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问答153期
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问：上塔坡村*迁拆**后，对面的悦明园小区房价会涨吗？
答：拖了这么多年后，中粮最终拿下上塔坡村990亩城改，规划商业综合体、甲级写字楼、一贯制学校、创业公寓、高端绿色住宅，前景美好，大悦城现在的火爆也印证了中粮在商业地产上的运营实力；
如果按照规划全部落地，区域面貌首先焕然一新，目前北侧清凉山公园已经开放，西侧欧亚学院环境优美，东侧不远处就是地铁二号线，唯有南侧上塔坡城中村，改造完成后这里会变成城南以及长安的商业中心；
对于周边新房，二手房的价格肯定是有影响的，尤其是新房，但悦明园小区影响很小，一来这里已经到了改造末端，外加小区环境一般，档次不高，二手房想卖高价，说到底还是看小区品质；
外部配套的更新只占一部分，况且这么大面积的改造不是一朝一夕的事儿，等全部建成，这里都成老小区了。
问：浐灞万科悦湾和华宇东原阅境怎么选？
答：其实是卖点完全不同的两个盘，市场接受度上，万科悦湾澜岸显然更好，一来万科的牌子响亮，一万三的价格也低，华宇虽然也是大开发商，但在西安并无落地项目；
位置上悦湾澜岸占据灞河最优质的河景资源，虽说没地铁，交通配套一般，但景观无敌，浐灞很大，但整治过景观最好的就是三角洲沿线；买这里的可以是西安市各个区域的人，大家都会冲着环境买单；
但华宇东原阅境的购买人群要局限很多，城西本身在大家印象中就是老破小的代言，华宇虽然划在了沣东，又是地铁口，附近生活交通都方便，在城西是可以算一个好位置的，但此前高层一万六，小高一万八的备案价，在区域内吸引力一般；
户型小区规划是可以的，但城西消费力有限，沣东竞品太多，高新的过不来，所以并没有浐灞的盘好卖，面向的更多还是住在城西寻求改善的人。
问：住在蔚蓝东庭，想换房到曲江，需补差价30万，划算吗？
答：首先想清楚置换的原因，是奔着曲江的环境还是更好的学校？毕竟现在换房除了补差价外，还要面临能否买到的问题，曲江目前在售万科翡翠国际，阳光城翡丽曲江，金辉世界城，中海曲江大城，要么太贵，要么难摇；
蔚蓝东庭作为区域内最早的一批小区，周边已经发展起来，东庭所在的区域西边市场，南边大型小区，隔壁浐灞一小，西大附中浐灞中学，就是北边和东边还有大面积的城中村，距离灞河还有两公里，虽说看不到河景，但周边环境还可以，小区绿化也不错，住在这里，生活还是方便的；
外加当时买的早，价格也低，现在二手房的成交价在一万六左右，已经翻了三倍，再涨空间有限，出手能卖掉很赚了，如果非要考虑置换曲江，还是先算算自己中签率再看。
问：房哥，三年城中村清零计划怎么放慢了？
答：记得这个计划刚出来的时候，大家欢呼雀跃，外加西安主城区暂缓供地后，房价上涨，很多大开发商看中利润，愿意投入到城改项目中，加快了城改的速度，但巨大的规模，让计划落实的没有那么快，据统计西安市二环至三环之间，城中村多达279个，三环外还有273个村落，总占地21.6万亩，涉及改造*迁拆**安置村民接近50万；
算上*迁拆**，安置，后期开发，土地成本，小开发商基本没戏，能接手的都是一线开发商或者国企，同时加上地块较大，开发周期也很长，经历过十年前城改乱象，现在在招商上也很谨慎，所以进度不快，同时并不是所有的村子都是愿意*迁拆**的，算是谈判，*迁拆**，平整土地，规划招商的时间，肯定也不止三年；
同时开发商也是算利润的，市场上行，大量人买房的时候，才愿意去高价接手城中村开发，一旦市场下行，很多家则宁愿去新区开发，也不愿意参合城改，毕竟前者虽然房子难卖，但事儿少；综上所述，三年城中村清零放慢也很正常了。
问：金辉世界城最近开盘不摇号，前景如何？
答：翡翠国际和城市之光一万三的价格出来后，世界城一万五的均价就变得没有那么划算了，但前提是千人摇的盘你能买到；
