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房哥问答
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问：中南青樾适合投资吗，选公寓还是住宅？
答：这个盘从此前的周边调查，再到探房团，以及之后消费报告的下篇，花了一些功夫；得出的结论是，这里适合在城西生活多年，知道这里环境不好，堵车，小区有地铁，但又看好周边生活商业发达，优劣势都能接受的人，即强烈的地缘客户；
就投资而言，住宅肯定是强于公寓的，毕竟40年产权+高额税费让再次转手变的艰难；但中南的公寓很奇怪，一栋楼上既有40年产权的，也有70年产权的，后者性质还是住宅，占购房名额要摇号，前者不用；
这个区域的公寓大概率出租，需要注意的是同区域公寓项目巨多，包括御笔华庭，大兴九臻珑寓，御园公寓，以及区域内大量的城改安置房和经适房，整个区域可租房源是很饱和的，慎重吧。
问：银行规定首付四成钱不够，房子能不能退？
答：如果当时没有置业顾问录音在，等于没有证据，按理讲是不能退的，因为首付和合同都已经签了，首付不够被银行拒贷，算是业主的责任；
西安二套房三成首付，这怎么可能；如果要退势必是牵扯扯皮的事儿，这就和开发商慢慢磨了，必然是有损失，具体损失多少就得看签的合同上关于违规金的赔偿标准了；
这种不多见，以往更多的是交首付刚好碰到限购限贷政策出台期，这种就比较麻烦，政策的变动一般都归为不可抗力；
《合同法》117条规定“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外，这种情况业主是可以主张解除合同，并且不承担违约责任。
第二种碰到限贷，即因为新政出台，首付比例对购房者的*款贷**条件进行了限制，从而影响了购房者的履约能力，导致合同不能履行，此种情形属于《合同法》上的情势变更；这种情况也可以主张解除合同，不负违约责任。
问：保亿公园印怎么样？
答：大兴东路上的展厅宣传了很久，但直到上个礼拜售楼部才算正式开放；保亿进入西安已经是多年了，包括熟悉的保亿风景大院、保亿风景御园等高端项目；
根据规划，公园印占地约85亩，包括11栋住宅，1栋品牌幼儿园，2栋独立商业，其中配建的幼儿园性质为公办，定位较高为精装大平层，参考融创西安壹号院；这个区域算是一个交通生活都方便的地方；
周边老城根，龙湖星悦荟都很近，朱宏路上地铁八号线，小区北侧隔着北二环就是汉城湖景区标志建筑大风阁，北侧观景无敌，当然北二环噪音也免不了；目前户型，小区规划，装修标准未知。
问：紫玉半山洋房迟迟没拿证，有什么猫腻吗？
答：因为高层和洋房价格相差不多的原因，红星的洋房确实抢手，会不会涨价，也的看物价局价格公示的结果，开发商说了也不算；
开发商自己是有一个开盘节奏的，几月卖几号楼，几月卖高层，几月卖洋房是有规划的，同时还得看施工进度，房管局发预售证是用施工进度卡着的；至于会不会人为控制发证速度，这个不好评论；
目前西安城六区及长安区的开盘流程为：楼盘开启意向登记平台→ 购房者网上进行意向登记（不少于3天），同期仅能选择一个楼盘→ 楼盘核验购房资格起止时间（不少于3天，可在意向登记时同步开启）→ 参与摇号家庭公示（不少于3天）→ 按刚需家庭及普通家庭进行分组摇号→ 摇号结果公示（不少于3天）→ 选房→ 选房结果公示（不少于3天）；
也就是说，一个楼盘从登记开始，到开盘至少需要15天。
问：不考虑位置，求性价比好一点的精装盘？
答：目前市场上新盘精装的比例基本达到60%朝上，当然大部分也就是简装的水平；性价比高的基本上都是区域内一万上下的热点盘，无论毛坯精装都不太好买；
比如城西蓝光，登记备案价只有8572块，城东的高科麓湾，登记备案价只有9446块；城北的瑞和大唐府邸，登记备案价只有10229块，长安的红星紫玉半山，登记备案价只有10200块；
但中签率却不高，蓝光9：1，高科6：1，瑞和4:1,红星3：1；而一些价格高的项目甚至有无人买的情况；
