2022年4月2日，北京市经开区公布了《 亦庄新城 核心地区 控制性详细规划2020年-2035年 》的草案。
这个所谓的“ 亦庄新城核心地区 ”其实就是占地66平方公里的“ 亦庄独立学籍区 ”，这个范围在本次“ 草案 ”中说的很明确：
北到“ 南五环 ”，南到“ 凤河 ”，西到“ 博兴西路 ”，东到“ 经海九路 ”。
只有在以上范围内，才能称之为“ 亦庄新城核心地区 ”，而目前的 瀛海、旧宫、台湖、马驹桥 等片区 暂时 都不属于“ 亦庄核心地区 ”。
那么“ 亦庄新城核心地区 ”从本次控规草案上看，有什么特点？
我们认为，主要有“ 四点突破 ”：
第一，“亦庄新城核心地区”已经从“ 国家级经开区 ”走向“ 世界一流和具有全球影响力 ”的产业综合新城，区域定位明显提升。
这种定位的提升，可能会给亦庄带来两个变化：其一是“ 亦庄新城核心地区 ”有可能会加快“ 扩区步伐 ”， 台湖和马驹桥 有望加速并入“亦庄新城核心地区”；
其二是亦庄将来“ 独立成区 ”的概率大大提高了，亦庄这几年发展的速度非常快，1999年仅有7平方公里，2002年扩区24平方公里，目前已经扩到225平方公里。
2021年亦庄GDP已经高达2500亿，亦庄新城其实已经完全具备“ 独立成区 ”的条件。
第二，“ 亦庄新城核心地区 ”的产业得到明显升级，科技创新和高新技术企业比例大大提升，几乎已经完全“ 海淀化 ”了。
这就意味着北京第二个“ 码农聚集区 ”已经出现。
甚至亦庄核心区的“ 单位面积GDP产出 ”已经高于海淀，排在北京第一位。很明显，“ 亦庄新城核心地区 ”目标就是打造北京南城的“ 小海淀 ”
第三，常住人口规模极大，但住房规划很少，典型的“ 供不应求 ”。
亦庄新城一共规划了87万常住人口，但“ 亦庄新城核心地区 ”就规划了30万的常住人口，几乎占到整个亦庄常住人口的30%。
但是从“土地规划用途”上看，“亦庄核心地区”的土地主要是“产业用地”，居住用地已经基本“耗尽”，未来楼市明显“ 供不应求 ”。
根据本次“ 亦庄新城核心地区 ”的控规草案，一共分成四大“板块”：分别是“ 河西板块 ”，“ 核心片区板块 ”，“ 路东板块 ”和“ 路南板块 ”。
其“ 居住用地 ”主要集中在 “河西”“路东”和“核心片区” ，但 整个“居住用地”仅仅占到土地总面积的30% 左右。
亦庄核心地区的 “产业用地” 才是大头，占到了50%以上。
看到这个“ 土地控规图 ”，我们甚至都很怀疑：就这点居住用地，怎么满足 30万常住人口 的入住？
亦庄核心地区未来的住房市场“ 供不应求 ”已经成为定局了。
根据我们的估算，未来“ 亦庄核心地区 ”待出让的居住用地应该不会超过3块，在这种背景下“亦庄核心地区”应该及时“ 大扩区了 ”。
说白了，这个“ 亦庄新城核心地区 ”实在已经明显的“ 人多地少 ”，如果再不扩区，估计地价房价还会持续“飙升”。
第四，配套高度成熟， 区域价值将持续“兑现” 。
目前的“ 亦庄新城核心地区 ”配套已经非常成熟了，学校、医院、商业应有尽有，2021年北京市还给与了“ 独立学籍区 ”的教育优惠政策。
目前区域内拥有 “人大附中”，“十一学校”，“北京二中”，“建华学校”， 大医院也是云集，包括 同仁医院，北京儿童医院 等。
可以说，亦庄核心地区的 “区域价值” 已经开始快速兑现，现在再买入已经略微有点晚，房价已经涨起来了。
但是如果 “亦庄新城核心地区”不扩区 ，那么未来的房价依然有较大空间，随着“河西板块”的爆发，未来的“路东板块”还可以快速上车。
拥有大量的高新技术码农群体，坐拥北京顶级配套资源，还有“独立学籍区”的政策优势，“ 亦庄新城核心地区 ”房价想不涨都难。
综上所述，从目前来看，我们认为“ 亦庄新城核心地区 ”的发展已经高度成熟了，区域价值正在快速兑现，房价处于上涨的“ 中后期 ”。
我们判断，未来三年之内， “亦庄新城核心地区” 的房价水平就会全面超过朝阳区，现在已经“秒杀”通州区，而成为东西城、海淀之后的“ 北京房价最强第四区 ”。
同时从“ 本次控规草案 ”上看，亦庄新城“核心地区”的扩区趋势比较明显：产业规模庞大，居住用地已经用光，区域发展成熟度高，但规划常住人口占比过高，人地矛盾突出。
可以说，亦庄新城“核心地区”扩区是“ 迫在眉睫 ”。
我们认为，未来 亦庄新城核心地区 的扩区有可能将分阶段实施： 马驹桥、台湖 等“通州地区”有望首先并入“ 亦庄新城核心地区 ”。
马驹桥和台湖是亦庄新城非常重要的“ 两大产业区 ”，包括 小米汽车、中建嘉会城和信创园二期 等项目都在这里。
对于亦庄经开区来说，并入 马驹桥、台湖 ，能够迅速扩展经开区的发展腹地，引入更多的产业项目。
亦庄未来的GDP规模将“ 再上一个台阶 ”。
当然，一旦“ 马驹桥和台湖 ”能够如愿并入北京亦庄新城“核心地区”，那么这两个地区的房价恐怕将再上一个台阶。
而如果“马驹桥和台湖”不能短期内并入亦庄新城“核心地区”，那么亦庄核心区的房价将会持续“上涨”，人多地少，供不应求的楼市特征马上就会出现在亦庄核心地区。
亦庄新城核心地区，将会成为“ 北京房价最强第四区 ”。
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