作为一个区域内卖了这么多年的小区，世界城还是不愁卖的，凭着自建学校，商业，办公，背靠公园地铁三环，围绕着金辉环球广场周边，已经形成了一个小的城市中心，住在这里生活，交通，上学都是方便的，外加周边小区林立，人气不愁，比周边盘多出来的价格，其实是为配套买了单；
目前北侧曲江一期已开发完，南侧碧桂园新项目，东侧中海，大华，天地源成熟小区，西侧东三爻正在*迁拆**，两公里外会展中心搬迁后的西安CBD也在规划中，确实是个好地段。
问：紫薇万科大都会和蓝光雍锦湾，比较看好哪个？
答：两个盘的卖点不太一样，大都会虽然规划在沣西，但所有现成的配套都是咸阳主城区的，北侧大学城，西侧吾悦广场商业，东侧沣河，外加小区规模大，万科牌子响，第一次开盘一万价格基本告罄，目前价格已经到了一万二，在沣西这个区域，并不便宜，因为沣东目前高层还有一万三带装修的房子可选；
但对于被限购的人而言，秦汉，咸阳，沣西，高陵，泾河五选一的时候，沣西凭借靠近主城区的人气，大量的教育产业，交大创新港，西部云谷，地铁五号线，大西安中央公园等卖点，看的人还是很多；
相比万科依靠咸阳主城区的人气，蓝光的卖点并不一样，随着交大创新港的入驻，大量的人流向这里，但周边可选的商品房项目，目前仅有蓝光一个；
同时这里北挨大西安中央公园，西边是咸阳湖二期，西南创新港和五号线，能看到的东西挺多，户型和装修一般，但一万的价格在区域内不高，更加适合长期投资的，万科那边自住更方便；
以上这些对比，前提都是你接受沣西这个区域，并且被限购。
问：铭城国际单价一万五，宏府麒麟山一万二如何选？
答：不管哪个小区的二手房，交易时有房产证是最低的标准，没有证不仅后期容易扯皮，并且无法按揭*款贷**，实际的购房成本要高很多；
铭城和宏府都算小开发商的刚需小区，位置上，铭城隔壁就是污水处理厂，很多人介意这一点，宏府虽距污水厂远一些，但小区的绿化，物业，楼间距都要差很多，本着给父母住的原则，物业和小区环境还是非常重要的，一万五的价格，在区域内能看的还有中航华府和恒大城。
问：清凉山居的房子如何，未来周边有什么商业规划？
答：作为千人摇号的盘之一，清凉山居火是有原因的，最大的卖点紧挨清凉山公园，标准景观房，整个小区规划也高档，大量的别墅加上几栋高层，别墅部分不用多说，高层这边除了位置的优势外，户型和楼间距都不算好；
排的人多是因为价格低，一万出头公园旁，国企盘，三环边已经很有吸引力，属于典型的地段跑赢产品（高层）的小区，再加上现在上塔坡村*迁拆**后，中粮接手，后期规划学校，写字楼，商业综合体，补齐了区域内的短板，清凉山居的卖点会很多，虽然户型真不咋的。
问：摇中了万科悦湾的18层，会不会影响后期转手？
答：对于楼层数字介意，老一辈可能更明显一些，而对于年轻人而言，关心这些不如多看看楼间距，采光通风，价格差异要更加实惠一些；
悦湾虽说不算千人摇网红盘，但一万三带装修的河景房还是很火的，在这个区域很多人买还是冲着河景来的，那么建议买高不买低，毕竟视野好，通风好才是最实际的，至于是不是18不用特别介意；
中间楼层，通风良好，电梯好坐，没有不选的理由，多说一句，我也是在18楼住着，没觉得有什么异样，买房买的不是玄学。
问：新房一房一价可以谈到折扣么，如何看待下半年房市转折点？
答：有没有折扣完全看市场行情，虽说西安实行价格备案，那是要求开发商的售价不能超过备案价，但向下的优惠是可以自己调整的，现在是有不少开发商高备案低开盘的，一来给自己后期楼栋留够涨幅，二来首批开的以价换量，扩大宣传，这些在远郊项目上都看得到，但主城区不愁卖的基本没优惠，能买到就不错了；
下半年的转折点，我还是坚持成本决定价格，供需决定市场的观点，一来地价不断走高，虽然备案价按着，但并不长久，最终无非是精装改毛坯，该卖还得卖，二来会不会走高，还得看供应量怎样，年初的商品房供应计划，现在已经七月没有任何消息；
可能拉平全西安的平均数房子是够卖的，但分布不平衡，以后的供应应该都在新区了；而要在主城区买，要么千人摇，要么高价盘则跑不了了。