回归到经营本质，精细化的管理与服务，是长租企业可持续发展过程中得以抵抗风险和穿越周期的基石所在。
长租，是长期主义者的赛道。
今年上半年，疫情对于各行业的影响仍未完全消散。一般而言，春节后是长租行业的传统旺季，庞大的客源流动会为这个行业带来可观的入住率。“但今年的表现是旺季不旺。”朗诗寓总经理章林对此有着切身体会。
这一点需要从租赁行业的底层逻辑去理解，从消费构成来看，租赁人群主要来自人口流动以及城市中暂时没有住房的人群。人口流动减少，是租赁行业受到影响的主要原因。
当然，也恰恰是这一点，让长租行业天然具备着一份“韧性”。在结构性上，人们对于“住”的需求确保了租赁行业具有长期存在的稳定市场。对此，章林有着同样的判断。“在比较大的震荡期里，长租公寓是一个确定性相对较强的赛道。”
近年来政策层面的加持，为这个行业多增添了一份信心。2022年政府工作报告中强调，要加快培育和发展住房租赁市场。紧随其后，住建部、银保监会、人民银行等多个机构陆续发文支持租赁住房的发展。
第三份“韧性”来自企业本身，行业发展仍面临多方面的挑战，如何在不确定中寻找确定性，需要企业在新的行业形势不断自我调节提升。回归到经营本质，精细化的管理与服务，是长租企业可持续发展过程中得以抵抗风险和穿越周期的基石所在。
长租行业的多重“韧性”
问：今年上半年的工作节奏有受到影响吗？
章林： 对我们的影响比较明显，应该说是直接把传统的行业旺季给打没了。今年的体现是“旺季不旺”，一般来说，大规模管理的公司，对于租期的管控都会有一定规划，大家一般会把春节后的这段时间作为中期落位，3月到5月这段时间是客源量比较大的，大部分经营好的企业可以达到90%的出租率，四、五月份甚至可以达到95%的出租率。今年的节奏完全被打乱了，这是显性影响。
除了上海，对外地的影响也不小，朗诗寓的业务布局逻辑是在经济比较活跃的地方。租赁人口来自两块，一块是本市的，暂时没有住房的人士，年轻人居多；第二块是城市间的人口流动，找工作或是毕业季节带来的人口流动。这种情况之下，对于第二类客群的影响非常大。
这两年来，很多行业都受到了不小的冲击，但从看长租行业来看总体还算可以，还是有比较好的趋势。尽管面临的考验不小，但相比起酒店、商业体等业态已经好太多了。所以也能看到，越是这个时候，大家看大宗看得越少，反而是看租赁住房、公寓资产还是比较多的。我们认为，在比较大的震荡期里，长租公寓是一个确定性相对较强的赛道，对于长租公寓从业者而言是幸运的。
问：长租的韧性来自哪里？
章林： 我理解的韧性来自几部分，其一是行业本身具备的韧性，这个行业天然的具备属性，人总要住的，国人追求的是“安居乐业”，人口流动之下总要租房子，不可能到异地就买房子，而更稳定的公寓相比住酒店能让人更有安心的感觉。
其次我理解的韧性，还取决于企业的布局，包括布局的城市，布局项目的落位，以及项目的市场定位和企业在面对着相对不确定的市场时所采取的经营策略等。这些都可以去帮助你增强韧性。当然，如果处理不好会让韧性变得更脆弱，处理得好则会有两重韧性。
至于今年下半年的情况，回升能不能持续，甚至是超越，我觉得还是要抱有谨慎态度，众所周知，从去年到今年很多行业出现了调整，这个调整最后都会影响到租赁这个事情。就像我刚刚所说的，租赁是刚需，是落地的需求，而其他行业的调整会影响到很多。
其次，这个行业也是有弹性的，弹性在于支付能力。比如有的人会选择离开，也有的人会选择降低租房标准等。整体而言，对未来市场至少是近期的市场不能盲目乐观，而是需要有敬畏的心态。我认为，企业所能做的就是尽可能把不确定性的事情变成相对确定性的事情，在不确定中寻找确定。
