文/住浙网研究员 石静静
4月11日，省建设厅等部门发布《关于稳步推进城镇老旧小区自主更新试点工作的指导意见（试行）》，消息一出，杭州就有一小区“火速”提出自主更新申请， 成为指导意见发布后行动最快的小区。
PART 1
据了解， 该小区为翠苑北二区4-7幢。
翠苑北二区实景图住浙网摄
翠苑北二区4-7幢建成于1995年，是翠苑一带为数不多的商品房小区， 共约210户 ，面积从50-100m²不等。其中，4幢为沿街商铺，5-7幢为多层住宅。
翠苑北二区4-7幢并不是一个完整意义上的小区，但是从物理形态上说，与其他楼幢隔离，且四周都有围墙，算得上是一个独立组团。
翠苑北二区实景图住浙网摄
目前该小区正持续推进老旧小区改造，楼幢外立面已经修葺一新，但仍然存在房屋结构、采光、水管堵塞等问题。
翠苑北二区原拆原建倡议书 住浙网摄
在现场，研究员看到4幢商铺的东侧墙面上，贴着《 翠苑北二区原拆原建倡议书（意见征集）》 ，征集倡议书显示， 大概80平方需要业主出资10万块钱，扩面按目前杭州地价结算 ，落款人为翠苑北二区小区热心业主， 落款时间为2024年4月5日 。也就是说该倡议书从贴出倡议书到提交申请，仅仅花了6天。
从业主处了解到，在小区业主自行组织的原拆原建意向摸排调查中， 4月12号时超70%的业主已同意自主更新。
采访过程中有业主表示：“80平大概承担10万元，这个价格还是能够承担的，现在因为顶楼漏水问题，邻居之间经常起争执，这次有这么一个机会，肯定同意。”
在询问剩下的居民因为什么不同意签字，该业主表示该工作开展时间短，有些老人对这件事还不知道，还有部分业主出于资金和临时过渡问题的担忧不同意原拆原建。
有一位大妈就表示：“承担不起费用，70年的产权也就住了30年，现在再掏钱重建，时间成本不说，光重建加装修这个钱从哪里弄呢？”
翠苑南二区原拆原建倡议书 住浙网摄
在走访过程中，研究员发现 翠苑南二区也在4.12日下午开始在楼道贴了意见征集单。除此之外，现在正在摸排意向的小区包括闸弄口新村，东苑、新苑、以及铁路宿舍片区，房龄基本都超过40年。
PART 2
原拆原建的难度极高。
杭州有成片的老小区，可到目前为止把“原拆原建”干成了的， 只有浙工新村一个案例，前前后后花了大概10年时间。
浙工新村新房正在如火如荼地重建中，计划于2025年竣工
要知道， 原拆原建不是白给你建房，得自己出改造费的 。就拿浙工新村来说： 约5.3亿的总费用，其中居民自筹资金约4.7亿元，相当于每户拿出了80来万！ （其余资金由政府部门本身就要用到老旧小区改造上的专项资金解决，从而达到收支平衡。）
要说通每户居民愿意拿这个钱，是非常困难的。
浙工新村成功的原因主要有两点：
1.浙工新村只有五百来户居民，相对好做工作。
2.浙工新村是浙江工学院（浙冮工业大学）的家属区，里面的居民多半是以前教职工，收入高保障好。
而像闸弄口新村等里面大部分是企退，收入保障差点。况且，整件事花费的周期很长。
即便现在办事效率高了，但从前期摸排、完成调研、规划方案到各种审批流程，没有个三五年是完不成的。
PART 3
随着时间的推移，原来的工人新村变成了现在的老破小，不太能适应现在生活的方式，而国家对于老旧小区原则上是以改造为主，不再大拆大建，所以“更新”是唯一的出路。
那么符合哪些条件的“老旧小区”会被纳入到“原拆原建”的范畴之内呢？
以上海的标准来举例，符合以下三点的老旧小区，才有可能“原拆原建”。
1、建设的年代久远，建设标准较低。比如已经完成原拆原建的彭三小区，就是建设于上世纪五、六十年代的多层老公房。
2、”煤卫“不成套，每家没有独立的厨房和卫生间。
3、”小梁薄板“结构，存在结构安全隐患。由于当年的经济基础比较薄弱，所以采用了更节省造价的结构形式叫”小梁薄板“。
”小梁薄板“结构存在耐久性较差的安全问题。特别是在卫生间、厨房等潮湿房间，钢筋锈蚀、保护层开裂的现象尤为明显，结构隐患较多。
满足上面条件之后，还得根据每个城市自己的财政情况和立项的先后顺序进行实施。还要面临改造资金筹措、优化审批服务等问题；其次还有群众的理解和配合问题，会遇到一些特殊对象，意见比较难统一。
另一难点是，容积率和楼层是否有调整的空间，如果严格按照原容积率，那么改造大概率难以推进。
虽然难，但是“原拆原建”的优点也很明显。
原拆原建之后，大多数关于小区环境问题就得到了解决和改善，房子还升值了。
“原住民”不用离开原来熟悉的居住环境，街坊四邻也都在，这会让人有”松弛感“。另外这些老旧小区所处的地段都在”闹市区“，生活配套成熟，学校、医院等各种资源丰富，原住民的生活不会像动迁到郊区那样发生改变。
你对老旧小区自主更新有什么看法，你赞成老旧小区自主更新这个模式吗？