2021年合肥市区成功土拍49块居住用地，其中经开区新增7个项目。除了一块地是经开北区（空港新城）的华侨城，其余6块地都位于经开南区。
经开区的置地天玺、伟星玖都荟和招商萃语云筑这三个盘都已备案和销售了。这两天，华润昆御府（JK202110地块）才备案，我们今天来聊聊这个盘。
经开区2021年
一、项目位置
华润昆御府，位于经开区云海路和天都路交口，项目被厂区包围，周边有联合利华物流园、江淮大众研发中心、顶津食品、海尔电子工业园、晶弘电器等知名企业。
项目是市区产证，所以限购，离滨湖新区非常近。走北边云谷路可快速达到滨湖新区的金融后台板块。水平位置和目前的联发正荣滨语听湖相当。
项目总占地面积141.37亩，其中居住用地129.22亩，容积率2.0。项目毛坯限价18865，配建租赁住房比例25%。项目代建一座18班幼儿园和1500㎡街头游园。
位置
二、项目土拍和规划
1、土拍
2021年9月，华润以单价1290万/亩，总价16.7亿，居住楼面价9675元/㎡竞得经开JK202110地块。根据测算，项目可售楼面价约13000元/㎡。
2、规划
项目拟新建20栋住宅，其中14栋小高层，3栋高层，和3栋租赁住房，共计1803套房源。
规划
三、项目简评
对一个项目进行简评，我们主要从项目本身、板块、配套和价格四个维度进行分析，其中配套主要包括交通、商业、医疗、教育和自然资源五个方面。
1、项目
项目开发商是华润置地，一个实力非常雄厚的央企，全国房企前十。品质和物业方面，口碑都还不错。这也是项目最大的亮点了。
2、板块
项目的宣传说是滨湖西，经开产证。但是一说滨湖西板块，更多想到的是肥西。项目所在的板块，他是这几年正儿八经第一个商品房项目。所以也没有一个约定俗成的板块名称。项目被厂区所包围，成片的住宅也很少。除了华润新盘外，就是晶弘嘉苑、熔安家园和临湖社区了。这个板块就是以生产、制造和研发为主的。虽然华润周边还有一些空地，但是不会都用来盖房子的。所以根据板块定位，发展空间受限，不算合肥的热门板块。
3、配套
（1）交通方面
距离目前的地铁口都在2公里以外，缺少地铁交通的便利。项目附近也没有高架，距离京台高速出入口约4公里10分钟左右。
（2）商业方面
周边目前没有大型商业。另外项目自建5000㎡商业和临湖社区的沿街底商，基本可以满足日常生活所需。
（3）医疗方面
周边没有大型医院，最近的三甲医院是距离8公里的滨湖医院。社区医疗方面有临湖社区卫生服务中心。
（4）教育方面
项目自带18班幼儿园，配套的学校有经开区自贸区实验学校。学校一般，但是离项目比较近。这点比较好。
（5）自然资源方面
项目周边距离2公里有一个占地面积200多亩的莲花公园。
从以上的配套可以明显看出，板块居住区少，配套也一般。
价格
4、价格
（1）备案价已出。项目精装备案均价22165，和毛坯限价18865，差距3300。中规中矩，没有顶格备案。据悉项目没有额外的精装包，这一点还算不错。开发商也是怕价格太高卖不掉。
（2）从备案价来看，高层和小高层差距不大。面积有93，108，118和128㎡。真是难得一见90多平的刚需户型。不过定价方面，开发商把90多平的中间户价格定得比较高，反而118平边户价格要便宜些，差价在1000多一平。估计也是为了平衡因为面积差，带来的总价差距太大。
价格
五、总结
这个板块，就随便和大家聊聊。
1、这个项目能不能买？
看个人吧，我不是很推荐。位置一般，不算优质板块，没有什么潜力，适合周边地缘性购房群体。优点呢，除了大品牌，就是价格相对有优势。相对指的是经开其他项目和滨湖。
2、这个项目能不能卖得掉？
也有网友说这个项目起码卖十年，周边都是厂区。我觉得这个就不需要担心了。开发商不仅卖得掉，而且还很赚钱。往往好卖的项目并不赚钱。举个例子，经开区的招商萃语云筑。这两个项目的共同点还不少。位置一般，不算优质板块。但是你说招商能不能卖得掉？也能卖，不然怎么还加精装包呢。只不过去化慢一点而已。另外开发商也很聪明，做的刚需户型，就是为了抓住200万预算的客户心理。为什么中间户定价比边户高，也是为了让客户对比，从而去化面积大的。
3、为什么说这个项目能赚钱？
为什么华润要拿这个项目？因为赚钱。去年经开区7块地，除了华侨城和启迪，剩余5块地算一下成本。01地块置地天玺，配建的商业太多，成本很高。02伟星玖都荟，住宅自持超过50%，如果只算可售，楼面价比售价还高。新政后拿的地，10华润，12皖投，13招商，皖投位置好吧，可售楼面价达到了18300，售价最多就在25000-26000左右。而华润和皖投可售楼面价只有13000左右，备案价22000多。哪个赚钱？一目了然。大开发商都在用自己的品牌来吸引客户买单。
4、有没有替代性楼盘？
同区域经开区，只有招商和华润价格差不多，皖投和远洋定价要高3000-4000。东边的滨湖，差距就更大了，最便宜的联发27000。
肥西滨湖西板块，虽然价格比华润便宜，但是是肥西产证，看你介不介意。同属肥西，但是更靠近经开中心的保利和振兴可以看看。
西南板块基本就是这些了。
如果不挑位置，预算200-250万左右的新房，小庙运河新城，或者等一等瑶海东部新中心。
以上只是一个思路，和大家探讨，每个人的偏好不一样，选择就会不同，没有绝对意义的正确和错误。