吗？
纵观公寓市场，呈现出的皆是一片哀鸿，也不知为何总能风口浪尖上摇晃。
这里，先排除那些地段，配套上“天赋异禀”的顶级公寓，比如上海的汤臣一品。
（上海·汤臣一品阳台）
而剩下的普通公寓呢？如何推向市场。
忽悠呗，市场痛点避重就轻，产品优点夸大其词，能忽悠一个老实人就是赚，能忽悠两个可以吹一年。
老实人就该吃亏吗？老实人吃你家大米呢？
不要随便投资商铺（630万的商铺6年后租金500万！来，给你“卜一卦”，看你有没有这个命！），不要随便投资写字楼（温州万科某项目最高降价34%丨是机遇，还是“大坑”），烟枪的态度从未动摇。
不要随便投资公寓，烟枪的态度依然斩钉截铁。
原因有下。
①名不正，言不顺
近年来，国家大兴基建，一个城市没有几座像样的CBD，传出去都没有脸面，所以现在的写字楼层出不穷，可是实业经济的下滑，网络市场的冲撞，让市场膨胀的写字楼不知该何去何从。
镰刀总要割韭菜，房子总要给人住，于是，“商改住”成了开发商必要的手段。
面积小，总价低，配套全，交通好，不限购，不限贷等等这些看似“很好”的优势成了开发商摇旗呐喊的口号。
但说白了，公寓就是“小三”，住宅才是妻子，如果有一天国家允许一夫二妻制，相信公寓上位的日子也不远了。
但，这可能吗？
名不正，言不顺的非住宅产权房，明明是打擦边球捞钱，但还是有不少人上当，你说气不气？
②成本太高
看着是公寓比住宅便宜，但实际上，水电物业费比住宅要高出一倍多。
公寓的公摊面积最高能达到40%，购房款大多数都在给房开搞外观，看似华丽的背后，其实都是羊毛出在羊身上。
而且，公寓的首付需要50%以上，没有房贷利率的优惠，基本上都要上浮15%以上甚至更高！
*款贷**只能最长期限贷10年，有些甚至需要全额付款，最后都是逼死没钱的，撑起有钱的。
不仅仅如此，税费才是压死你的最后一根稻草，这个坑，易进难出，交易税、契税、营业税、个人所得税、土地增值税、房屋增值税等等。不仅繁琐，而且税费极高，成本几乎能达到20%左右。
你以为你赚了，你只是没看到亏的地方罢了。
③租金回报率太低
国内酒店公寓的租金回报率普遍都在3-4%左右，而且还是在没有空置期的情况下。
当然，这样的完美假设是不切实际的。
并且，支持租金上涨的源头基本靠人口的净流入、大量的*迁拆**。
但国内的许多二三线城市，经过2016-2017两年的大拆以后，目前根本不具备这样的因子。
人口更不用说，都往大都市聚集了。
以温州来讲，租金回报率也不容乐观，“退二进三”包装出来的公寓，数量都以万套计。在装修、环境、品质上并不比市面上的酒店公寓差，吸引了不少白领租客，这对市场上的酒店公寓的冲击力也非常严重。
投资不就讲的是租金回报吗，租金高，售价才高，这个是千古不变的真理。市面上有这么多的房子可以租，为什么一定要抢着去租酒店公寓？
国内公寓市场租售比是出了名的低，即便是一线城市也有很多做不到以租养贷，这样的公寓又哪来的利润。
（来源：海外掘金）
租金回报率低，更是导致长租公寓的频频爆雷，万科这样的房企大佬，不也在放弃万村计划的一部分房源。
公寓赌租金上涨这条路，短期看来，都是死胡同。
④落户难
虽然现在不少城市已经放开了公寓落户的政策，像长沙，宁波等地，但排序依然是先住宅后公寓。
也不要以为政策松了，这是市场上商住房太多了，库存压力大，变着法子去库存而已。切记，这是因城施策的年代。
④芝麻格局
公寓的私密性极差，作为商业用房，一层10户甚至20多户以上，实在是见怪不怪，而且各类用处千奇百怪，因为商住用房，既可以用来住，也可以用来办公。
这么说吧，你在这里住，我在你隔壁开个诊所，对面开个酒吧也是可以的。
病人都心肌梗塞了，人家在旁边蹦迪，要是隔音效果不好，一不小心嗝屁了，都不知道找谁负责。
也因为公寓每层的户数较多，在人口聚集的高峰期等电梯，根本就是度日如年，想想医院的电梯就有画面感了。
每个酒店公寓，销售都能给你整一套完美的说辞出来！即便没有了附加价值，置业顾问也能换个玩法周旋。
比如，不少楼盘打着周围学校资源多的招牌，告诉投资者，这里将来会有很多家长带着孩子租在这里，方便上学。
然并卵...
