上周，我（吴思竹）、邱霜、黄曦、小安四个人倾巢出动，踩盘位于天府新区锦江生态带的优品道·锦绣。我们内部开玩笑说，这么大阵仗的踩盘，是公号创建以来的首次。
而结论，我们四个人也是基本一致。
如果用一句话来概括，那就是这个楼盘的外部配套完善、内部品质优异；性价比较高，具备开热卖甚至清盘的潜质，应该向购房者尤其是改善购房者积极推荐。
01｜区位、配套
锦江生态带，西眺怡心湖，该有的都有
优品道·锦绣位于天府新区沈阳路西段199号，周边有中海锦江城、万科翡翠公园、德商御府天骄等楼盘，是大家耳熟能详的锦江生态带板块。
可以说，在整个天府新区目前的供应体系中，锦江生态带绝对是主力。其周边大盘林立，居住氛围纯粹，各项配套完善。优品道·锦绣坐落于此，本身就自带一层光环，而项目到天府怡心湖直线距离不到1KM，部分高层房源可眺望怡心湖，又为它加了一层光环。
优品道·锦绣区位示意图
而尤其值得一提的，是优品道·锦绣的“两近”——离地铁近；离学校近。
其中，距离地铁高峰站（5号线、19号线换乘站）直线距离约550米。按照正常人的步速，大约走路5-10分钟可以到达，是非常适宜的距离。5号线预计今年年底前就会通车运行，向北可到大源、锦城湖、穿市区直到城北新都；而19号线已进入成都轨道交通第四期规划，计划2025年前建成，向西直达双流机场、向东接驳18号线通往天府机场。
学校方面，优品道·锦绣也是名校环绕。
项目北侧仅一街之隔，就是天府三小，由五朵金花之一的龙江路小学领办。双方签了6年的领办合同，实行自主招聘、自主管理、经费包干的合作模式，有信息透露，天府三小的校长和部分骨干教师，是从龙江路本部调任过去的。
天府三小实拍图
而在项目的东侧，则是天府四中。
这个学校定位于一所“未来学校”，占地178亩，投资10亿元，建筑面积11万平米，可容纳3500余名学生。它集合了四七九等名校的校长、中干、教师等力量，探索K12课程统整的人才培养模式（k12是国际上对基础教育阶段的统称，k代表幼儿园，12代表从小学到高*共中**12个年级）。打造一所省内领先、国内知名、国际一流的，具有实验性、示范性和开放性的学校。总之，就是牛的一比。
天府四中实拍图
当然，这么好的一所学校，并没有那么容易读。
据说，天府四中采取了“公办民用”的模式，按照学校官方网站的说法，叫“大力创新教育体制机制，理顺政府与学校的关系，大胆推行投、建、管、办、评分离的新机制。学校实行新的办学体制，建立健全现代法人治理体系，享有充分的办学自主权，极大地激发学校的办学活力。”
而从置业顾问和网上的一些反馈信息看，天府四中应该是在一定年限内给予一定比例让周围适龄学生摇号入读（也有网上投诉其通过考试择优录取的），后期估计将会完全“自主化”。
当然，以上并非本文的重点。在我看来，不管是公立还是私立，只要旁边有一所好学校，至少从增值的角度来说，优品道·锦绣就已经极为稀罕。
锦江生态带效果图
剩下的，当然就是锦江生态带老生常谈的那些配置了。
我们以优品道·锦绣为圆心，以1.5公里距离为半径画一个圆，你会发现：交通上，剑南大道、牧华路、沈阳路构成“一纵两横”的立体交通体系；环境上，周边有锦江、有怡心湖、有现代五项赛事公园和奥体公园规划；教育上，除了天府三小、天府四中之外，200米范围内还有2所幼儿园；商业上，30万方的城市综合体红星美凯龙、万科生活广场和中海风情水岸商业街也是一应俱全。
啥是“佩奇”？这就是配齐！
总之，优品道·锦绣的城市区位和外部资源非常的有价值，在一个总价不到200万的改善型产品中，能够同时拥有这种层级的配套，我们应该笑纳才对。
02｜产品
以为是青铜，结果是王者
买房子追求内外兼修。
既要有好的区位、板块和配套，也要有好的土地、规划和产品。
而优品道·锦绣在这方面，实在太低调了。低调到我以为它是一个青铜，去踩了盘才发现别人是王者。如果一定要我用一个词来形容它，那就是“小而美”。
说它小，是因为优品道·锦绣土地规模不大。
2016年7月，优品道以6551元/平的楼面价拿下这块67.35亩的土地，在当前的城市小街区规划中，这样的土地规模属于中等。但是优品道·锦绣的土地是由两块连襟地构成，中间有一条市政道路隔开，所以单就一个组团来看，就比较小了。