这个行业里从2017年到现在，从无人问津到争先恐后地进来，再到政策加持，资本的加持等。到今天回头来看，这个行业里能活下来的企业都是相对稳健的，不稳健很难有可持续的发展。
长租天然就是长期主义的，这个行业目前很难有完整的投资模型，从短期回报的角度来说压力比较大，完全看短期回报来投入这个行业是没有逻辑的。但是，也不能盲目地为了“长”而“长”，这个行业是会持续存在的行业，而且是难以萎缩的，至少在结构性上看是这样。
从全国的租赁市场看会有变化，但是在经济活跃的，持续人员流动的一些经济核心城市，包括二线以上的城市，我认为租赁的需求是始终存在的，无非是由谁提供供给，以及提供什么样的供给。对于朗诗寓来说，希望给相当一部分客群提供有品质的，甚至是社群氛围好于居家的。我认为这样的需求长期存在，这样的工作也是长期有价值的。所以说这是长期主义，这个赛道不是长期主义者很难坚持下去。
长租回归经营本质
问：和过去几年相比，行业有什么变化吗？
章林： 变化肯定是有的，我理解是更多的企业回归到经营本质，原来对经营以外的事情考虑太多，讲得太多。现在更多是聚焦在出租率和经营的稳健性，对抗风险的能力提升。第二，大家有了更多的思考，不是一窝蜂而上，而是会根据自己的资源禀赋，包括根据目前阶段所取得的核心能力，各自寻找适合自己发展的路。而不是像原来的拼速度和规模。
尽管现在也有人仍在拼规模，但也已经不是用比较粗放的方式去拼规模，有的会往“重”了走，比如参考欧美等做重资产租赁REITs的发展路径，通过资产的持续经营取得经营期的一定回报，以及更多追求经营期过后的资产增值。这种做“重”的也不是所有人都能做，必须有一定的长期且稳定的资金作为保障。
有的企业还是选择做“轻”，但是大家都做的话，凭什么做“轻”是需要思考的。有的适合做成本稳健型，就是人放得少，用工成本压到极致，帮助企业做服务；有的是做国企的资深伙伴，输出一些理念和一些系统；也有一些在大型的设施，一些大型项目上做输出，这也是需要有逻辑的。
不管怎么样，现在已经越来越多企业根据自己拥有的优势，去思考自己后面怎么发展壮大，大家更加理性了，更加回归到经营本质了，这是比较大的变化。
问：“轻”和“重”怎样布局？
章林： 目前整个行业从绝对数量而言，是中资产高一些。中资产在早期比较容易起量，能够快速地形成一定规模。需要看到的是，这个行业没有规模也是不行的，如果选择小而美，像一些民宿业务，可能是在某些地方弄一个比较有特色的点，朝着这个点去深耕，这种他们有自己的商业模式。
而长租这个行业的特点决定了是轻服务和普惠型，我们面对的是主流客户，从这个点来说，我们比较难向旅游景点的民宿那样可以做到一个点的“精耕细作”，所以我们需要规模。有规模以后，中后台的能力建设以及数字化的系统提升，成本才能得到有效摊销，通过运营品牌和产品改造的规模化，成本的优势才能够得到很好发挥。
当时朗诗寓选择了包租模式切入，作为开发商出身，对于产品的打造能力，特别是装修和改造，包括招采本身有天然的优势。
但需要看到，长租的服务模式和地产服务不一样，朗诗寓通过中资产把规模做起来“刹车”比较快，2018年下半年投资非常谨慎了，现在看来这个决定是幸运的。在比较早取得一定规模后，停下来好好想一想，对于所有的项目进行盘点，努力提升经营效率，更多地聚焦在门店层面的盈利上，把每个门店都做成利润点，而不是试水点。
