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生活经验告诉我们，三人成虎，五人成章，众口铄金,积销毁骨，这原本是讽刺魏惠王无知的，但后世引申为三人成虎这句成语，借以比喻有时谣言可以掩盖真相的意思；
上周五的问答中，有个有趣的业主问，沣东空地那么大，楼盘那么少，是不是故意搞饥饿营销；原本是一个小疑惑，却在日后的两天内被多人提问，大有三人成虎的势头；
因此，我们今天用最直白朴素的话语告诉大家，新区无房，并非饥饿营销！
沣东新城
由于天生的地缘，新区里大家对沣东是有天然的亲近感的；西安东西南北这么多新区，讨论最多，争论最多，话题最多的还是沣东；不单单是因为名字叫新区，而是沣东更有新区的样子；
（沣东新城实景，来源：悦西安）
整洁宽阔的道路，精细设计的绿化，塔吊轰鸣的工地，国际医院，国际学校，国际广场，国际大厦，一切都是那么的international；
（沣东新城实景，来源：悦西安）
想要回答沣东空地大楼盘少，是不是饥饿营销的讨论，首先得明确这么大的空地到底有多大？然后再说楼盘的事儿；
根据规划面积，沣东东接西三环，西接沣河东岸，南临西汉高速，北临渭河。规划总面积159.3平方公里，其中计划2020年完成建设用地75平方公里的开发建设；
在《西咸新区总体规划》中就已经说明，沣东是五个新城中起步最早、发展基础最好、配套设施最完善的区域；
当然最主要的原因是因为绝大部分都在西安范围内；现在大家熟悉的三桥板块就紧邻西三环，也是最早被划入沣东的西安主城区；
说159平方公里很多人可能没有概念，西安目前已建成的二环内面积约60平方公里，沣东新城的面积相当于2.6个西安二环；这么大面积的建设肯定不是三五年能完成的，更别说形成人气；
目前沣东住宅集中的包括沣东大道周边，昆明池周边，以及沣东自贸园周边，已上市的商品房小区大家也都耳熟能详；
沣东大道周边：绿地新里城，沣华熙城，天地源兰樾坊；
昆明池周边：海逸长洲，国湖，湖光山色，昆明澜庭，沣水云岭；
自贸园周边：中南上悦城，保利和光尘樾，蓝光公园华府；
三桥周边：华宇东原阅境；
我印象中能想起来的就是这些，相比较沣东159平方公里的面积，10余个确实不算多；
是开发商不看好沣东吗？还是说拿地太难，我倾向于后者的说法，沣东拿地需要有大量的配建和产业，并非所有开发商都接受这种产业类项目。
拿地成本
比如中南上悦城就附带着南美贸易中心，保利和光尘樾就附带着西北总部大楼、企业总部办公园区、保税仓、大剧院、博物馆等；绿地新里城附带501超高层；
这些配建拉高了沣东的开发门槛，中小开发商除国企外，几乎是看不到的；同时沣东的地价也并不低；
早在17年碧桂园国湖拿地时，土地均价就已经到了1057万元/亩，楼面价6343元/平方米；国湖此后上市，折扣最低价格约16000+；
18年保利在自贸园拿地的时候虽然土地均价574万元/亩，楼面价约3044元/㎡看着不高，但有不低于280米的超高层，品牌大剧院等配件要求；和光尘樾此后上市，折扣最低价格约13500+；
这些成本最终都会体现在房价上，业主算小账，开发商算大账，不是所有开发商都是非沣东不进的；
当然核心原因还是沣东本身的住宅用地供应少，加上拿地条件众多，导致商品房供应量一般；
具体到土地供应上，我们可以看下七月份的供地数据，截至目前，西咸新区五大新城总计42宗土地即将出让，总面积2653亩，其中大部分都是住宅和商住土地，虽然只有22宗，但总面积达到了2001亩；
（沣东新城实景）
这是西咸新区要加快速度卖地盖楼的征兆么，具体到沣东只有两宗，且都是工业和商服用地，在这一波西咸卖地大行情里，并没有沣东的身影，这也是沣东商品房一直供应不多的原因；
对于区域而言，这不是什么坏事，毕竟产业先行的地方，造血能力更强，区域后劲更足，房子的价值也就越大，沣东的商品房关注度不低，但沣东的实际行动都在产业，还是挺难得；
根据沣东今年公示的重大产业，包括陕西省中医药研究院，中国国际丝路中心大厦，盒马鲜生西安沣东运营中心，同力重工非宽体自卸车及全路面矿用车生产基地已经在建，11所学校改造，斗门水库开工，沣东的发展速度还是很快的；
配套做起来，产业引进来，住宅再开卖，反而能卖出更高的价格，事实上，沣东的房价也确实是五大新城中最高的。
高标建设
这是开发思路和商品房拿地的门槛，具体到实际的建设中，门槛也是很高的，比如最近刚发布的《西咸新区规划建设品质标准》；
虽然是对整个新区的总体规划，但具体到住宅上的开发成本也是很高的，地产是成本行业，要求越细，标准越高，最终都会体现在房价上；
（西咸新区规划建设品质标准）
