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提问：雕叔，在同一学区的前提下，你建议买套一的还是套二的？从投资角度看，未来哪个收益更好？谢谢您！
回答：感谢赞赏！1：买学区你可这样思考，比如：我们不比较套一或套几，而是比较50平方米的一房户型和300多平方米的别墅或者豪宅。都在同一个小区，同一所对口学校，除去其他因素，只看学校对房价的影响，那么，你看看是套一50平的还是3百多平的哪个增值高。2：显然，两个并不是每个都增值都一样，而是“影响程度”不同。因为受总价的限制，单纯为了好学校而来的买家，总归是会考虑面积小的人，而不是面积大的人。所以，小户型的学区所占对价金额自然要高于大户型。比如，50平方米的一室一厅家庭，学区的溢价是100万；而300平方米的反而可能也只有100，或者是0，买300平的可能根本不考虑去相应的学校读书，而想在学区买房的人群，绝不会买300平的来解决学区的问题。3：好了，那么，下面就更容易推断了：如果将来学区更受欢迎，更有价值，那么50平的房子自然会因为有学区的对价更高，在这学区的价值上自然会增加更多，并体现在房价上，就上升得更快；但相反过来，如果学区被划片了，对口的小区多了，小面积自然也就不那么受欢迎了。风险自然更大。4：因此，如果你认同学区未来会更抢手，那么在其他因素不变的前提下，购买小面积的回报率会更高；相反，如果你不确定未来学区会是什么样子，只是为了解决孩子目前的上学问题，不想在学区下重注，就应该尽量选择面积大的，那就受将来划片影响更小。就可以一步到位买套三或者套四的房，这是我一直说的。
提问：雕叔，打算明年买房，请问明年的上海楼市会怎么样？
回答：第一，如果你已经上车并且不打算置换，那么等待下一波升浪就好了。上海楼市可能还会给你惊喜，尤其是在年后三四月份，即使是静淡市场，年后基本都有量价的明显变化，这是历年上海楼市的规律。第二，如果你打算置换，现在是房东强势的好时机。把房子踩在高点卖掉，去置换你最看重因素的房子，自住、通勤、学区，都还有机会。等到年后的大概率普涨，置换就会极度被动。第三，如果你正打算上车，那么拉好征信，准备好钱票*弹子**就上吧。我很少说预测，但年后的行情根本不需要预测。现在普涨1个点，年后就是2个点。道理大家都懂，就看谁更有执行力。第四，短期看上海楼市调控没戏，*弹子**还会继续飞一会。政策离普通人太远，我们只看短期和长期就好了。短期看，从现在到3、4月份，一定还会涨。长期看，我相信上海的房子没理由比深圳北京便宜。上海投资回报率高的板块及楼盘分享，详见知识星球内部！
提问：雕叔你好，我在银唐国际有一套90平米的学区房和一套华宇锦锈花城的住房。这两套房有无继续持有的价值。如没有什么时候卖时机最好？孩子8月份锦江区户口满二年打算买一套房，如旧房有持有价值不卖资金可另想办法。如需卖旧房担心卖后这边又没摇上号。两边挂脱，怎么操作？孩子摇中机率大不大？可以买顺销盘吗？顺销盘价格比摇号贵吗？孩子是留学研究生。有不有机会去选人才公寓之类的楼盘？
回答：华宇锦锈花城当下还没有二手房市场，价格不好评判，现在卖是比较亏的，因为价格还没涨起来，可以继续持有，等待龙潭寺TOD项目带来的增值和溢价。银唐国际的话目前来看，价格不尽人意，因为对口的龙王庙正街小学谈不上顶级，而是中上，所以价格再上行的压力较大，建议可以及早出售。2、这个没法保证不脱钩的，除非就是有大量的其余资金可以先行摇号新房，摇中了再出售锦江旧房。3、单纯户口在锦江满2年的话，得看社保，如果社保也在锦江，且关键是你孩子名下无房是刚需的话，那么才可以当做锦江刚需顺一资格，这样摇号概率大大提升，可以看建发央玺等楼盘。此外顺销盘也是可以买的，不过比摇号的贵，而且还好些要求全款。4、研究生及以上学历，是可以去申请获得成都各区认证的人才资格，可以买该区域内的人才公寓。
提问：雕叔你好，家庭情况是高新大源有一套房，学区是教科院西区，位置也不太理想。想把另外一套房卖了重新再买，考虑学区。大源核心位置基本都是3.5万，金隅金城府也要3.1万了。现在是继续买大源二手房呢，还是考虑天府新区的新房，预算450左右，您能给点建议吗?
