最近这一周，一些开发商又开始拿他的公寓出来卖（p）钱了。看到那些诱人的说辞，我突然想起好久没有针对平层小公寓发出预警了。随着新区公寓越来越多，我觉得今天很有必要结合目前的形势，再来分析一下公寓市场。
| PART 1 |
万达39克拉的辛酸泪
十几年前，第一次接触到公寓这个产品，是从万达39克拉开始。那个时候对于公寓的概念非常模糊，并不知道什么无法落户、商用水电、超高的二次交易费率这些硬伤。在加上春风得意的国民公公带来的CBD炫目概念，公寓当时属于中高端不动产投资产品
你坐在营销中心里，身边经常会听到一口京腔的购房者，在中气十足的点评着当下宏观经济和公寓投资前景，这让许多普通购房者产生了一种错觉：这看上去非常美的公寓，是一个绝佳的投资品，买了就能实现阶级跃层的梦想。
“万达39克拉最后批次精装公寓推出，D栋43层36～73平方米房源 ，起价11000元/平方米，均价13000元/平方米……”这是2009年年底，万达39克拉的宣传语。这个价格有多高呢？我们拿一个老四方的盘来作为参照物，那时候保利百合也就是6000多一平。再说一个让你血脉贲张的对比，莱芜一路小学对面96年可*款贷**的学区房，8500元/平方米。我们再看看看39克拉现在的售价：
我就不说保利百合现在多少钱，更不提莱芜一路的学区房现在多少钱了，以稳住39克拉业主们的血压。
如果说这小公寓能给业主一年带回超高的出租回报率，我相信价格也会涨，但问题是出租回报率也不高。2014年的时候，老王出租一套套二厅，租客是附近一个啤酒批发商。中介大姐和这个小伙很熟悉，说话的语气就跟训儿子差不多：
你说你是不是傻？花1500去39克拉租那么个小破公寓，再加300租这么个套二厅多舒服？
如果你觉得39克拉的例子不够充分，我建议你再调研两个地方，一个火车站对面维多利亚广场，一个是东方影都的公寓。当你调研完，你就知道平层小公寓有怎样的投资回报率了。
| PART 2 |
炒房团眼中的垃圾资产
从公寓的价格走势来看，青岛99%的平层小公寓都是坑。但是，随着社会的发展，老王心中也曾产生过疑问：
是不是我们观念有些守旧，在经济发达的南方地区是不是这小公寓钱景诱人？
这个问题，去年米宅的秋季论坛上老王找到了答案。这个论坛，苏州市场的主讲人不是媒体人，而是一个有着丰富房产投资经验的炒房团带头大姐，她所有的买房经验都是来自于实战，很多观点让老王都受益匪浅。
在她的演讲中分享了一个案例：苏州释放自贸区的利好之后，引起了市场的强烈震动。小公寓市场疯狂到什么程度？置业顾问们拼命想把营销中心的门关上，调价再卖；疯狂的购房者想拼命往里挤，挤上财富的末班车，最后营销中心的钢化玻璃门挤坏了。
这个时候，带头大姐和她炒房团的战友们，都站在一旁。多年后，带头大姐也是以说笑话的口气分享了这个失败的投资案例。
如果在房价都还在不断上涨的苏州，公寓都是垃圾资产，那么青岛公寓能翻身吗？
再重复一下我的置业逻辑：
如果平层小公寓真是个便宜，开发商自己的营销人员会不先抢，各级ZF部门的工作人员会不托关系买，银行的大咖们会不开盘时拿下几套，而是要小蜜蜂们开着车把你拉去买？
| PART 3 |
公寓的套路，善良的文青们看不透
当然，还有很多年轻人，会说公寓涨不涨价我无所谓，就是想有一个属于我自己的地方，可以坐在大飘窗旁，喝一口蓝山，听听音乐、静静的看一本书……
愿望是美好的，现实是残酷的。
因为小公寓成功的案例不多，一旦经营遇到压力，开发商往往只能套路买房业主。比方说前不久刚刚交房的罗浮观海，3月份交房想让购房者从1月份交物业费，这种无赖逻辑让业主郁闷不已。
还有城阳的WK魅力星汇（曾用名WK米公寓），2018年爆出了收电费中间商赚差价的新闻。业主们查询发现，供电公司供电费率为7毛多一度，但是WK物业收1.2元，这让业主们郁闷不已。
一旦维权成为你生活的主题，你还能安静的看书、听音乐喝咖啡？
| PART 4 |
买公寓要有的五层“过滤”
讲了上述三个实例，我就不分析公寓无法落户、水电费率高、二次交易费率高这些问题，你也知道公寓是一种“危险品”了。
但是呢，任何事都不是绝对的。相比普通住宅产品，开发商也知道公寓不好卖，如果开发商真能割肉，极少数公寓可以作为限购人群的投资品。怎么把这极少数公寓找出来？我给你想了五道“滤网”，有一道“滤网”过不去，这房子就不能买。
第一，位置。只有位于城市核心地带、知名景区、交通枢纽附近的公寓才有投资价值。很简单的道理，有人的地方才有人租你的房子。现在上合示范区有个公寓卖5000多一平，这样的位置你只能按照仓库的成本去计算合适不合适了。
第二，户型。即使你买公寓，也要以刚需心理去感受它的舒适度。所以loft相对来说更值得买，因为loft更有空间感，很多文艺女青年喜欢，99%的平层小公寓不值得买。
第三，价格。买公寓的安全价格，精装loft安全线在片区内毛坯住宅价格以下，平层小公寓是片区内毛坯的一半价格或者以下，才能考虑出手。
第四，供需比。我们就以维多利亚广场、东方影都公寓为例，这些区域到了旅游季人确实很多，但是大家也要注意，这些区域的酒店、酒店式公寓也非常多，这就难免要打价格战，东方影都公寓旺季的房价不断下跌，就是这个原因。还有一些新区，住宅卖出白菜价还有大量库存，你买公寓就是跳坑。
第五，开发商口碑。不要觉得大开发商一定保险，一些头部房企你是没法和它讲理的，而且因为开发商的人脉关系，你往往也找不到人帮你讲理。在冰冷的市场中，可能会有一些开发商主动求变，做出一些主题鲜明的品质公寓来，这样有着特殊属性的稀缺产品，你可以考虑。
只有过了这五道“滤网”，你才能在资金十分宽裕的情况下考虑公寓。