其中住宅建设分为A类，B类两个强制标准；对于窗户面积，大堂高度，外立面材质，装修标准，小区景观造价，车库施工等做了详细的规定；
B类标准，西安的商品房小区基本都可以满足，但A标的内容，基本只有改善类小区才会采用；
比如层高上，6层以上住宅建筑首层门厅架空不低于6.00米， 地下车库3.7米，
大堂空间上，6层以上住宅必须设首层大堂，宽敞明亮，自然景观好，大堂与电梯厅总面积不小于35平方米；
外立面材质上，2层以下干挂石材，石材厚度不小于25毫米，3层及以上真石漆；特殊地段住宅要求进行公建化立面设计的应采用石材、高级面砖、铝板、玻璃幕墙等材，禁止使用普通涂料和高反射幕墙、彩色玻璃幕墙。
地下车库上，大车位比例占总车位比例不低于30%，地下车库车位、车道采用环氧平涂地坪；坡道采用降噪止滑坡道，普通车位尺寸不小于2.5×5.5米，大车位尺寸不小于2.7×5.7米；
除此以外，门窗，吊顶，监控，景观，涉及住宅小区方方面面的地方，西咸都做了强制规定，并且纳入验收监管；
这么细致强势的标准在全国也属于首家，对于开发商而言，这一砖一石，一草一木的要求都是成本；
拿地方面配建多，建设部分要求细，容积率建筑密度又有限制，想在沣东盖商品房不仅不容易，建设成本也不低，这就是沣东的现状，开发商开发门槛高，买房人入住门槛也不会低。
强制降容
这是一个西安人都不曾见过的沣东新城，原本以为新区就是不断盖楼，靠低价吸引人过去，但事实并非如此；
新区的新不仅包括区域面貌新，还包括制度新，规划新，西安老城历史深厚，遗留问题多，做规划只能是见缝插针，但新城不一样，原本大面积农田和村子平整后，就如同白纸一张；
（西安主城区，小雁塔）
归于新区学校，商业，住宅，产业的构想都可以在这里实施，原本老城开发的弊端在这里也可以提前规避，比如西安一直以来的高容积问题，在沣东有了很好管控；
沣东强制规定，开发类住宅项目容积率应控制在2.5以下，保障安置类住宅项目容积率应控制在3.2以下，混合高度居住项目建筑密度应控制在30%以下，除超高层建筑外，商业商务项目容积率应控制在5.5以下；
（西安高容积率小区）
杜绝“高低配”和“一刀切”现象，不得出现三个及三个以上相邻成排的54米以上高层建筑采用同一建筑高度，且相邻高度差须大于等于9米；
高度大于27米的高层住宅建筑单元拼接组合不得超过两个单元，且最大连续面宽投影一般不得超过72米；
高度大于54米的高层商业建筑和高层商务办公建筑，最大连续面宽投影一般不得超过60米；
（沣东安置房小区）
这相当于对区域强制降容，从源头杜绝筒子楼和塔楼，在实际的建设中，沣东住宅小区楼间距更大，楼高更低，即便是安置房，也能有更好的户型，更大的活动空间；
很多人看过沣东的安置房小区，都在感慨比自己在西安买的商品房要好，这就是强制降容的成绩；
新区的建设，不同于老区的开发，要有舍才有得，配套好了，产业多了，环境好了，才会有更多的人来生活，居住，买房也是同理，沣东走的路子是品质吸引人，而非单纯的价格战；
严控规划，产业先来，环境配套改善后，再出售土地，土地既会更稀缺，也会更值钱；物以稀为贵，土地更是如此。
正视新区
对于新区，我们一直的观点是不看空，也不透支，新区是城市发展的希望，是实现古城未来的广阔场地，任何新区都是从空地到高楼，从熙熙攘攘到人流攒动的；
并不能以远，偏来一棒子打死，而要看配套，产业的兑现情况，以及新区到底是卖地为生还是产业新城，地产是新区发展的基础，全国都是一样，因为无论是住房，还是厂房，学校，商业街都要房地产来建设；
但具体的建设中，怎么样的标准，怎样的建设条件，则决定了新区的前景，沣东地产项目配建商业配套，住宅配套强制标准，让我们觉得这里真的不一样；
但我们也需要记得，新区最缺的是产业，但更是人口，没有人参与的产业是停滞的，没有人参与的商业是萧条的，新区在建设上的高标准，也要匹配人的接受能力，标准的一刀切和房价的一刀切对于吸引人才并非好事；
尤其是在房价上，不能过度透支消费力，造成大家都看好沣东，但大家都买不起沣东的现象，看得上但买不起，就容易变成看不上；
一方面，更高的拿地门槛和建设标准，让沣东面貌一新，一方面这些成本又分摊给购房人买单，以房价挑选买得起沣东的人，而非看得上沣东的人，掏钱行动和嘴上支持毕竟是两码事；
这和西安 卖房 的逻辑是一样的，房子是卖给买得起的人，而非需要的人，最终买单的是买得起且需要的人。
房哥有话
沣东无房，是土地供应，发展策略的短暂结果，先做配套再卖土地也可以算饥饿营销，但总比只卖土地不做配套强的多；
城市也是商家，既算利润也算成本，商家依靠出卖商品获取利润，城市依靠出卖公共服务获得财政收入，都是有偿服务，服务好的，自然定价就高了……