回答：你好！大源3.5目前的价格处于高位，金隅目前没有好的高层房源后期都是别墅产品了，450万左右普通资格，可以考虑陆肖tod的麓鸣九天下批次，这个虽然学区目前不确定，但预期应该不差，毕竟是高投和轨交联合打造的。如果看不上，那就只有去天府新区了，要学区好，450万普通资格，一是招商时代公园，看运气能不能摇中，然后就是兴隆湖的楼盘，类似鹿溪樾府之类的，有一定几率就读天府一小，算是天府新区目前最好的公立了。
提问：雕叔你好，我目前是11区普通资格，预算300万以内，考虑投资和自住需求，可以买哪些盘呢。另外目前看了动物园旁的碧桂园锦樾府的高层和大丰金隅上城郡的洋房，都比较满意，这俩值得推荐购买吗？
回答：碧桂园锦樾府在动物园，整体来说周围的人气和生活便利度还是很高的，适合在北门及市区工作的人群，但是该板块地处北门，所以热度并不高，才顺销至今。从投资角度来看不是很好的选择。金隅上城郡在正北的大丰了，地段和配套更差，更不好。你300万以内的话，推荐你去看看对标大丰环线维度的十陵，比如华润置地时代风景、佳兆业珑樾壹号。然后对标动物园的可看二八板块，比如首钢璟辰里和源滩麒麟芸。
提问：雕叔你好！预算400万左右，请问双凤桥tod凤舞七里和机投桥的中南华宇君启盘哪个位置更好些！
回答：你好，400个的预算这两个楼盘都可上车，两个楼盘都在航线下，航空噪音这类的硬伤就不赘述了。整体来看凤舞七里的城市基本面是比较好的,它是武侯新城的南片区，武侯新城南片区内目前配套完善程度较高，生活氛围基本成熟，聚集了武侯金茂府、西派城、龙湖天宸原著、中粮瑞府等品牌开发商的“TOP”系人居产品。而中南华宇君启所处的武侯新城北片区，紧邻武侯新城产业核心区，汇集着武侯电商产业功能区大楼、西部智谷、武侯科技园创业城、智·C8文化创意产业园(建设中)。虽然周边汇集着多个产业载体，但是区域内的各项生活配套，还远不如南片区的醇熟。所以从位置上来说，我认为当下的凤舞七里更具有确定性，但是也不排除今后机投这边的北片区会发展得也很不错，但短期来看，肯定是凤舞七里更胜一筹。但是，从产品上，中南华宇君启又更加纯粹，总的是14-17层的两梯两户板式洋房，目前可以入手单价2.5-2.7的153平大户型。而凤舞七里产品就更加混杂一些，主打的是两梯三户和两梯四户的小高层，产品形态上不如中南华宇君启改善，但是总价段更加实惠，大概不到400万都可以入手最大户型。就看你更侧重什么了，如果不差钱就看中楼盘内部的改善，那么上中南华宇君启，如果预算可以省一点,然后看中板块的综合环境，那么就上凤舞七里。
提问：雕叔你好，之前听了你的建议，明确了购房区域，现在主要就是考虑买高新的房子，一种考虑是买新楼盘，还有就是买二手房。但是二手房相比新房过户费很高，这是一个问题，但是新楼盘很少，可选择性不多，因此，如果考虑二手房，想买毛坯，以后去成都生活了可以装修自己喜欢的风格，但是不知道什么时候去成都，房子可能会放置一段时间，另一种就是买装修过的，先出租，可以缓解*款贷**压力，等去成都生活了再重新装修，但是买装修房问题比较多，容易掉坑里，且房子重新装修成本也相对毛坯房装修成本更高，家里亲戚也不太赞成买二手房。您觉得买新房，二手毛坯房，二手装修房哪一种更适合我们？新房，二手房，哪些小区您比较看好，推荐一下？还有您有什么更好的建议？谢谢！