学习环境考虑了吗
一边在蹦迪，一边在抢救，这就是给孩子营造出来的“学习环境”？
小孩子吃饭问题考虑了吗
要知道，公寓是不能通天然气的！
难道用电磁炉吗？那得煮到猴年马月去。现在家长带孩子，不都是为了孩子方便，吃好喝好的供着，靠一个电磁炉，半生不熟的饭菜是会让孩子发育不良的。
置业顾问说的天花乱坠，却没从本质上去客观分析，这样的环境下，不大可能有家长愿意带孩子租在公寓里。
好听点，这是公寓，难听点，这就是上世纪的筒子楼！
⑤涨幅难
烟枪想讲两个故事！
我们给小孩子说故事是为了哄他们入睡，
我们给大人讲故事是为了让他们醒过来。
2011年，万达开盘之时，我一朋友曾豪掷2000万买下400㎡的商铺，随后不久，便再次买下楼上3间酒店公寓，简直“壕”无人性。
如今却是悔不当初。
那时候的温州龙湾万达广场的酒店公寓，开盘均价为26000元/㎡左右，现在据58同城显示二手房价格在10000-13000元/㎡左右。
（来源：58同城）
如今租他商铺的，免费住楼上公寓，几百万本是用来投资的，谁知道的买的竟是“不下蛋的公鸡”。
另一个杭州的朋友，买下了杭州钱江世纪城的世纪晶钻，这个酒店公寓在2014年的开盘价14000元/㎡左右。
目前据贝壳找房显示的二手房价格21000元/㎡左右。
（图源：贝壳找房）
看上去似乎是赚了，但我朋友后悔不已。要知道他当时是具备购房资格的。就是听了销售员编辑的完美说辞后，脑子一热买了酒店公寓。
而世纪晶钻附近的住宅项目春和钱塘，在2015年的开盘价是17000元/㎡左右，
目前，据贝壳找房显示，春和钱塘的二手房价格是47000元/㎡左右。
（图源：贝壳找房）
我朋友后悔的就是这里，当时他并没有特别的购房需求，春和钱塘的开盘价只是高了3000元，换来的二手房价格却是天差地别，可惜没有后悔药。
事实证明，即便是杭州这样城市，这样好的地段，也依然无法撑起酒店公寓这片天。
（来源：世联行）
而从上图可以看出，除了2010年的公寓涨幅较为明显，接下来的每一年并没有太多的变化，即便是2016-2017年国内绝大部分城市住宅涨幅翻番的情况下，酒店公寓也没有分上一杯羹。
要知道，现在物价上涨，通货跑不赢CPI，人民币贬值，酒店公寓不涨其实就是在降。
目前，房地产观望情绪比较浓厚，再加上置业顾问口吐芬芳，很多人在公寓的路上越走越远，烟枪真的想把你们拉回来。
以现在的楼市格局来看，即便是调控趋严，但住宅依然还是主导方向。公寓扶正几乎不可能，回看这些年的楼市，但凡房价下跌，公寓更难前行。
无论是任何方面去看，酒店公寓的前瞻性都不如住宅，身边不少买了公寓的朋友都是后悔莫及。
曾经是一铺养三代，现在一铺烦三代，公寓毁一生，这句话，不是没有道理的。
