近期济南楼市行情持续低迷，开发商们为了自救只能采取以价换量的销售策略，销售难度最大的公寓类产品自然成为降价的重灾区。近日小编发现，一些原本地角不错、市场价格预期本来在万元上下的公寓类产品竟然直降到了五、六千元，价格简直回到了十年前。
1.西客站某公寓项目，单价5146元起；
2.二环内北部城区某公寓项目，单价5362元起；
3.东部新城唐冶某公寓项目，南向5300多元，北向4500多元；
这些公寓项目的优惠力度之大简直让人张目结舌，放到过去简直就是不敢想象的。面对开发商这让人无法招架的销售力度，不只是很多因为已经限购而无法购买住宅的投资人群心动了，还有很多买不起住宅的刚需人群也开始心动了。三十万出头就能在济南“买套房”，能不让人心动吗？但小编要说，这么操作真的对吗？下面小编对刚需人群和投资人群来分别进行分析：
首先，刚需人群不适合购买公寓！
刚需人群不适合购买公寓，这是经过市场检验出来的真理。对刚需人群来说，必须先去买住宅再考虑买公寓。因为虽然公寓和住宅看似一样，都具有基本的居住功能，但公寓不能算作真正意义上的"房子"，因为他没有房子所应有的"名分"。
小编说的这个"名分"是指买房后能否落户，而现在落户最重要的意义是业主的子女有权利就读房子划片对应的学校，没有这个“名分”，业主的子女就只能就读外来务工子弟学校或回原籍上学。所以形象的说，住宅是妻、公寓是妾，虽然妻、妾都能"睡"，就像住宅、公寓同样都能住一样，只是妾没有妻的"名分"而已。而这也是小编不推荐刚需人群购买公寓的原因，“天下哪有还没娶妻就纳妾的道理”？
其次，投资人群购买公寓也需谨慎！
对投资人群来说，购买公寓是为了赚钱不是为了自住，自然不用考虑公寓无法落户的问题。房产投资追求的是投资收益，讲究的是如何保持好资产的流动性。对公寓类产品来说，由于转手时所需要缴纳的是高昂的“贵族税”，这就造成公寓买到手后很难再出手，资产的变现能力很差，也变相造成了公寓的价格涨不动。
在缺乏流动性的情况下，公寓赚钱靠的不是高抛低吸赚取差价，只能靠长期出租来赚取收益。公寓的租金回报率是普遍高于住宅的，这是公寓少有的优点之一，如果公寓的位置优越，租金收益将非常的可观。但遗憾的是，近两年济南的住房租赁市场萎靡，房屋租金在一路小幅下降，这也是投资者需要关注的。