位于滨海新区西部的胡家园属于城乡结合部，总面积75.2平方公里，常住人口13万人，其中包含外来人口约7.5万人。下辖19个行政村、1个胡北社区居委员会筹备组、10个社区居委会。2010年之前胡家园区域陆续启动“城镇化进程”，开展了持续动迁工作，也就成为了我们通常所说的“西部新城”。
西部新城包含的区域
西部新城从位置上看离塘沽老城区较近，仅仅需要10几分钟的车程，可以享受到来自于老城核心配套。同时西部新城拥有非常好自然禀赋，区域内部的南窑半岛形成独特的“湾区”景观，与对岸的塘沽湾相呼应，形成了可以媲美于家堡、响螺湾的自然景观条件。也正是由于这个原因，滨海新区政府将这里作为“大事件预留地”，西部新城的区域价值也上升到前所未有的战略高度，区域未来的发展也充满了想象力。
西部新城与隔河相望塘沽湾形成独特的湾区景观
但是“理想很丰满，现实很骨感”，西部新城的发展并不顺利。虽然经过多年的发展，但是仍然没有摆脱“城乡结合部”旧有印象，也罕有大型配套落位，在整个滨海新区的存在感仍然很低。西部新城房地产开发也是如此，从2008年远洋城，2012年旭辉澜郡，2018年的万科观澜，2020年的新城旭辉悦隽都会，再到2021年的滨湾万科城，区域似乎总是在“单盘作战”，至今没有出现大量开发商同时进驻，项目集中井喷的火爆局面，可以用不温不火来形容。那么西部新城究竟如何，我们对其进行一个完整的梳理。
一、西部新城板块配套
交通配套：西部新城当前交通的畅达性一般。区域南侧受海河阻隔，当前西中环跨海河大桥尚未修通，无法便捷到达海河对岸。当前区域通勤主要依靠北侧的津塘公路，通过津塘公路可以抵达滨海核心区或者天津市区。当前区域内部已经开通公交933、104、102路，可以抵达滨海新区核心区和老城区新港等地。另外津滨轻轨9号线在胡家园设有站点，通过9号线可以到达滨海新区核心区或者市区。
天津津滨轻轨9号线实景图片
教育配套：当前区域内部教育资源的质素相对一般。当前已经投入使用的幼儿园包括西部新城一幼、欣美幼儿园等。板块内部设有9年一贯制塘沽育才学校，2013年开始投入使用，其中小学36个教学班、中学18个教学班。2020年底万科在西部新城拿地，两块地*绑捆**了中、小学的建设，未来投入使用后区域的教育资源将得到补充与提升。
位于西部新城的塘沽育才学校照片
商业配套：区域内当前没有大型的商业配建，当前商业类型为满足本区域居民日常消费的社区型商业，西部新城欣美园和旭辉澜郡建有菜市场可以满足居民日常所需，另外远洋未来汇可以满足一定的生活需求。休闲购物需要去往塘沽老城区洋货市场或者解放路“金街”。
滨海新区塘沽解放路金街
医疗配套：区域内部无大型医疗配套，已经投入使用有胡家园社区卫生服务中心，就医需要到老城区的天津第五中心医院，车程大概需要二十分钟。
天津第五中心医院图片
二、西部新城板块当前在售项目
1、万科观澜
万科观澜位于滨海新区胡家园和商道与中三路交口，新塘湖公园南侧，由万科地产开发。占地90780平米，总建筑面积196848平米，容积率2.20。项目由7栋27层到顶高层和17栋7层到顶洋房组成，共计1701套。
万科观澜项目效果图
项目于2018年底首开，共计推出4栋楼（2栋高层、2栋洋房），楼号为5#、6#、10#、9#楼，共计套528套。户型建筑面积88-105平米，其中高层销售均价12000元/平米，洋房均价14000元/平米，当前已经售罄。
该项目于2019年进行了密集的加推（基本上每月都有加推），共计推出13栋楼（6栋高层，7栋洋房），楼号为1#、2#、3#、4#、7#、8#、11#、12#、14#、15#、17#、20#、24#号楼，共计1030套。户型建筑面积88-105平米，其中高层销售均价12000元/平米，洋房均价14000元/平米。由于洋房价格较高，且加推产品数量过多，高层产品基本售罄，洋房产品销售至今尚有少量余房。
2020年5-8月将剩余4栋洋房推出，楼号为16#、18#、19#、21#号楼，共计148套。户型建筑面积为88-105平米，均价13500元/平米，连同2019年推出的洋房存量一直顺销到现在。
2、新城旭辉悦隽都会
