【邹叔房事】所谓房事，小屋子里面的江湖。
邹叔综合整理
小户型公寓起源
国内小户型公寓概念来源于日本和香港的超小城市公寓。日本小户型公寓住宅起源于战后伊始.当时日本的1700万户中约有420万户缺房，为了在短期内缓解住房短缺的问题，日本政府建造了大量聚居住宅。
新一代建筑师们提出了nLDK型方案，即以L（起居室）、D（餐厅）和K（厨房）为住宅的基本要素，在极有限的空间内通过室内设计、智能科技和可变家具等元素，结合社区公共配套和物业服务，实现舒适、时尚、便捷的居住感受。
这种类型的住宅通过标准化构件的设计和推行工业化的生产方式降低了造价，使大量生产和普及推广成为了可能，在一定程度上解决了住宅紧缺问题。由于卧室面积和户数的可变，可衍生出不同类型的空间来满足不同家庭的需求，很受居民们的青睐，这一形式直到现在仍是日本城市住宅的主流。
小户型公寓特点
典型案例：万科米公寓
为什么是25m2
25平方米能满足日常生活的各种基本需求。通过空间共享，在25平米内提供客厅、卧室、卫生间、厨房、书房等多种功能的复合空间。
建筑面积为25㎡，实际室内使用面积约17m2（含飘窗）其余为公摊面积，得房率较低。公寓户型整体方正，在25㎡内提供客厅、卧室、卫生间、厨房、书房等多种功能的复合空间。独立卫生间，袖珍小厨房一应俱全，同时还带有迷你飘窗台，保证了房间的采光与通透性。
在该户型中，卧室与客厅融为一体，业主可以根据自己的生活喜好，在桌椅、大床的收叠变化之中，随意打造多种生活模式。
米公寓可谓是“麻雀虽小，五脏俱全” ，除了灵活的设计外，家居用品也分外别致，而且所有家居用品一应俱全。从壁纸到地板，从卫浴用品，置物柜，冰箱，洗衣机，微波炉，到沙发，床铺，书桌，诸多贴心细节非常到位地打造出年轻浪漫的生活氛围。小户型空间功能一应俱全，巧妙地组合。
起居室、办公室、卧室，三个功能区在25平的空间内合二为一，玄关处超强收纳，5000升超强收纳空间。
万科米公寓通过空间的量化设计，凭借功能强大的收纳系统与可翻动的大床、可移动书桌等设计，实现两室两厅般的一体化客厅卧室的居住体验。厨房、卧室、卫生间，每一个细节的设计都体现了匠心独到。
25㎡公寓内提供客厅、卧室、卫生间、厨房、书房等多种功能的复合空间。
2平米独立卫生间，袖珍小厨房一应俱全，同时还带有1.7平米迷你飘窗台，保证
了房间的采光与通透性。在该户型中，卧室与客厅融为一体，业主可以根据自己
的生活喜好，在桌椅、大床的收叠变化之中，随意打造多种生活模式。
目前市场上小户型公寓项目存在的问题
① 产品设计不够合理：因为小户型的设计相对复杂性更高，目前的项目往往都是简单的把空间尺度缩小，造成使用率低、功能不合理等问题，但小户型并不等同于低品质，高品质的小户型需要更具想象力的有效利用空间，同时应充分研究客户的生活方式，提供更符合时代需求的高智能化、高舒适度的复合型产品。
② 配套缺失：现在的小户型产品往往为了追求小面积而舍弃了部分基本的功能，居室内只能睡觉，睡觉之外的功能没有足够的考虑，造成实际使用者的不便。
③ 管理落后和混乱：现在的小户型产品一般都是销售型物业，售出之后产权分散无法统一管理和运营，参差不齐的自住者和低素质租户使得社区混乱不堪，简单的物业管理也无法提供更多的增值服务，使得社区品质无法保障。
小户型公寓产品的市场发展路线
① 一线城市高企的房价，小户型因其相对低的总价门槛会对年轻人等购买能力有限的客户有极强的吸引力；
② 更加精良的设计和高水平的运营管理会吸引部分中长期投资客户的目光，作为资产配置的一种选择；
③ 位于核心商务区或大学教育区的过渡性居住和商旅居住需求日趋旺盛，超小户型产品会吸引部分商务酒店或酒店式公寓类产品使用者的青睐。
小户型公寓产品的关键策略
准确的选址及规划条件：小户型对于项目区位的要求比较高，往往都需要依托于一、二线城市配套成熟交通便捷的核心市区，或者强势产业资源的周边，如大学园区、商务中心区等，同时项目本身最好有酒店、商业等其他业态的功能区综合构成。
• 创新与精细化的产品规划设计：在有限的空间满足更多功能，实现更高的品质，使得产品创新要求与日俱增，针对不同种类的目标客群可能衍生出学生公寓、白领公寓甚至老年公寓等不同细分产品，对应产品应有更鲜明的设计特点，同时精装修和智能化的整合技术不断升级也使得此类产品的技术要求越来越高。
• 更具针对性的营销与推广策略：针对不同客户的营销渠道和手段应更具针对性，同时结合目标客户的生活方式的体验与跨界整合营销也是项目成功的必要条件。
• 开发模式的选择与后期运营管理：小户型产品由于具有酒店的部分属性，项目的开发模式选择往往会和金融和酒店管理关联密切，例如项目的开发可采用与更为灵活的金融产品相结合的方式进行，而高效高质的物业管理和服务对于物业的保值增值影响意义重大。
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