2023年，南京楼市终于踏过黑暗，迎来曙光，春暖花开。
不少新房收回优惠，日光盘重现江湖，二手房成交价上涨，市场上一片火热。但人的悲喜不能相通，在热闹的表面下，仍有一部分小区的成交价难以抬头。
最近， 中海左岸澜庭 成交了一套二手房，不仅创下小区成交价新低，而且 跌破了开盘价 。
这套房源户型建面约66.16㎡，总价176万， 单价约2.66万/㎡，还不到2.7万/㎡ 。
该房源最初的挂牌价为184万，单价约2.8万/㎡，一开始的预期就不高，还降了8万，4个月才成交。
据了解，这套房源价格低是有原因的， 属于变异户型，位于一楼，不满两年 ，这个户型在整个小区里也没有几套。业主当初的购入总价大概是190万， 相比之下，业主亏了14万左右 。
变异户型是二手房市场上比较罕见的户型，楼层低，功能也不像其他房源一样齐全，就像这套房子，仅一室一厅，在市场上并没有竞争力。
不过，从中海左岸澜庭成交的其他房源来看，价格一直不高， 目前二手房成交价徘徊在2.8-3.4万/㎡左右 。
中海左岸澜庭于2019年6月首开，11月收官，均价约3.05万/㎡，相比这个开盘价，加上业主的资金、时间成本，其实3.2万/㎡的成交价并没有赚。也就是说，小区房价没有实现真正意义上的涨。
自从上个月江北新区迎来教育利好，中海左岸澜庭不少业主紧急涨价，其中有套房源 涨价65万 ，户型建面约135㎡， 总价550万，单价约4.1万/㎡ 。
当时的时间轴显示，该房源于今年1月14日上架，直到2月17日都还在降价，一共降了23万。就在学校落定之后，喊涨65万！
如今再去看， 就在涨价4天后，链家显示的价格下调到480万，降了70万，比涨价前的挂牌价还要低 。不过，这之后的价格又上调了，但没有550万那么高。
当时上调价格的业主不少都是抱着试探市场的心态，看看市场接受度如何，很显然，4.1万/㎡的价格太高，远超买房人的心理价位，只能再次把价格降下来。
从目前的成交价来看，中海左岸澜庭尚没有跨过3.5万/㎡，能不能突破还得看生源。
除了中海左岸澜庭，还有不少小区的房价也在跌，赶不上这轮复苏的行情。
翠屏诚园 新成交了一套建面约84.95㎡的二手房， 总价226万，单价约2.7万/㎡ 。这个价格已经是近几年来最低的了。
据了解，这套房买家是 全款付 的，和业主也比较熟悉，价格就比较低。
2022年下半年，小区成交价在2.8-3.5万/㎡左右；2022年上半年，小区成交价在3.5-3.9万/㎡左右；2021年，小区成交价在3.5-4.2万/㎡左右，7月份，一套二手房成交价创下小区房价新高，至今没有打破。
自打今年以来，小区的成交价在3-3.3万/㎡左右 ，别说4万/㎡，就连3.5万/㎡都很难突破。
目前上秦淮已经有一批次新房涌入市场，包括 五矿澜悦栖原、葛洲坝融创紫郡府、银城旭辉云台天境 等，挤压市场份额后，小区房价下滑是意料之中的事情。
虽然房价下来了，但是小区的位置和品质都不错，给了很多买房人机会。
翠屏诚园位于九龙湖板块，紧靠地铁站，地理位置优越。
对于很多买房人来说，家在地铁口是一个理想状态。偏偏在翠屏诚园，地铁直接通到小区地下车库，有人直接评价：“雨天坐地铁回家，即便不打伞，都不会被雨水打湿。”
与市面上广为运用的真石漆立面不同，翠屏诚园的外立面为石材，这一点已经秒杀南京不少楼盘和小区。
整个小区的绿化也满满用心，打造为法式园林。喷泉、水景、蜿蜒曲折的小路，漫步在这里，就令人心情愉悦。
在逐步回暖的楼市中，还有一些小区跟不上行情，就是曾经被投资客哄抢的倒挂神盘， 金轮津桥华府 就是当年的神盘之一。
小区最近成交了一套房源，户型建面约119.63㎡， 总价238万，单价不到2万/㎡ 。
对比过往的成交价来讲，2018年到2022年12月17日，小区的二手房成交价都在2万/㎡以上， 直到2022年12月18日，小区成交了一套二手房，单价约1.8万/㎡，有史以来最低价 。
而最近成交的那套房源价格，在低成交价中排行第二。 自从今年以来，小区已经连续有两套房源跌破2万/㎡ 。
相比小区3万/㎡成交的巅峰期时，如今的房价几乎腰斩。
对比当初新房的开盘价来看，小区房价也跌的很惨，投资客血亏。
2018年11月28日，江宁大学城老盘金轮津桥华府推出最后12套房， 均价2.06-2.15万/㎡ ，毛坯交付。当时，共计504组客户报名，中签率低至2.49%。
2019年3月，金轮津桥华府二手房挂牌均价约2.46万/㎡，而2021年3月，二手房挂牌均价约2.8万/㎡，2022年3月，二手房挂牌价约2.7万/㎡，2023年3月，二手房挂牌价约2.5万/㎡。 自从2021年下半年开始，小区的挂牌价就一路走低 。
如今的成交价早已跌破当初的开盘价，其实像金轮津桥华府这样的小区还有不少，比如翠屏城、万裕龙庭水岸等等，都是曾经千人争抢的神盘，现已跌下神坛。
2023年的楼市确实出现了拐点，正在恢复中。前两个月全市二手房的成交量持续走高，环比皆是上涨。
我们来看下成交价，根据爱我家南京研究院统计，1月二手房成交均价33927元/㎡，环比也上涨2.9%，也是近一年来新高，从成交结构来看，主要是由于教育置业成交占比增加，拉动了房价升高。
2月二手房成交均价达31679元/㎡，环比下滑6.6% ，同比则上涨2.5%，主要是因 交易结构有所变动 ，导致整体房价出现小幅波动。
数据来源：我爱我家南京研究院，单位：套、元/㎡
很明显， 1月的房价升高主要是因为学区房的成交，2月份学区房的置业需求有所减少，房价也就出现了下滑。
不可否认，目前确实有很多小区成交价上涨，比如河西南的次新房，城中的豪宅，河西中的顶豪，以及顶级学区房价格出现反弹，细数这些小区，无一不是在 地段、品质、学区三大因素 中占了1-2个。
而那些偏远板块的二手房，价格几乎没有变化，能够止跌已经算不错的了。所以即便现在有很多低价二手房可选，也一定要注意：
1、 小区最好位于改善板块 ，吸纳的不仅仅是地缘改善客，还有全南京的改善客，这样的区域更为稳固，房价也相对坚挺，比如河西、城中。
2、 区域内的供求关系平衡 ，房价不会出现大幅波动，内部的购买力能够很好地消化，比如江宁的次新房。
3、 过硬的产品力 绝对是保值的重要因素，既能穿越足够长的周期，也能减少换房的频次。
4、同时 兼具居住和学区的房子 ，才更具有保值性。
经过一轮周期后，什么样的房子能买，大家已经心知肚明。