项目位于滨海新区中六路与和羽道交叉口，塘沽育才学校东侧，由新城和旭辉合作开发。项目占地36041.9平米，建筑面积79292.18平米，容积率2.20。2栋31层高层和12栋11层小高组成，共计842套。
新城旭辉悦隽都会效果图
该项目于2019年9月21日首开，推出4栋楼，楼号为1#、10#、11#、12#号楼（3栋小高、1栋高层），共计300套。户型建筑面积90-100平米，均价11500元/平米，当前已经售罄。
2020年共计推出7栋楼（1栋高层、6栋小高），楼号为2#、4#、5#、6#、9#、13#、14#号楼，共计388套。户型建筑面积90-100平米，均价11500元/平米，当前已经售罄。2021年3月加推3栋小高层，楼号为3#、7#、8#号楼，共计132套。户型建筑面积90-100平米，高层均价9000元/平米，小高层均价9800元/平米。当前尚有部分余房，新品加推时间待定。
3、滨湾万科城
滨湾万科城位于滨海新区胡家园和商道与中三路交口，由万科地产开发。该项目是万科深耕西部新城的第二个项目，是万科在2020年底拍得的津滨塘（挂）2020-6号、7号宅地，两宗地合计建筑面积超52万平米。当前滨湾万科城启动的是一期工程，占地46546.6平米，总建筑面积139402.52平米，容积率2.20。17栋小高层组成，共计1171套。项目主力户型为75平-102平米的功能型两居、三居，当前项目处于营销咨询阶段，价格和具体开盘时间尚未确定。而了解万科产品线的人应该都非常清楚，万科城一般定位于万科“城花系”的产品，地段主要覆盖城郊，以首次置业和部分首次改善客群为主要销售对象。
滨湾万科城一期效果图
三、西部新城板块与塘沽湾板块的对比
1、从位置上看
西部新城板块和塘沽湾隔海河相望，拥有基本上相同的自然禀赋，相互呼应的湾区景观资源与当前滨海新区中央商务区于家堡和响螺湾极为相似。未来西中环跨海河大桥修通后，两个板块之间距离将缩短到不到5分钟的车程。从地理位置上看，西部新城板块相对更好一点。距离滨海新区核心区的距离更近，尤其是距离塘沽老城区的距离，因此可以享受到老城区丰富城市配套资源。塘沽湾距离响螺湾总部经济区更近，但是去往滨海新区其他区域如塘沽、开发区、生态城等都需要跨过海河，交通上存在很大的不便。
西部新城距离塘沽老城更近，塘沽湾距离响螺湾较近
2、从配套上看
两个板块都面临配套兑现问题，但是塘沽湾的配套兑现速度要快于西部新城。尤其是在教育资源的导入上，塘沽湾导入了塘沽一中的分校，预计今年能够实现招生，从教育资源的质素上要优于西部新城。同时塘沽湾在区域开发力度上要远远领先于西部新城，当前已经有中建、禹洲、华远、宝德、天地源、景瑞、旭辉、华发等开发商进驻塘沽湾，而西部新城当前只有万科、新城、旭辉三家开发商在支撑。而西部新城当前回迁小区的规模更大，居住人口更多，在生活氛围上拥有更大的优势。
塘沽一中塘沽湾分校实景图
3、从价格上看
从价格上看，塘沽湾板块小高均价为11800元/平米，洋房价格在12500-14000元/平米。而西部新城板块万科观澜的洋房均价在13500元/平米，基本上与塘沽湾相当。但是新城旭辉悦隽都会小高层的价格已经下探到9800元/平米，比塘沽湾在售项目低了约1000元/平米。总体上看两个板块销售价格基本相当，但是西部新城当前单盘以价换量拉低了该板块价格。
根据市场调研的信息绘制
4、从客群上看
两个板块的客户重叠度极高，首先都是面向老城外溢的刚需、刚改客群以及由于工作原因初到区域的“新滨海人”。不同的是由于受到海河的阻隔，二者辐射“地缘性”客户有所差别，例如西部新城主要面向周边华北陶瓷及部分回迁改善客户。而塘沽湾则辐射了部分大港客群以及周边海河南岸东西沽的客群。
结语：
总体上看西部新城板块有着不错的自然禀赋，尤其是南窑半岛拥有的湾区景观资源，可以媲美于家堡、响螺湾，将此划定为滨海新区“大事件预留地”也足见其重要性。
但是西部新城的发展相对缓慢，尤其是区域内需要进行大量还迁工作，复杂且漫长。加之大型配套资源的缺失，区域开发进度的滞后，到现在为止区域还没有摆脱城乡结合部的印象，发展速度甚至慢于同样需要配套兑现的“塘沽湾”。
总之，西部新城要发展，不仅仅需要“雄心”，还需要争分夺秒地进行配套资源的导入，否则很有可能会淹没在滨海新区日新月异的建设浪潮中。（全文完）
西部新城远洋城夜景