投资商铺，作为衔接开发商现金回笼和运营商统一运营之间的桥梁，兼顾销售和运营的运作方式，被广泛运作到商铺的营销活动中，基本被视为商铺销售的“标配”操作，西安市场近70%的销售型商业项目都在操作返租模式，但市场上的案例也告诉我们，这种商铺投资模式更考量投资眼光，也对运营商有相当高的专业要求。
名词解释：返租
为什么会出现“返租”呢？其实是由于回流现金和统一运营两个矛盾点造成的。大家都知道商业物业是在自持前提下统一规划运营中得到升值，但是自持大体量商业物业对于大多数开发商来说，都要沉淀非常大的现金流，而商业物业的升值又是一个不断运营不断调整的漫长过程，时间成本较高，也导致财务成本会非常重。
所以会出现通过销售部分物业来回流部分现金流，避免过重的资金沉淀，保障后续的良性滚动开发；同时为了保证统一的业态规划，只有重新把卖出去的商铺通过成立的子（分）公司或第三方商管公司从小业主手中重新租赁回来，才能保证对商业物业的统一规划和正常的开业和运营。
所以，简单来说，“返租”，就是商铺的投资开发者为了销售商铺回笼资金，同时又为了保证对整个商业有统一规划的权限，在商铺出售后的一定年限内由子（分）公司或第三方运营商以代理出租的方式进行管理与运营，期间由运营方按照返租合同的约定回报定期支付给小业主租金的一种商铺运营方式。
返租模式：固定回报和浮动回报
1、 固定回报模式：N年租约，前两年或者前三年的返租回报抵扣房款，剩余的N-2(N-3)年的返租回报按照约定的固定回报率来支付；
2、 浮动回报模式：N年租约，前两年或者前三年的返租回报抵扣房款，第3（4）年到第5年按照固定的返租回报支付租金，第6年到第N年按照实际租赁的租金进行分成，通常以小业主和运营商按照一定比例进行分成，小业主占高比例。
上述举例的年限为市场通常的返租年限，不同项目有不同的返租年限操作。
返租关系：运营商、小业主、商户
返租，从销售阶段开始，涉及到开发商、运营商、小业主、商户四方的权益，返租实际就是协调好各方关系，让物业得到升值。
开发商：负责建造商业物业，是物业的投资方，对商业物业进行销售，回笼现金流。
运营商：一般是由开发商成立的子（分）公司或外聘第三方商管公司作为运营商，来进行后期运营的实际管理，小业主与开发商签订商业物业买卖合同后，与运营商签订返租合同。
小业主：商业物业的买受人和产权人。
商户：在商业物业中进行各业态经营的个体。
这四方中，除开发商在销售完毕即退出外，商业物业的返租运营是运营商、小业主和商户三方互相之间发生关系。
当然返租过程也未必一定是这样的顺序，也有部分商业物业招商前置，再进行出售，实际形成了另外一种销售方式，即带租约销售！带租约销售的商铺利好在于租户的品质及租金都是已知的，可直接通过租售比来推算投资回报率。
投资建议：品牌首当其冲，稳健大过激进
1.重点考虑有返租经验的品牌运营商。个人认为选择有成功案例及大品牌的运营商是首要考虑因素，因为返租更多的是来自运营经营期的风险，成熟的品牌运营商对于项目运营期的把控就至关重要。
2.谨慎考虑全销售返租型物业。一个商业物业通常销售的比例在30%-35%之间较为合理，可以为后期的运营规划留较大的空间，即使返租物业暂时性出现问题，也能保证整个商业剩余体量部分的正常运营，为返租物业的重新规划留下的空间；对于全销售型物业，一旦运营出了问题，整个项目都面临停业风险。
3.明确税费是否涵盖在返租回报中。营改增后，对于返租型物业的税点进行了重新核定，取消营业税后，包括需要缴纳的租赁税、增值税、印花税等大小税种近24个点，在投资前就需要明确。
4.N年后开发商回购基本是空中楼阁。其中的原由就不详细赘述了，只能说这是小概率事件，如果真碰上兑现回购的，恭喜，那相当于你碰上了中双色球头等奖的概率。
5.不要被高回报吸引。回报越高，风险越大，按照市场规律来选择是最可靠的办法，通常来说，以5年返租期计算，含税后29-34个点是比较合理的；对于年回报在10个点以上的返租商铺，非常不建议考虑。
目前开发商违约不付租金，有什么办法可以要回钱啊？