在重资产这块，朗诗寓是采取了跟集团体系中的青杉资本合作，更多是由青杉资本、外界基金、金融机构包括平安和中融信托等，由他们来做一些重资产的收并购，由朗诗寓来做技术类的“手艺活”，包括项目定位，产品设计，工程设计的委托管理以及后续的运营委托管理等，这是我们的一种“大运营”能力。
其实朗诗寓从来没有重过，我们是带引号的“重”，是跟兄弟单位合作形成轻重结合的模式。这种模式在上海、南京、广州等地做了若干个项目，其中有一些项目已经发行了REITs，实现了资产层面的退出。而朗诗寓的“轻”，2021年以后重点在于“体系能力和系统能力”。希望把过去几年积累的品牌基础和产品能力，包括运营大型租赁社区的先发能力做输出。2020年以后轻资产的投资力度比较大，因为规模越大，管理的效率越高，最后我们是希望轻资产成为业务项目占比里面成为相对更主要的占比。
目前来看，朗诗寓的轻资产业务占比还不算高，从项目数量来看而言是百分之十几，但轻资产的项目都比较大，几万方到十万方都有。未来管理面积的提升还会更快一点，这是朗诗寓站在现在的时点往后发展一个重要选择，我们希望把“轻”的能力做成核心竞争力。
租赁社群化带来新的机遇
问：对于运营能力的要求发生了哪些变化？
章林： 朗诗寓也在不断反思，自身轻资产的竞争力在哪。除了体系和系统，可能还有产品打造的能力，比如基于运营场景，进行产品的设计和实施。这一点在一些存量项目，尤其是大型项目上体现可能更深。比如杭州瓜山的租赁社区，这个综合项目里包括了8000余间公寓、200余间民宿，还有社区商业、体育设施、联合办公等业态。在苏州也有两个大型人才公寓项目，总体接近16万平方米。因为各地政府在发展经济的过程中需要给产业落地，就要让不同的租赁社区满足不同的功能性。
我们理解这是一种“大运营”的能力，大社区项目打造相比于传统的集中式长租公寓相比，运营包括社区氛围打造等更有难度。这里既要具备一定的整体开发能力，也就是要有开发商的规划能力，同时也要有长租的运营能力。
这里有着更大的挑战，另一个角度来说也带来了新的机遇。大型租赁社区更容易打造浓厚的社群氛围，传统几百间的项目很难做到客群细分，但做大型社区不仅吸纳普遍的客群，还有机会做社群细分，这里面有着比传统的项目更大的想象空间。
大型项目解决了客群的问题，解决了规模的问题。换而言之，只要有比较好的客户黏性，增值服务这个板块是比较容易开花结果的，这里面会带来很多的机遇，同时这也是比较难做的，当然，越难的事情可能越能体现专业机构的能力价值。
问：这种大型的社区化，社群化的租赁市场会是未来趋势吗？
章林： 我认为这是一个趋势，但不是唯一的解决方案，因为租赁方式的解决是多种多样的，以后再怎么发展，个人业主的出租仍然是市场上非常主流重要的趋势。只能说，大型租赁社区这块原来是基本没有的，可能以后这种类型的产品会越来越多。
这跟政府的一些供地政策、包括“租售并举”和城市更新的理念相关，现在城市更新更多是希望“能留则留”，不搞大拆大建。这种情况下，就给大型租赁社区的出现提供了条件，原来拆建的成本很高，只有通过售卖解决资金平衡。现如今随着理念的改变，一些大型的租赁社群出现具备了一定基础，后续这部分也会成为这个行业里比较重要的一个品类。
市场分化下寻求成本与品质多维平衡
问：如何看待租赁市场的进一步分化？
章林： 分两块讲，城市方面，朗诗寓原有的做法是聚焦在核心城市，在租赁住房更有市场价值，更有刚需性的城市开展业务。同时，也会关注一些三线城市中，有比较好的产业支持和配套环境的片区。但总体来说朗诗寓还是希望以二线以上的城市作为主要战场。不管经济怎么变，这都是一个朴素的逻辑。就像德国的租赁住房主体集中在七个大城市里，日本的租赁住房主要市场在东京、大阪等；美国的主体则是东西海岸，“微笑曲线”上的若干城市。特别是一些大型专业的租赁机构，运作的城市市场基本都是这个范围内。