优品道·锦绣鸟瞰效果图
其次，是它楼盘规模也不大，仅有596户。
这得益于它的整体容积率只有2.2，属于非常低的容积率。
当然，为了实现货值的最大化，优品道选择了做高低配。土地分南北两区，其中南区为7栋上中下三叠的“别墅”，有少量底商；而北区为7栋24-27层的电梯高层，并带有少量底商和独栋商业。这样的规划，我以前写过，主要目的就是偷容积率偷货值，所以优品道·锦绣的实际容积率会大于2.2，而北区的容积率又会大于南区。
尽管如此，优品道·锦绣在布局上还是比较宽裕的。
北区楼栋布局示意图
以相对密度高的北区为例。7栋住宅，围水而建，其中有5栋为南北朝向，只有2栋为东西朝向，最大楼间距达120米。而本批次预计推售的，就是1、2、7号楼，共计224套房源。
说它美，是因为优品道·锦绣的指标和细节。
首先，是它的定位非常纯粹，属于货真价实的改善产品。
高层面积段全部集中在135-160平，有平层和跃层两种产品形态。其中，135和139平的户型，为3梯3户的平层，实得面积最大168平（户型不同，赠送率不同），层高3米；而160平户型为跃层，实得面积约220平，为2梯2户，层高6.3米。整个小区，车位配比为1:1.8。
可以说，单就面积段、梯户比、层高、车位比等硬指标看，优品道·锦绣完全符合改善产品的标准，部分指标甚至达到了豪宅的配置。
优品道·锦绣样板区实景图
其次，我们看它的公区部分，是否高标准设计足额投入。
按照开发商的说法，优品道·锦绣在拿地之初，市场预期好，是奔着高端去做的，所以产品在设计时，请了最好的设计团队。虽然后来因为限价等原因导致价格卖不上去，但高端的胚子已经改变不了了，所以对购房者来说，是花刚需的钱买高端改善的房子。
优品道·锦绣的建筑设计，是由上海HZS汇张思建筑设计公司量身定制。如果我没记错的话，蓝光第一个高端转型项目雍锦阁也是他们设计的，当时译名为豪张思。在优品道·锦绣的身上，HZS将优雅简洁的高层立面与更具传统的院落别墅相结合，营造出现代书院风格的新中式意境。
优品道·锦绣 效果图
而在景观设计上，则是大名鼎鼎的深圳奥雅，他们在全国的案例我就不说了，就说说成都的，北大资源紫境府、保利天空之城，都是由深圳奥雅担纲景观设计。
其中三个亮点值得一说。
第一个就是优品道·锦绣打造水系景观。约30厘米水深的镜面湖景，是北区中庭的景观最大特色，而大部分房源都可以俯瞰它。要知道，水景景观的成本比起几十一平的草地，几百一平的普通园林要贵很多，为此我咨询了中泰设计的景观总监罗文剑先生，他告诉我，水景的景观成本一般来说需要800-1000元/平。
第二个，是园林中修建了300平米的儿童乐园。
第三个，环绕镜湖，规划有一条400米长的环湖夜光塑胶跑道，可供两人并肩跑步，增加了一些景观的体验感与参与性，应该是很舒适的。
以上这些，都表明即使在限价的调控背景下，优品道·锦绣并没有放弃对产品应有的投入，这一点还是难能可贵，值得肯定的。
北区中庭景观效果图
最后，我们再注意一些细节，真理往往通过细节呈现出。
其中车库、电梯、大堂、外墙面、玻璃幕墙等是我们考察的重点。
优品道·锦绣的车库是半地下车库，主要原因是项目地基整体抬高3米，这样的好处是既可以与外界有一个高差形成隔离，又能减少挖掘土方的工程成本。而这样的车库能够自然通风采光，也无下沉弯道，对于一些“女司机”来说很友好。
入户大堂采用了6米挑高，星级酒店的精装设计，大量运用石材提升高级感和仪式感。电梯采用了国际一线品牌讯达，建筑外立面选用仿石涂料，玻璃幕墙选了了双层中空low-e玻璃等。
如果我们不过分苛刻的去要求一个实得单价也就1万出头的楼盘，那么我认为优品道·锦绣已经做得足够好了。
03｜户型
面积段纯粹，赠送率较高
优品道·锦绣的户型设计，我认为是可以打高分的，这主要体现在面宽够大以及赠送率高。这样的户型，也多亏报规报得早，否则在现在的建筑规范要求下，是绝对不可能做到的。因此，你要理解为绝版，也是可以的。
A1户型
