朋友的朋友拿房抵押，借款40万后不还利息也不还款，法院判决下来不肯执行，看专业律师如何让老赖乖乖就范……
1.碍于面子，借出40万血汗钱
徐某是个小商贩，多年经营中积攒了一笔血汗钱。一天，朋友小宝来电话：“徐姐，我朋友想借点钱用来周转资金，听说你发财了，给个面子呗，我朋友吴某把房子抵押给你，每月支付利息，就周转几个月，求求你了。”徐某是个老实人，本不想外借，毕竟是多年辛苦的结果，但碍于面子，还是答应了。
2015年5月29日，吴某以其名下位于萧山区河庄镇帝景园5幢2单元401室的房产作为抵押，与徐某签订《抵押借款合同》，合同约定：借款金额40万元，借款期限2015年5月29日至2015年11月28日，每月按借款金额的1.8%支付利息；吴某不按合同规定时间支付借款利息超过十天时，徐某有权终止本合同并收回全部借款。自吴某欠息之日起，徐某每日按欠息金额的5%*欠息天数向徐某支付违约金或赔偿损失。签订合同当日，徐某向吴某足额支付本金40万。
然而，吴某在2015年6月29日前支付了当月利息6000元后，再未支付任何利息和本金。徐某心急如焚，多次与吴某电话沟通催款，并发函解除合同，均没有效果。
2.寻求律师帮助，案情分析
2015年9月7日，徐某满脸愁苦地来到浙江秉象律师事务所，我热情的接待了她，等她平复好心情后详细倾听并记录了案件事实，透彻了解案件情况后出具了如下意见：
1）案件事实清楚，证据确凿
“抵押借款合同”，证明了双方的法律事实；“转账凭条”，证明了徐某支付借款本金的事实；“他项权证”，证明吴某将房产抵押给原告的事实；
2）惩罚违约者，依法计算违约责任
吴某到期未履行还息超过七天，根据合同约定徐某有权提起诉讼，并且本金依照国家法律要按照24%的年利率标准计算违约责任；
3）执行抵押房产，优先受偿债务
根据《物权法》第195条的规定，“债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。”
2015年5月29日，吴某以其名下位于萧山区河庄镇帝景园5幢2单元401室的房产抵押给徐某，故徐某对位于杭州市萧山区河庄镇帝景园5幢2单元401室的房产的折价、拍卖、变卖所得的款项就本案的所有费用享有优先受偿权。
3.虑事周全大获全胜
民间借贷案件把握时机最重要，我当天熬夜分析案情，整理案卷材料，第二天一大早赶往法院申请保全、立案。
等待一审开庭期间，进一步分析案情写好代理词，到车管所、房管局、银行查被告财产档案，把保全工作做细致，虑事周全，把被告的各项资产完整的为当事人保全好。
开庭时，我在庄严的法庭之上据理力争，在长期的努力之下，皇天不负有心人，一审的所有宣判结果都在意料之内，大获全胜。
4.老赖不愿执行法院判决，我有办法
判决生效后的几个月，吴某视法院判决为儿戏，对还款一拖再拖，“老赖”的形象在吴某身上表现的淋漓尽致。
这时，徐某找到我，听后我当机立断：“依法申请强制执行。”
2015年12月15日，我们果断向执行局提交强制执行申请书，在强制执行过程中，我与吴某、与承办法官积极沟通，请求法官迅速依法对抵押物贴上封条。
为了劝说吴某腾退房屋，我是既晓之以理又动之以情，使用各种方法多管齐下的与吴某谈判，最后成功劝说吴某同意腾空房屋，这件事情对后来的执行程序具有极大的便利作用。
经过评估公司作出合理的评估报告后，法官转移抵押物给拍卖小组进行司法拍卖，在2016年7月12日的这一天，徐某终于如愿以偿的拿到了该处抵押房产，顺利过户，案件在欢声笑语中得到终结。
一审法院裁判： 被告吴某应于判决生效之日起十日内偿付原告徐某借款本金40万；以40万为基数参照中国人民银行公布的同期同类*款贷**基准利率的四倍标准，自2015年6月29日至欠款还清日止的利息和违约金，若被告未按时还款，原告有权以被告抵押的杭州市萧山区河庄镇帝景园5幢2单元401室的房产折价或者以拍卖、变卖所得价款优先受偿；另外，案件受理费、律师费由被告承担。
5.律师提示
1）出借资金应当保存好证据
对于民间借贷的证明，包括借贷合意和款项交付两个要件，因此出借资金，最好出具书面借条，同时通过银行转账等方式固定款项交付的证据，以免事后就是否出借资金发生扯皮。
2）慎重担当保证人
在借条上以保证人名字出现的，就应当承担保证责任，而非仅仅是见证人，在债务人违约不归还借款时，应当承担偿还责任。
3）高利贷不受法律保护 民间借贷应当符合法律对利率的最高限制，出借人在出借资金时，约定高额利息的，对于年利率超过24%的不予保护。
4）远离非法集资
借款人如果向社会不特定公众借款，数额较大的，可能构成非法吸收公众存款或集资诈骗等犯罪。出借人在出借款项时应当调查借款人的资信状况，审查借款人是否从事非法集资活动。特别是参与P2P借款交易中，应当加强资信审查，防止P2P平台公司卷款跑路。
5）非法债务不受法律保护
对于因不正当男女关系引发的分手费、“找关系、托人情”引发的请托费用、因赌博引发的赌债等属于非法债务，即使签订借条，也不受法律保护。
6）千万记住不要超过时效
出借人在借款到期后应当积极主张债权，如果出借人在借款期满后两年内从未主张过债权的，借款人可以主张时效已经超过而不归还借款。
6.本案律师，也就是我
母志莉 1987年10月6日
浙江秉象律师事务所主任，2010年从事法律行业至今
毕业于浙江农林大学政法学院，优秀*共中***党**员
代理了
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