第二，随着经济大势的变化，大家做产品是“降维”的，大家看到的降维有多种，随着经济的变化，可能能够让产品适配更主流的市场是大势所趋，否则的话经营的稳定性也会受到一定影响。
但这也是有边界的，比如说青年人群，以白领公寓的产品线基础，再投运青年公寓产品，无非就是把面积相对来说做小。这个需要企业深入去研究客群，比如白领公寓客群的敏感点和不敏感点，朗诗寓会选择把敏感点保留住，提供总价更可控制的青年公寓产品。
至于青年公寓产品往下到蓝领公寓，则更多是和企业的合作，B端的结合。一些服务类或是制造类的企业，这块需求天然在这里，这是不同的人群。我理解的“降维”在公寓这部分，是白领公寓降维。蓝领公寓是另外的赛道，也分品质蓝领公寓和一般性的蓝领公寓，这里也有降维升维的事情。
大家对品质生活是越来越有追求的，即便是蓝领公寓，对居住的便利性和体验性也有考量，这是为什么二三十年前的打工流非常难以适应现在很多城市的发展，这就需要做更新迭代。那个时候很多是功能性满足，但是现在光有功能性满足远远不够，在这个过程中成本上也要有控制，成本控制和功能性满足，以及品质上需求相互达到平衡，我认为这就是我们这些专业机构在里面可以发挥作用的地方。
运营能力提升是所有同行，所有企业都要面临的问题，不管做重资产还是轻资产，运营能力的提升都是应有之意。站在朗诗寓的角度来说，主要是希望进一步把数智化的管理平台和管理标准做完善，这样能够更好地匹配行业的特点。
行业的特点是什么，轻服务是核心。因为服务“重”了以后，羊毛出在羊身上，客户的租金成本就要高了，租金成本高了怎么做“租售并举”。但是经营又是实时化的，我认为长租是“类酒店”，他不是像个人住房，买了房子以后怎么样都自己解决，这里面还是有一定的服务需求，包括咨询、报修等等问题的处理需要得到实时化的解决。轻服务实时化，要把管理系统匹配于系统的能力。
同时，标准化和精细化也是应有之意，但是我们的标准化和精细化又不能冷冰冰，还要有温度。从资管的视角来看还要经营好资产，把房态维护好，让房态能够保证一定的品相，因为居住是轮转的，让后续用户的居住体验不打折，这样才可能有客户好口碑，以及取得合理的溢价，做经营效益是很重要的，客户愿意不愿意为产品服务支付持续向上的溢价，要确保我们回归到经营本质。数智化管理平台和管理的落地实施，这块能力是非常重要的。
租赁住房的特点是成本刚性，买房子的人心态和租房子人的心态是不一样的，买房子的人心态是市场贵了好有人买单，租房子的人心态是不一样的。怎么能够在成本控制情况下，打造一个更有生活气息，更有品位的居住环境，不管是室内环境还是公寓区域环境，都是需要企业持续进阶的。
问：数智化会是运营能力拉开差距的关键？
章林： 是基本功吧，大家都需要面对，这个不是奇招。至于能不能拉开差距，要看如何更好地跟实战做结合，更好地把体系化管控和在门店一线的经营落地，这是一项比较系统性的工作，差距不在于大家做不做，而在于做得有多好。
朗诗寓的核心能力还是在运营。也希望通过优质的运营助力于项目退出，要想实现好的退出就要有合理的回报率。其实从每个国家的发展经历来看都有一个趋势，新房市场比例逐步下来，存量房的比例会上去，租住方面永远存在着另外一个市场，租赁市场永远会存在。朗诗原来作为一个开发企业，更多地在“此岸市场”，朗诗寓所做的就是跨到“彼岸”去，并希望能够长期可持续地经营下去。