近期，武汉除了推出了大量纯新盘，还有不少新推的公寓产品，同样吸引了一大波流量。
这些公寓有几个特点：
1、地段核心，位置好；
2、价格便宜，普通人都能触手可及；
3、有着很明显的亮点。
例如，武汉长江中心·云玺折后约15XXX元/平左右，隔壁同楼盘住宅折后约45000元/平，高层同样可以看江，单价仅约住宅的⅓；
龙湖三千城公寓前期折后5XXX元/平起（目前已基本售完），4.5米层高同小区住宅新房卖17000元/平，单价也仅同地段住宅的1/3左右，如果按照隔成2层计算使用面积单价，可能只有同地段住宅的1/5左右。
再如，武汉沙湖中心·云玺放风价折后约12XXX元/平，同项目住宅折后约4万+元/平，一对比，公寓价格太香了……
光谷东，住宅供应量小，公寓天量供应。光谷东住宅最高可卖到3万/平，光谷中心城北区新房普遍也在2-2.5万/平左右，复式LOFT公寓最低的5XXX元/平，同片区住宅和公寓单价最大可相差近6倍。
于是，很多人的疑惑就来了，公寓到底能不能买？值不值得买？
下面，“武汉阿松”就为大家详细分解。
公寓有哪些特点
在回答这个问题之前，首先要明白什么是公寓，公寓有什么特点。
公寓是商业地产中的一种形式，一般为40年产权，多梯多户的表现形式，其特点是宜商宜住，一般户型设计偏小，物业管理集中。
一般情况下，公寓产品也称为商办产品， 分为SOHO（平层）和LOFT（复式）两种基本业态。公寓的本质其实就是商办产品（写字楼），只是将其进行更小面积的分割，可以更便于出租，降低入手门槛。
SOHO（平层）的层高一般为3米-4米左右，LOFT（复式）的层高一般为4.5米-5.6米左右，LOFT（复式）产品往往优于SOHO（平层），LOFT（复式）也会更高。
公寓有哪些优点？
1、不限购，不限贷。
即不占用房票也不需要购房资格，手上无论有多少套房、无论有多少套*款贷**未还清或者是不是武汉户口均可购买无数套。 均按照首付最低5成，利率最低上浮10%来计算，最长*款贷**年限为10年。
2、单价低。
LOFT产品依据层高不同，前两年4.5米的毛坯LOFT单价应为同地段住宅70%-75%才算基本合理，5米以上的LOFT其建筑面积单价也应该不超过同地段住宅的85%-90%。而核算成两层使用面积单价，而如今LOFT产品就只有同地段住宅的一半左右了，部分公寓只有同地段住宅的1/3左右了。
3、面积小，总价低。
面积比较小的公寓一般只有30多平，大一点的不过50-70多平，因此单套总价会比同地段住宅最低总价要低一半以上。
4、改造用途多。
公寓可以注册为公司地址，也可以自住、开工作室或出租。
5、单位面积的租金高。
由于公寓面积小，适合出租，比住宅的两房或三房单位面积的租金要高不少。举个例子，如果一套110平左右的三房住宅可以租到3000元/月，同地段一个50平左右的LOFT公寓几乎也可以租到这个价格，如果把LOFT分成两套出租则单位租金可能更高，而且小户型更容易出租。从购买成本来讲，LOFT产品的总价只有住宅的一半。
6、复式产品相对于平层产品有不一样的居住体验，动静分区较好，也可以做成两套双钥匙公寓。
公寓有哪些劣势？
1、40年产权年限少于住宅70年。
不过，目前对于土地年限的事情，国家也公开有过表态，也就是到期后缴纳一笔土地出让金即可对土地进行续约，所以用地年限倒不是最关键的因素。
2、商办产品最关键是交易税费相对住宅较高，综合交易税费达到约20%，因此二手房交易变现比住宅要难很多，对比同地段住宅产品升值较慢很多，对于短线投资不太有利。
简而言之， 商办产品买了就别想着卖，涨不动也很难卖出去，他的逻辑是长期持有赚租金，你要算的是租金回报率。
公寓相关交易税费参考：
3、无法落户，无对口学校，无法使用公积金。
4、商用水电比民用水电略贵，如果是正常使用，一年水电费多一两千块钱左右。
5、户型朝向较为单一，往往只有一个朝向，户型不通透，可能比较压抑，朝南或临街的朝向更好。小区也基本不会有绿化和园林景观。
6、可能没有烟道，大概率没有天然气（不同项目标准不一样，看房时需咨询有没有，就算有也是开发商验收后加装）。
7、一般来讲公摊比住宅略大，低于30%就属于还不错的，不少公寓公摊都在30%-40%
8、物业费较高，一般可能是住宅物业费的一倍以上，5元/平·月以上很常见。
