这几天，关于九江万达房产的开庭，网上又吵翻了。笔者前天也发文对开庭情况进行了分析，可今天一看，越来越不像话了，一帮不懂房产的人竟然在大放厥词。笔者作为从业16年的资深地产人，围绕近期网友热议的若干问题进行专业分析解读。
本文要点： 房屋面积、购买时间、总房价、团购房、首付款项来源、*款贷**额、*款贷**期限及月供还款、产权证取得、是否婚后财产、装修投入、房屋现值、继承关系。
九江万达广场是江西最大的万达广场，项目总用地面积347亩，总建筑面积102万平方米，总体量居江西省之首。
1、关于房子的情况（面积、购买时间，总价，首付、团购房）
之前网上说过房子是 100平米 ，许敏付了 22.9万的首付 （其中20万从姥爷卡上划转），房天下网站可以搜到九江万达首次开盘是2014年9月（许敏也说房子是2014年买的，且首推房源99平米户型很接近）， 开盘折后实得均价4300元/平， 结合房子面积，可以得出 总价应该为42.9万，*款贷**额应该是20万 （*款贷**额通常为整数）。推测 房子应该是2014年10月签约 （许敏、姚师兵的名字是否在万达购房过程中出现也是重要因素，但这块暂未得知）
首次开盘折后均价，来自房天下
首次开盘推售房源，来自房天下
再捎带说下团购房是啥情况？
通常地产项目一期开盘时为保证销售速度，尽快实现资金回笼（一线房企均有首次开盘去化率70%以上的硬性要求），会组织各种形式的团购活动（即给予某单位员工让利一定折扣，以优惠带动购买，统称 团购房 ），姚师兵单位就在万达楼盘附近，自然是首选团购对象，但这 只是楼盘的一种宣传销售行为，与单位无关，最终买卖合同还是与万达签署。
2、房子的*款贷**情况（*款贷**额，*款贷**年限，月供）
前面推算出房子的*款贷**是20万，许妈说月供一直是由姚师兵还款，每月大约还2000多元，按4.9%的商业*款贷**基准利率，等额本息还款方式反推 *款贷**期限应该是10年，月供是2112元，也就是说2024年10月到期 （也与杜说的2020年还有七八万*款贷**余额相符）。
姚策92年出生，按正常情况，应该是2014年本科毕业，我们知道，购房按揭时需要提供还款人6个月以上的收入流水，2014年购房*款贷**，刚工作的姚策可能不满足条件，这时候，父母可以作为共同还款人。
但是，不管是否将父母作为共同还款人， 按揭款都是按月从主贷人姚策名下的银行卡帐户上划款的。 也就是说只能是姚师兵按月划转款到姚策的借记卡，银行再扣款。
3、产权证啥时取得？是否婚后共同财产？
网上可以搜到万达华府一期应该是2016年11月底交付，这符合毛坯房两年交付的周期规律。通常情况下，交付后一年内会取得不动产权证。也就是说 产权证应该是2017年取得 。
基于*证办**两年后上市交易可以免大税的现实，结合网上最早可以查到的万达二手房从2019年8月底开始，推测产权证取得应为2019年8月份以后。
2017年姚策结婚生子，结合2020年10月楷楷过3岁生日来看，他们 结婚时间应该在2017年上半年 （带球结婚不能太晚）， 产权证是婚后取得。
那么是否算婚后共同财产呢？先放一段专业解读——
婚前购房婚后办房产证房子属于共同财产吗？ 此种情况将认定房屋属于婚前个人财产。虽然房屋产权证的颁发在婚姻关系存续期间，但司法实践中会认为房产证的颁发是基于婚前个人购房行为的延续，并且房屋是由婚前一方个人独自出资购买，所以，此种情况应认定为房屋属于婚前个人财产，而不宜认定为婚后的夫妻共有财产。
