中梁控股集团，成立于1993年，总部位于上海，根植于长三角经济区，是一家快速发展的大型综合房地产开发商。2019年登陆香港联交所上市（股份代号：2772.HK），搭乘房地产行业快速发展的列车，激进的中梁后来者居上坐稳中国房地产开发企业综合实力20强的交椅。
但，聊起中梁控股，有一人不得不聊。那就是它的创始人兼实际控制人，温州商人杨剑。据考古，曾经的中梁不过是一中小型的区域性开发商，是杨剑推崇碧桂园模式并在2018年带队前往碧桂园“取经”，回来后便信心满满地为中梁制定了五年3000亿的销售计划，并开始着手推动中梁控股IPO。
而作为一家典型的高杠杆模式发展的开发商，中梁控股扩张的势头未曾停止过。凭借着在房地产行业多年的经验，中梁控股迅速将项目拓展至国内五大经济核心区域：长三角经济区、中西部经济区、环渤海经济区、海峡西岸经济区及珠三角经济区，这当中包括浙江、江苏、安徽、江西、湖南、湖北、重庆、四川、福建、广东、广西、云南、贵州、山东、河南、河北、辽宁、陕西、山西、甘肃、宁夏、内蒙古、天津等20多个省市的近140座城市。
中梁控股土地储备分布
并成功开发的项目近400个，其中近乎99%的项目为住宅项目，以二三四线城市为主。看来高周转模式确实在三四线城市确实很能打，4个月看盘，5个月现金流回正，6个月资金二次投入。这让2015年还在35亿规模的中梁控股， 2016年就干到了350亿， 2017年翻一番变成750亿，2018年更是直接破了千亿。不得不说一句：人有多大胆，地有多大产！
中梁控股项目开发类型
犹记得当初中梁控股向港交所递交招股书时吓倒一片人的情景。
2015年净负债率1335%，2016年净负债率1790%，2017年据说降到了339%，2018年更牛负债率只有58%了。3年间，中梁控股就能将其净负债率下降超过30倍。
应该有很多开发商想要取经。
不过这并不妨碍中梁控股上市，2019年它依旧成功在港交所敲钟了。
跟随着上市的脚步，中梁控股的融资渠道似乎拓宽了一些。
好像又没有的感觉。
2019年，中梁控股被披露还有109个信托或资产管理计划尚未偿还，总额达到147亿元，占借款总额约54.5%。当中有四笔信托*款贷**即将到期，其中一笔利率高达13.83%。而后，更是传出信托逾期的负面消息。
最后这件事如何解决的不得而知。对于中梁来说，融资渠道似乎并没有因为这个而被堵死。在很长一段时间，依旧能见到很多中梁控股相关的信托计划、ABS。也许也有受这件事的影响，中梁控股突然对非标的控评非常严格，并开始有意识地降杠杆。一度让人觉得它要上岸了。
时间来到2022年1月28日，标普宣布将中梁控股的长期发行人信用评级从“B+”下调至“B”，展望维持“负面”。标普认为严峻的经营环境将削减中梁控股的流动性缓冲空间。
为什么会有这个结论，那是因为中梁控股在未来六个月内面临大量离岸债务集中到期：在偿还1月份到期的2.5亿美元优先票据后，中梁控股仍有约10亿美元的离岸债务将在年内到期。
而这些债务将要依靠中梁内部现金流来偿还债务。但如今的房地产市场行情低迷，中梁控股在接下来的时间里造血能力如何暂不可知。
不过，即便标普和穆迪都对中梁控股做出了评级下调及展望负面的调整，联合国际却依然维持确认中梁控股BB评级，展望稳定。这是目前第一家出现三大机构评级不一致的开发商。
这会不会是对其早早断臂自救的一种肯定呢？
其实在2022年1月17日，有关于中梁架构调整方案流出：控股集团总部相关职能与地产集团总部整合，控股总部部分员工转岗地产集团。据悉，此次整合裁员的人数在200人左右。距高峰时期的600人，调整至如今的300人，动作不可谓不小。
时间战线再拉长至2022年2月12日，消息传出中梁物业作价30~5亿之间*身卖**碧桂园服务。
其实中梁物业早在2021年便两度递表港交所，距离上市敲钟仅一步之遥。
单是其覆盖18个省、两个直辖市及三个自治区的154个城市的在管项目291个+签约管理项目508个，就已是众多金主眼中的香饽饽了。
为何此时将已通过上市聆讯的物管企业转让出去，如此急于变现？
这大概与其流动性出现阶段性紧张的状况脱不了干系。全行业信用收缩，能为各大开发商的地产板块解困的，首选自然是物业。
时也命也，中梁控股究竟能不能成为2022年开发商们断臂逃生的范本呢？拭目以待！
本文由只要比卡丘发布于2022年2月14日