无锡没有房的买房，有房子的与物业该怎么相处。看无锡以往业主与物业的抗争史，用事实说话。无锡太湖威尼斯花园坐落于滨湖区蠡湖大道西侧。房价3.69万/平，环较上月上涨0.22%，同比去年上涨9.28%。

小区比较出名的有两处，一个业主委员会，另一个是房价。

威尼斯花园业主委员会的波折

2019年4月，该小区业主拉起了横幅，业主与业主委员会发起了纠纷。纠纷的冲突点在于业主委员会新选聘的物业公司，提出要涨0.9元/平物业费。结果某位业主一算，未来三年仅物业费涨价就可能过500万。而此次业委会的选聘物业一事，是否得到业主大会表决，成为此事的聚焦点。

早在在2007年，太湖威尼斯花园业委会与一家物业管理公司签订了一份《物业服务合同》。但是该物业在未来3年里，未向居民公示物业费用途。业委会自掏8万余元委托会计审计此账，但最后仍有163万元的支出不止所向。

从上述两则公开报道的事例来看，早期的业主与物业的矛盾，慢慢向业委会与业主之间的矛盾转移。

事情真的如此吗？

该小区的开发商为江苏金马房地产有限公司。而近期业委会与开发商发生一件不愉快的事情！《3969江苏金马房地产有限公司与无锡太湖威尼斯花园业主委员会所有权确认纠纷二审民事判决书》，（2019）苏02民终3969号。

就本案二审的争议焦点：案涉中央区1号、2号、6号、7号房产是否属于威尼斯花园小区全体业主共有。

本院认为：《物权法》第七十三条规定“建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有”。小区共有物业包括共有配套设施和共有基地，其*共中**有配套设施是指与小区建设和居住使用分不开，依法必须配套修建的，且其建设费用一般已摊进住房销售价格的，由整个住宅小区全体业主享有共有权的小区配套设施。可见，认定为共有配套设施须满足功能用途上的公共性和建设成本已分摊两个条件。

1.案涉房屋在威尼斯花园小区一期、二期竣工交付时均作为公建配套用房使用，房屋用途从未发生变更，相关房屋所有权证均由市产监处于2006年6月21日以“公建配套，不得办理任何手续”为由查封；2007年1月《无锡市住宅小区公建配套单项验收表》载明“包括文体活动用房、图书阅览室、健身房、餐饮、茶室、小超市等”的内容以及验收部门“小区配套用房的功能不得改变，确保居民的正常生活”的意见；2007年1月《建设工程竣工物业管理单项验收表》上市房管局分管领导意见载明“同意暂归金马物业管理，以后由业主委员会选择”的内容。上述事实说明，案涉房屋属于与小区建设和居住使用分不开而必须配套修建的设施。

2.关于案涉房屋的建设成本有无分摊进小区商品房售价中的问题。威尼斯花园小区商品房售价未通过建设局、物价局的核价备案，只能说明小区商品房无法通过相关核价备案确定价格组成、成本及利润，而不能否定利润等于售价扣除成本的基本商业逻辑，相关投入、建设成本必定和最终的商业利润挂钩，对此金马房地产公司应对小区商品房价格组成负有举证证明责任。案涉房屋从未单独规划、立项及建设，尤其是威尼斯花园小区二期建设时，金马房地产公司将一期已经建成的案涉房屋继续投入作为二期的公建配套设施，客观上减少了其成本支出，而金马房地产公司一方面不认可一审证人证言，另一方面又无法提供相关资料，其应当承担举证不利的法律后果。

3.案涉房屋属于威尼斯花园小区一期、二期共用的公建配套设施，而小区二期的建设、交付、销售是一个连续的过程，一直持续至《物权法》实施以后，故本案应适用《物权法》第七十三条的规定，该条已明确了业主对建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房享有法定共有权。

该案充分体现了业委会发挥的作用！此案例也是业主与开发商争收益的一个典型参考案例！

无锡天花板级别的房价

该小区百余栋别墅，部分为平层住宅。位置与身价，恰如其名。小区独栋近期报价4.2万/平，双拼别墅4.1万/元毛坯。平层小户型90-110平，均价2万/平（仅两栋楼，6层住宅楼）。

附近住宅小区及楼盘有，万科魅力之城、万科城市花园、太湖国际二街区等。

新房方面，滨湖各个板块相关新盘如下（部分）：

户型以及面积，为目前主打户型，并非该楼盘全部户型，考虑到同一楼，不同楼层价格可能相差十多万，参考均价未列入。

河埒口版块

华润悦府世家 4居 － 190~220平米

无锡康桥府 3居/ 4居 － 115~245平米

雅居乐旭辉藏珑府 4居 － 128~140平米

嘉德水韵金阁 1居/ 2居/ 3居 － 35~102平米

湖滨路版块

蠡湖一号 4居/ 5居/ 5居以上 － 160~306平米

栖庭 3居 － 108~135平米

耘林锡海珈苑 1居/ 2居/ 3居 － 50~154平米

天安曼哈顿 3居/ 4居 － 105~181平米

蠡湖新城区

蠡湖金茂府 3居/ 4居 － 113~173平米

金科蠡湖 4居 － 200平米

龙湖蠡湖天著 4居 － 125~298平米

栖霞栖园 3居/ 4居/ 5居 － 239~470平米

俊发SOHO俊园 1居/ 2居 － 36~74平米

蠡湖瑞仕花园 3居/ 4居 － 144~248平米

世茂璀璨蠡湖湾 城市展厅现已公开

路劲蠡湖庄园 5居以上-810平方米

马山版块

金轮湖晓兰庭 3居/ 4居 － 141~152平米

圣园 2居/ 3居/ 4居/ 5居 － 76~370平米

弘阳三万顷小别 4居/ 5居 － 432~488平米

华君湖湾花园 3居 － 107~143平米

阿维侬庄园 4居/ 5居 － 287~458平米

太湖新城板块

万科翡翠之光 3居/ 4居 － 98~131平米

中锐星公元 4居 － 134~140平米

万科翡翠东方 3居/ 4居 － 124~189平米

观山名筑 2居/ 3居 － 86~131平米

无锡融创文旅城 1居/ 3居/ 4居 － 40~144平米

绿城凤起和鸣 3居/ 4居 － 111~263平米

绿城无锡桃花源 预计2020年5月份首次推出二期房源

万科尊鹏雲著 3居/ 4居 － 108~168平米

绿地天空树 3居 － 107~150平米

龙湖天璞 3居/ 4居 － 107~142平米

宝能城 1居/ 2居/ 3居 － 44~138平米

富力十号 3居/ 4居 － 167~242平米

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