所以这套房子应该算是姚策的婚前财产 。但是，从姚策和熊磊登记那天起， 婚后用夫妻共同财产还贷部分，另一方是可以主张还贷期间的权益的 （姚师兵还款部分要结合姚策的收支流水等具体情况由法院认定）。
4、 装修许敏花了多少钱？
目前市面上精装修加家具灯饰等，按比较好的标准（姚策当时要求最好地段的房子和最好的婚宴酒店），大约是2500-3000元/平，100平的房子，所以预估 许敏的装修及家具投入应该是在25-30万之间 （以装修及购买发票为准） 。
5、 房子现值多少钱？增值多少？
我们都知道，2016下半年到2018年，全国房价均出现了了大幅度的上涨，很多城市房价出现了翻番。九江作为三线城市也不例外， 链家网上最近可以查到的相似户型挂牌价是110万。 所以 推测该套房屋目前市场价应该在110万以内 ， 增值了一倍多。
房产的增值， 一方面取决于整体市场的涨幅，另一方面附加了房屋的精装质量折现 （对比毛坯和精装房的价格就可以发现出差距）。
当然，房子具体现值多少钱，需要 第三方专业评估机构的评估报告 ，法庭上也会依此采信。
6、 首付22.9万款项的来源认定
开庭时许敏提供的证据中有20万是从姥爷银行卡上支付的说明，该部分款项可以 说是赠与也可以说是借款，但都是可以主张返还的（具体要由法院界定） 。
至于那个律师说姥爷出的钱与姥姥无关，就是无稽之谈，姥姥和姥爷是夫妻，钱都是夫妻共同财产（关于这块，很多专业律师进行了解读，我是参考张律所说），如果这样说，姚策的房子也与熊磊无关了。
7、 该套房产的继承关系（父母、子女、配偶为第一顺位继承人）
本案中，由于亲子鉴定姚策非亲生，与许姚夫妇又没办理合法的收养关系，所以他们6人之间就回到法律上的亲子血缘关系，那么姚策死后， 他的遗产由熊磊、楷楷、郭希宽、杜新枝4人共同继承， 考虑到楷楷未成年和郭杜年老，在遗产份额上会有一定比例的倾斜。
由于郭希宽说所有遗产由熊磊继承，那么，相应的，所有的债务也由熊磊承担。
考虑到许敏夫妇的养育付出，如果许敏主张，是可以获得一定比例的继承权的（具体多少要看法院界定）。
8、 债权优于继承权
继承人在继承财产之前，必须清偿被继承人所有债务。
也就是说如果许敏主张要回抚养姚策及治病所付出的钱（需出示相关证据并得到法庭认可），比如说100万吧，那么就需要熊磊先还给许敏100万，然后才能继承房产（如果熊磊没钱，经双方协商，可以用房子的评估价格抵顶）。这也是为什么说如果房子要不回来，储殷教授曾建议许敏以此为由起诉要回房产（个人不建议这么做，因为此部分费用应该向医院追偿）。
总结一下：
九江万达房产，面积：99平米，总价：42.9万，首付：22.9万，*款贷**：20万，*款贷**期限：10年，月供：2112元（姚师兵每月划转到姚策名下借记卡银行再扣款），装修投入：25-30万，目前市值：约105万。
该房源2014年由许敏出资购买，产权登记在姚策名下，为姚策婚前财产。
（数据来源：房天下、链家等专业网站）
最后说一下：
结合这套房产的首付来源、还贷纪录以及姚策长时间啃老、熊磊无收入的事实， 我认为更应该视作姚策对于家庭共同资产的代持。
加之发现姚策非亲生这一重大误解，基于姚策病重未能及时撤销赠予、熊磊故意拖延意图让许敏错过追诉期的恶劣事实，结合姚熊二人的诈捐等不良历史，如判决房产归熊磊所有，将会造成恶劣的社会影响，未能起到弘扬社会美德，维护公序良俗的正确意义！
所以我仍然呼吁从公序良俗的角度判决归还许妈房产。
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