回答：其实你的问题得从你的买房需求和空置成本出发。简单来说，就是你自己要想好2个问题：1.买房需求：你买这套房目的是自住还是投资，或者说哪个占比大。2.空置成本：你目前在外地，打算需要几年才能过来自住使用，还是买完不住长期空置等升值。如果自住需求偏大，2年以内可以来成都生活发展，建议你买清水新房，新房可以按自己喜好装修，居住环境体验会更好，而且2年交付期，空置成本不算高，另外自住本身也是一种消费品。如果投资需求偏大，2-5年都不会过来自住，我就建议你买二手装修房，时间太长，空置成本会逐年累加变高，投资讲究的是回报率，加上现在房价涨幅较慢，我们必须要配合出租，降低月贷成本。二手毛坯和新房都不利于出租，投资买二手精装房就会更好一些。
提问：雕叔你好，最近看中的东湖中港的二手房未满五年，房子周边环境配套之类的比较满意，不过就是交易税费有点高，像这种未满五的二手房，怎么和房东去谈判降低总价呢？
回答：你好，随着去年914新政的出台使得“未满五”二手房交易成本增加，加大了购房者的压力。如何与卖家谈判减轻压力建议以下几点：第一、对于首付预算较低的购房者来说，首要考虑因素是如何上车，因此可以将税费纳入购房款，在总价上面让步，虽然会提高自己负担的压力，但是可以减轻首付压力，也不失为一个对策；第二、对于首付预算较为充足的购房者来说，首要考虑因素是尽可能降低总价，因此可自行承担税费，迫使房东在总价上做出让步；第三、跟房东打感情牌，装穷，讲故事，挑房子毛病。
提问：雕叔你好,我是新人,资金能力有限,目前现有资金共计45万(首付+税费)。我在中医大工作,想购买一套小房子作为自住。根据有限的资金,单纯按照位置，看了石人南路的房子都是2000年左右的老房子，所以目前有些困惑，房屋位置(核心区老破小)和房屋品质之间该怎样抉择呢?想听听您的意见，感谢!
回答：有40+万的预算,怎么可能要去买这样的老破小呢?如果愿意多花一些通勤时间，甚至可以去城乡结合部买个次新房。如果买二手房一定要看房龄，房龄太久会有一系列的问题。假如你买了一套1990年的房子，房龄已经30年了，50-30=20，意味着你最多能拿到20年的房贷。每个月扛的利息会更多一些。而且你买了房后，即使未来决心要置换，那也是几年后的事情了，到时候下家所能*款贷**的年限会更短，也注定这种房子流动性会越来越差。所以买老房子，最佳的时间段是房龄在15年之内的，也就是2005年之后建成的房子。第二个是房子太老的话，维修成本太高。曾经有个朋友买了一套北站90年的老房子，结果屋内潮湿，每天挣扎在修管道和抓老鼠的焦虑中。为此还要担负了很大一部分经济支出。
提问：雕叔你好！位于成都青羊区浣花西马上开盘的青云阙自住感觉还不错，有学区有配套，品质也还不错。那从增值保值的角度考量3.5的价格会不会以后滞涨，会跑输大盘呢?
回答：青云阙近期名声大噪，无需过多语言表达。整体改善可谓极致，学区地段都网最高的打，单价预计可以达到3.5万，周边优品道四期差不多才能达到这个价位，其余基本还是2万多的价格，单纯从改善产品的角度来说，值得买1-1.5万的溢价盘吗?加上大户型，640万起步价，达到了区域天花板，从投资角度来看，短期已经很难有上涨空间。加上小体量的楼盘，是区域内的贵妇盘，慎重。如果您要想学区和自住那就不说。
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