东南亚。
有很多朋友也在问，我说亚洲地区除了日本之外听说东南亚也不错。有些人去泰国，有些人去柬埔寨，甚至有很多人去马来西亚买房。有几年泰国东南亚的房子其实非常火热。
我记得一九年身边好多人去泰国考察，然后他们有个就是甚至有去越南、越南也有。我听很多人说免费去玩，看一圈房子如果能买就团费免费。我说你玩下来怎么样？他说感觉当地人都没啥钱。所以比较了一下我们用的泰国，东南亚确实是非常不错的快速增长的市场，人口也非常轻。但是从投资角度来说非常开一个点。
·第一，整个的泰国现在房价有没有涨？答案是从一五年到现在已经涨了好多轮，现在再去买可能是一个高位。要短期内让本地人有很大的购买力上升。我们认为是个很漫长的过程，最重要点是他的人均gdp很低才六千八百美金，还没有中国高，所以房价已经跟日本相当了，所以会一直这样泰国有点偏贵。
·第二，柬埔寨，可能大家有听过柬埔寨，包括像那些那些*局骗**等等，所以出现了很多高风险、高利润回报的一些风险。所以最近也是谨慎提醒各位，东南亚的很多地产投资包括海外投资一定要谨慎，因为当地的法律也好，他们的基础的投资也好，并不没有这么的主流。
所以为什么我们建议很多客人海外投第一步，考虑风险。考虑风险一定是提示，风险先行，这个国家是不是普通法律的，是不是会承受你的产权。要泰国买个房我自己不能买，我必须找一个人合伙开个公司，公司的法定代表人就必须是泰国人，也就是说在你买房子之前你很多的动作其实已经隐形的带来一些风险了。
因为泰国的国债规定的产地，不能又被海外人士所拥有必须是泰国本土人。泰国本本土人，所以就会出现一个所谓的代言人，就名义上代表着你的资产。但问题是我跟他非常神秘，不能保证，有没有可能我买的地很大，他两眼一摸黑，然后把心一狠。不好意思，这房子是我不给你签字。
这种风险所所谓的海外房产的产权奉献，各位一定要多多关注。很多人去马来县马来县有个好处就是你发现大家都是中国人，都是华人千万不用担心语言的问题。你所有的整个说话都是普通话，但是包括像以前很有名的碧桂园的项目、长期非常长，包括像我们在国内有些知名开发商去吉隆坡开发的项目。我们这边警察过，整个工期特别慢。我们看到上海包括国内的基础设施很快，会发现东南亚十年前到十年前现在这个楼还没造完。
对。所以从整个基础设施拿到房产证的风险很低。今天给大家第一个提示一定要去买现房、现金房、现金有房产证常见。无论是视频直播当地朋友帮你看还是飞过去看，一定要看到房产已经建完现金房，而且是所见即所得。在日本还有个宅建筑医师叫宅建筑，可以多问一句房子有没有拿到产证？看有没有抵押*款贷**。她是拿着抵押卖还是直接房产证可以交易过户，因为抵押解冻还需要很长的时间。
所以从这个角度日本好租好卖，总价偏低，而且整个投资还属于初期。