招商央畔165㎡洋房值得入手吗？
Q（详问）：美丽专业的S姐，想向你请教一下， 招商城市主场二期央畔165㎡洋房值得入手吗？ 本人工作在行政中心，想买二套房去改善居住环境。去看了样板间，觉得价位和户型都很合适，附近的医疗、教育、商业等配套也都不错。虽然目前偏远，但通勤时间我是能够接受的。犹豫的地方就是项目被铁路包围，网上说附近还规划有变电站。想听听您的看法，非常感谢！
A：好的，非常谢谢你的信任。首先， 招商央畔这次推出的165㎡洋房 ，这个户型确实是做到了产品的创新，赶在新的规划指标变更后，推出了 带阳台+半赠送的改善产品，在市场上还是比较领先的 。招商因为是央企嘛，也比较靠谱，这个盘的一期应该会在今年年底提前交付，也能够反映出招商交付兑现的品质，在现在这种环境下，其实央企是最稳的。
当然这个盘的缺点也很明显，第一，就像你说的这个地块在整个港务区更偏北的位置，第二，周边有铁路、变电站这样的规划，但如果真是 规划用地的变更，也是没办法的事，就看你心里会不会对此有芥蒂，不过即使规划变电站，政府也都是与住宅的合理距离之内去变更调整的。
如果要去选央畔，重点在于楼位的选择 ，看选择的楼栋与周边的不利因素的距离或中间是否有建筑物相隔， 如果距离较远或者中间有建筑物，我觉得问题不大。
再聊一下整个港务区和区域定位吧。从区域发展成熟度来看，肯定是奥体中心更具优势，目前来看 想买在奥体中心，中粮奥体壹号比招商央畔更贵，融创望江府又需要摇号，如果能够摇上的话，位置无疑会比招商央畔更好 ；第二就是政经板块，板块内融创时代奥城也有168㎡的大户型，但在产品上，没有招商央畔好，地理位置比招商强一些，融创时代奥城这次的价格也不算高，整个港务限价还是比较严的。
所以你要是 追求地段的话，那融创望江府、中粮奥体壹号、融创时代奥城这种150㎡+、160㎡+的改善盘位置会更好 ，其次才是招商央畔所在的板块；如果你要追求产品的话，招商央畔肯定没什么问题，重点关注楼位选择。
Q2
相中赛格中京坊，如何评价青龙寺板块的发展看法？
Q（详问）：S姐你好，我在东方宸院有一套全款99.8㎡的房子，前两天也没摇上海德堡，现在根据雁塔区的青龙寺片区改造提升方案， 相中了赛格中京坊159㎡四室位于楼层西北的这个户型 ，想听听您对片区未来发展的看法以及这个盘的设计理念，户型等的评价。我个人的感受，赛格中京坊的交通、教育配套应该很好，此外，置业顾问说，这个楼盘的整体容积率虽然比较高，但是未来小区只有业主才可以进入，地下三层的停车位是给写字楼提供的。
A：谢谢你的信任。你的第一套房子，选在了东方宸院，99.8㎡小三室那个户型，东方宸院在融创的产品系是，算是一个中高端的产品定位了，所以你再买，要具体看需求。
如果你考虑纯投资的话，不建议去买太大的户型，后期流通性受限 ，尤其是在中京坊这样的成熟地段，如果你是作为改善自住，把东方宸院这套房子用于投资或资产沉淀，那你再买的改善房源，我认为在户型设计、物业服务、居住品质等，都应该比东方宸院更升一级，才能起到改善的置业目的，当然这个前提，是要看你的预算有多少。
你相中的中京坊159㎡，按它现在21000元/㎡左右的均价，那总价基本上在350万以内，但是这个楼盘是毛坯交付，后期还有装修的支出。 如果你的预算在这个范围内，我认为还有更好的选择。
首先看你对区域的要求，在整个大城南板块，包括中京坊也好，还有你之前摇的海德堡，包括长安、航天等区域，都可以称之为大城南板块，在这个区域内，地段的排序肯定是， 曲江、航天这样的开发新区首选，然后再看雁塔、长安这样的老行政区域。
从西安的城市发展格局是可以看出来的，开发新区的开发进度，管委会层面的招商引资的思路，资源配套兑现的速度，要比老城区快很多。曲江的话，除了海德堡以外，接下来还会有三个楼盘计划在今年底推出，我的建议是你可以先观望一下， 第一个是万科翡翠国际 ，这个盘不用想都知道会很难摇； 第二个是曲江城市树 ，是曲江会展这样有国企背景开发的小区，这个楼盘和中京坊有一点像，但这个小区整体的规划，我认为比中京坊更好一些，地块面积不大，但它整个小区园林设计、户型设计、纯住宅的社区内部搭配高层、洋房、超高层的物业类型，比较纯粹。最好不要去买商办、住宅混在一起的小区； 第三个就是华润悦玺 ，年内预计也会推出来，这三个楼盘值得重点关注。
其次就是航天，碧桂园云顶、鑫苑府、绿城紫薇公馆 都在你的总价预算内，是可以关注的纯住宅社区，而且据我所知，碧桂园云顶的推货量会比较大，会有上千套房源推出，上车机会也是很大的。
再就是 雁塔西沣路这个板块，奥园和悦府、金地西沣公元也有改善房源推出。
然后我们再来看 青龙寺这个快板最大的优势在于离主城区更近 ，毕竟在二环旁边，而南二环也是西安最先发展的环线，最早的住宅、写字楼都布局在南二环沿线，如今的 二环复兴或者说主城复兴计划，仍是南二环率先启动，青龙寺板块的进度最快。
所以我们看到了在青龙寺板块改善项目的扎堆，毕竟一旦复兴启动，政府对小区的品质、外立面等，都是有严格要求的，担任城市风景线的定位，外立面必须整齐划一，具备现代化审美的设计理念，现在看到的赛格中京坊、恒志云都、金泰唐618，包括后期的保利青龙寺项目，都是这样去要求的。
对于青龙寺四宝来说，保利青龙寺项目现在没有一个准确的产品和价格公示，起码要等到明年了；进度快的话，金泰唐618会推出来，但价格不会低，看会不会超出你的预算， 没超出预算的话，金泰唐618可以作为首选；如果超出预算，次选可以考虑恒志云都。
恒志云都这个项目虽然是小开发商打造，但开发的一期马上就要交房了，从中可以看到交付品质和对老业主的服务态度，这个楼盘现在推出的超高层，又是2T2的大平层，这个户型我也去看过了，我认为恒志云都新品的户型要比赛格中京坊更好一些。
所以你看 我给你提供了这么多选择，赛格中京坊肯定不是首选。 第一该盘的社区地块太小，密度又过高，甚至住户数超过了停车位的数量，算是低配了；第二， 该盘是住宅+商办混搭，后期住户混杂，显然不符合纯改善的需求 ；第三，该盘的户型设计很一般，以你相中的159㎡户型为例，这个户型进深很长，没法保证房屋的通透性，其次客厅和两个房间都是西向采光，采光面也有受限， 和现在的主流户型设计是脱节的。
在我上述推荐的区域、楼盘里， 如果你买不到合适的，最后可以考虑赛格中京坊 ，如果你看准了青龙寺板块，不妨在金泰唐618、恒志云都、赛格中京坊间多做对比，根据自己的预算，对户型的喜爱程度排序选择。