江宁，终究是没能逃得过6成首付，这些官方盖章的“热盘”，在紫核、在百家湖、在小龙湾。
下一个6成首付的会是九龙湖吗？可是再往南，上秦淮的芳原中签率都100%了。
江宁大学城沉默了，这关我什么事？
01
江宁方山凉了？
江宁方山有阵子没发声了。
上半年嚣张的那些新兴流量板块，江宁方山算一个。
今年3月，万科、中海、远洋、五矿、金科五盘联动，喊出“ 牛年新开端，江宁看方山 ”的口号。
半年过去了， 万科、中海收拾收拾准备要收官了 。
另一边，启动分销，中介组团去售楼处划水。
“反正在门店坐着也没客户，不如来售楼处聊天。”
一个板块聚集这么多楼盘，本就是一场拼品牌、品质和产品的游戏， 赢了先走一步，输了慢慢续销。
这种剧情，几年前就发生过了 ，即现在南传对面的9个二手房小区，时间拉出了价格差距。
“这边去掉一个五矿澜悦方山还在限售期，就8个小区二手房能卖。 环境、品质和物业比较好的小区是世茂梦享家、招商方山里、银城一方山 ，这三个也是成交量比较高的次新房，价格也高。
武夷名仕园也是次新房，但输在品牌和物业 上，很多二手房都是毛坯挂出来卖的。
骋望骊都比较特殊，它是精装科技住宅 ，改善大户型为主，物业费也高。其他三个苑，环境、品质一般，房龄也老一点。”中介告诉买房君。
前车之鉴在前，江宁方山楼盘的分化，其实在意料之中。
在这里买房的人，除了 大学城的老师，还有众多药企的工作人员 ，如生命科技小镇、康缘医药科技园、正大天晴药业等。加上交通、商业等利好的缺失，使得方山的投资浓度被稀释。
“在这边买房大多数都是自住的，方山是一个宜居的板块。其实这边就差商业了，现在 开市客（Costco）已经确定，G99地块商业 也要建了。 等到2023年这一批房子交付，商业也起来了，这里就不一样了！ ”
中介眼里满是期待，他自己也在这买了房。
02
方山商业之殇
中介期待是有道理的。
从2007年至今，五矿、保利、银城、弘阳、招商、世茂、金科、万科、远洋等一众开发商来到方山。他们环绕方山盖了一片又一片的住宅区，商业综合体却很少见。 文鼎广场已经称霸江宁大学城商业十年之久 ，未逢敌手，今年是第十一个年头。
终于，方山在2019年12月出让了 江宁大学城G99纯商业地块，但快两年了也没见动工 。
今年6月，在2021南京创新周闭幕大会上， 开市客（Costco）集团与江宁高新区签署投资协议 ，正式官宣，效果图也同时曝光。
有人期待，也有人存疑， 梦工厂的无疾而终才过去没几年 。
买房君给新来的年轻人简单科普下 梦工厂 。
早在 2014年 ，总投资预计达 500亿元的南京世茂·梦工厂 项目宣布签约落户江宁高新园。
2015年10月，规划局公示了梦工厂规划 ，位置就在方山南。
但进入2016年后，项目不断传来生变的消息。
2017年8月，项目所在地块终于挂出，但就 拍卖的前一天，官方突然宣布终止出让。
而2018年，该项目还出现在 《南京市2018年经济社会发展重大项目名录》 上。
后来，就没有后来了。
两年后，在 2020年江宁土地推介会上，位于梦工厂周边的两幅宅地亮相，也就是现在远洋万和方山望、中海方山印项目所在地 。
没人再提梦工厂，从那场土地推介会开始，就意味着 梦工厂用地已经彻底凉了，接下来要面临的就是被拆解。
合不能成，分开会有未来吗？
03
方山南的未来
在今年4月江宁土地推介会上，方山南再推3幅住宅用地，还是在梦工厂周边。
其中一幅 B地块（NO.2021G85） 已经确定将在9月26日出让。 毛坯销售限价28000元/㎡ ，比去年7月拿地的中海、远洋毛坯销售限价 高了805元/㎡ 。
百度地图上，开市客（Costco）的位置已经标出来了，虽然现在地还没卖。它的北边，是正在建设的阿尔文国际医院。
宅地、超市、医院，这并不是方山南的全部。
9月14日，规划局发布 《南京市方山南部片区NJNBe040单元控制性详细规划01-04规划管理单元图则修改暨城市设计》（批后公布） 。
官方对这里的土地性质进行了调整，买房君来给大家划个几个重点：
① 原本大片的娱乐用地 ，即梦工厂核心区域， 被拆分成商业、商办用地、二类居住用地以及科研设计
② 紧邻正方东路、南望解溪河的第一排 ，由原来的娱乐、商业、住宅用地， 调整成科研设计和居住社区中心
③ 增加两幅中小学用地
④ 商业用地有三块 ，集中在片区的西侧边缘
⑤ 除去即将出让的G85地块 ， 方山南还剩四幅住宅用地，存货并不多
整个片区规划空间结构为“一带两链三区”：
一带 ：生活服务带，串接生活片区公共服务配套设施。
两链 ：山水绿链，连接方山与上秦淮湿地区；智慧绿链，连接磨盘山文化遗址与上秦淮湿地。
三区 ：商业生态休闲区、居住休闲区、研发办公区。
虽然规划效果图里面没有详细标明，但熟悉江宁的人大概已经看出来了，方山南片区的 西侧就是上秦淮 。
再回头看看， 把商业集中规划在西侧边缘，也是最接近上秦淮的一侧，一条正方东路成为连接两个板块的直接纽带 。
什么你的我的，大家不都是江宁的吗？
结语：其实规划里还有个亮点，片区北侧规划了中小学用地，而整个片区范围又没有包含五矿澜悦溪山和山和宸园。这意味着，尽管现在在售的四盘都在方山南，但学区划分可能会不统一，到时候房价差距就不再是品牌和品质的差距，而是学区的差距。
买房君放两个猜测在这：以弘景大道-正方东路为界，以西的楼盘学区是新建中小学；而弘景大道-正方东路以东（包括五矿澜悦溪山、山和宸园），则是现在的齐武路小学、中学。
另一种猜测，根据横向的吉印大道来分，以南的新房学区都是新建中小学，以北的二手房小区保持现状齐武路小学、中学不变。