135平米四房两厅双卫
这个户型是优品道·锦绣本批次推出的三种房源户型中，我个人认为最好的一款。
它的面宽长达16.5米，4开间朝南；南北通透，三面采光；7.7米的横厅设计，简直是300平米豪宅才有的尺度；主卧带步入式衣帽间；主卫L型的采光，都是亮点所在。尤其要注意的是，这个135平的户型，实得面积约160平，赠送率约19%。
缺点主要有三个。一是书房位置因为是全赠送，其采光面不向南；二是生活阳台是一个内阳台，在晾晒时不太方便；三是主卫没有淋浴位也没有双台盆，不太符合改善水平。
A1’户型
135平米三房两厅双卫
这个户型与A1户型是完全一样的，但是少了那个赠送的书房位，因此少一个房间，但建筑面积不变，估计价格会便宜一些。优缺点这里就不赘述了。
A2户型
139平米四房两厅双卫
这个户型是本批次房源中面积最大的，但由于它是三梯三户中“T”字布局中间的那一户，所以它做不到南北通透，面宽也不能做太长（会挡住另外两户）。因此房源有一定的局限性，当然，还是瑕不掩瑜。
首先这个户型的面宽也有14.1米（不含两端飘窗），四开间朝南，三面采光；7.2米的横厅虽然比不上A户型，但外接一个近8米长的全幅阳台，能更好的将室外的景观引入室内，增强视觉空间感；中西双厨的配置，让公共空间显得更加奢华大气；生活阳台面积更大，实用性更强。需要注意的是，这个户型的实得面积约168平，赠送率高达21%。
缺点也是明显的，书房的采光面是靠生活阳台，而且生活阳台的朝向不太好，对着A1’户型的山墙，通风采光受影响。主卫是通病，没有淋浴位和双台盆。
总之，如果在不考虑价格因素的前提下，A1户型最好，A1’户型次之，A2户型最末。另外，购房者也要注意楼栋之间的关系，部分房源会有一定的视线遮挡，追求性价比的购房者可以无视，但追求高舒适度的购房者应该尽量回避。
最后，还有一点题外话。
因为优品道·锦绣的赠送面积比较大，一定会涉及到阳台的封闭或改造，从资产保值升值的角度来说，我真心建议业主们统一行动，甚至可以协商由业主出钱让开发商来统一打造。一个社区，干净、整洁、统一的外立面，对每一个业主的切身利益都是非常重要的。
04｜不足
世事无绝对，略有小瑕疵
任何事物都是有两面性的，就像硬币的两面。
优品道·锦绣的梯户比非常好，2梯2户或3梯3户，项目130多平米的楼栋也做到了这种常见于200平米以上大平层豪宅的配置，实属罕见。但同时这也意味着公摊会比较高，据置业顾问的介绍公摊是25%，当然如果考虑到比一般楼盘更大的赠送率，那么这个公摊的不足，是可以接受的。
第二个不足是优品道·锦绣选择了清水交付。
很多购房者可能会觉得奇怪，清水交付不是更好吗，免得“精装”变“惊装”。
我们可以辩证地看这个问题。一个好的产品应该是整体性的，有好的区位配套，好的规划设计，好的户型产品，又要有好的精装。成品交付既能避免业主因入住时间不同而造成的相互干扰，够高级的统一精装还能保证居住圈层的足够纯粹。
05｜购买建议
性价比较高，改善积极买
优品道·锦绣已于1月24日取得预售证，推出1、2、7号楼共计224套房源，面积段135－139平米三房、四房，赠送率较大。
目前，价格在1.2万－1.4万之间（以预售信息为准）。
但我们也不能忘记它有19％-21％左右的赠送率，这个赠送并不仅仅是飘窗阳台之类的，而是实打实的实用空间，因此我们应该折算一部分在房价里。
那么，优品道·锦绣实得单价，大概在1.15万-1.25万。
优品道·锦绣销售中心实 景图
我们知道，在锦江生态带，以中海锦江城为代表，精装房的价格大约在1.4-1.5万元左右，这中间有2500-3500元左右的精装差价，所以总体上都是合理的。
同时，我们还要注意到，与优品道·锦绣相隔约400米，还有两宗高价地，分别是首创和德商，楼面价高达11176元/平和10950元/平。这意味着什么，相信不用我多说了。
总之，优品道·锦绣区位良好、配套完善、产品优质、性价比较高，是当前市场环境下不可多得的“小而美”精品，我们建议购房者，尤其是改善需求购房者把握机会，积极购买。
（来源：吴思竹，欢迎关注原作者）