公寓与住宅的大概区别：
那么，公寓到底值不值得买？
1、地段核心，有亮点，且价格低于周边住宅价格一半以上的产品，可以考虑
当下，楼市行情一般，住宅都不是很好卖的情况下，公寓产品的价格也呈现出打骨折的状态，再加上公寓的多功能性，低价入手核心地段公寓，也是一种长期获得收益的手段。
例如，近期热度非常高的武汉长江中心·云玺，公寓折后约15000元/平，认购多套折扣更低，建面约69平总价约100万左右，这个价格入手武昌滨江商务区核心地段，高层还能看江，相比隔壁上千万的住宅来说，大大降低了入住门槛。
这样的公寓，年轻人前期自住，既能享受周边成熟配套、优质的窗外视野、便捷的交通，后期买了住宅后，还可以出租，因为地段优越、产品好，租售比也不会低。
当然，如果是财大气粗的土豪，一口气买几层，直接装修做酒店或民宿，同样很亮眼，回报率就更高了。
2、产品力特别出众，物业服务好的公寓，是公寓保值、增值、提升出租/入住率的重要因素
与住宅不同，公寓因为同楼层户数多，进出人员比较混杂，所以物业是衡量公寓是否值得入手的重要标准。
即使再好的地段，如果物业管理非常一般，也会导致公寓品质下降，导致人员过于混杂，不适合住、也不适合办公；这不仅影响业主本身对公寓的使用体验，即使后期出租，房租也会受到影响，服务更一般的，也会影响出租率。
判断公寓产品是否优质的标准：
1、层高。目前主流公寓层高为4.5米，低于这个数值的价值会降低。
2、是否为商用水电。（一般都是商水商电，水可能为民用）
3、是否有烟道和天然气。（一般都没有，如果有的就算比较好的）
4、有没有独立上下水。因为公寓本质报规就是写字楼，所以不少公寓本身是没有独立下水的，基本都是开发商验收过后再加装。部分公寓没有加装独立下水，那就不能作为住宅用途了，只能当办公了。
5、梯户比。高层商办一般20多户算正常，30多户就有点多了
6、朝向、开间。公寓一般为单面朝向，朝南或者拐角最佳，朝西可能有西晒，朝北采光日照差），开间（开间即户型的宽度，开间越大越好，小开间长进深的就不好）
7、公区品质。公共部分装修标准，大堂是否精装，是否有门禁，走道是否贴砖
8、LOFT产品是否有优化面积。（一般复式的走廊上空部分可作为全赠送面积）
9、外立面。公寓讲究的就是一个大气，全玻璃幕墙可以给室内带来大面积落地窗，观感比较震撼，如果窗墙比不高，价值就会降低。
10、公摊。 公寓公摊普遍大于住宅，如果是复式可以弥补高公摊的劣势。公寓公摊一般低于30%可以接受，部分公寓超过40%就有点过分了。
什么样的人，可以买公寓？
1、年轻一族，手头资金有限，但又想有个“窝”
年轻人资金不多，好地段、小面积公寓就是一个不错的选择。一方面，入手门槛低；另一方面，解决了配套、交通出行等问题，核心地段小公寓，是不错的过度选择。
此外，公寓租售比较高，后期不住了出租，也有比较高的回报，还可以缓解住房月供等。
2、需要办公地址、自己创业的人，可以考虑公寓
自己创业，与其高价租核心地段优质写字楼，不如低总价买个核心地段公寓，一方面，成本不高；另一方面，同样是交通、配套齐全，还有面子，即使后期不用了，也能获得持续回报。
3、手头有限制资金，看中长期租金收益的。
核心地段、高端公寓也很适合做酒店或民宿，或者自己装修出租，如果觉得装修费用较高，简装做成办公室出租也可以考虑。
目前住宅价格涨幅有限，特别是远城区的住宅，价格降不说，也很难出租，这时候可以看出，公寓虽然价格也不怎么涨，但起码出租相对靠谱。
一般来讲，公寓总价/年租金这个数值，在10年左右的，算是租售比很高的公寓了，如果只在15年或者20年以上，那么性价比就不高了。例如一套总价50万的公寓，月租3000元（年租3.6万），则需要约13.8年回本。
而且这样测算只是理论值，任何房子出租都会有一定空置率，而且公寓装修成本并不低，如果你投入10万装修，很可能都需要两三年租金才能把装修回本。
公寓不适合什么人买？
希望前期低总价入手，后期转手的，一方面，公寓转让费用更高，成本高，比较难转让；另一方面，越是核心地段，公寓产品越多，二手房价也比较难提升。
总结
当前，武汉市面上出现了一些优地段、低总价的公寓产品，住宅价格不景气，公寓价格更是低。从自住舒适度角度考虑，公寓不太值得入手；但从资产保值、增值角度，想把手上资金盘活，可以考虑。