（近期登记项目信息）
最近开始意向登记的盘主要有18个，图上灰色区域标注的可关注下，价格都不高。
问：康桥悦蓉园高层如何，连廊会不会挡光？
答：这是康桥在西安的第一个项目，此前康桥的主要阵地在郑州和沿海，一般开发商首进西安的第一个项目，做的还是会用心很多，否则砸了牌子以后不好交代；
整个小区规划共15栋楼，4栋33层2T4高层，1栋17层2T2小高层，10栋1T2洋房7-9层不等，密度较低，绿化不错，物业口碑无法评价，因为并无项目交付；位置上紧挨京东大道，距地铁800米，交通还算发达，但配套商业较差，航天城通病。
高层户型中，96平标准小三室，优势三面朝南（客厅，主卧，次卧），客厅次卧共用大阳台视野不错，劣势连廊中间户，北侧主卫，书房有遮挡，房间面积都不大；
129户型布局奇怪，南北不通透，横厅设计，卧室，厨房布局不合理；
119户型南向采光少，通透性一般，户型重点留意；
现在两梯四连廊户口，好处是以往的中间户只能朝南，做不来南北通透，但现在通过假设连廊，北向有通风采光但确实有遮挡，且中间户北向隐私较差，分离式核心筒布局公摊较大，能挡住多少就得看平层规划图了，我这没有。
问：曲江中海凯旋门和高新中铁缤纷南郡二手房二选一？
答：二者价位相差不多，但中铁的确实更好，目前高新曲江新房市场，高新房价远高于曲江，且一房难求，凯旋门所处的曲江二期；
目前在售的新房还包括金辉世界城，大华曲江公园世家，招商依云曲江，金地南湖艺境等众多新盘，备案均价在一万四左右，可选房源较多；
中海的优势在于门口有地铁四号线，附近公园，金辉环球广场商业也都起来了，区域内环境较好，但这个价格确实太高，新房一万四，二手房两万三，当业主傻；
再看中铁，周边已经是寸土寸金了，东侧丈八国宾馆，南侧高新五小，高新三中，距离最近新盘万科翡翠国宾的价格已经到了两万二，区域内新房基本没有，新房二手房差价很小；区域产业，交通，生活，商业配套更加成熟。
问：西安房市现在啥情况，很少提到和讨论？
答：说横盘也不为过；相比较前半年疯狂涨价，排队抢房的盛况；进入九月，西安市场量两级分化，总结就是低价热点盘抢着卖，正常盘不好卖，垃圾盘没人买，虽然有像三迪这种500套房子0人买的，也有蓝光，高科这些几百套房子千人登记的，两极分化严重；
讨论少了也正常，上半年的疯狂抢房已经透支了太多的购买力，又热自然有冷，现在回归理性也再好不过；
二手房这块，确实是有价无市，随着九十月份新盘的供应量上来后，二手房降价很明显，成交量很差，现在大家一方面面临没钱的困境，同时观望情绪日益浓重，但对刚需而言，还是尽早买。
问：高科麓湾户型一般挨着三环，为何那么多人买？
答：因为价格低啊，根据545批价格公示，高科备案均价只有9364块，远低于同区域均价，销售的408套房子，核验通过的家庭达到1754个，随着西安房价走高，这种一万以下的刚需盘越来越少，火爆也很正常。
纵然高科户型设计老旧，距离三环也近，但整个区域环境不错，雁鸣湖与小区3、4、5号地仅隔着浐河，十分宜居；小区自身还带幼儿园高新一小分校，5号线也在附近，加上高科一直以来口碑还不错；
纵然东侧距离三环只有30米，户型非主流，但肯定不愁卖的。
问：航天城上班刚需，能否入手卡布奇诺国际社区？
答：卡布奇诺也是老盘了，在航天城的位置不算差，周边本来也是住宅区，交通生活都挺方便，但距离地铁较远，一公里开外；
（卡布奇诺二期布局图）
目前要卖的是二期，面积从61到129平都有，其中60-80㎡的小户型很多；一万出头的价格也还算亲民吧；
但小区bug也很大，筒子楼布局，密度很大，容积率很高，绿化也很一般了，户型也很一般，这个自己心里有个底，能接受这点的话，作为刚需自住还是可以的。
假期安排
这是十一前房哥问答的最后一期了，十一期间，房哥房叔微信平台内容暂停更新，节后有大招发布；
休息调整的这段时间想多陪陪家人；在房哥的世界里，除了房子，还有朋友，家庭，亲人，望大家理解；
在这里也祝福大家节日快乐，好好休息！