上海市徐汇区田林板块充斥着大量的老破小，大部分是上世纪80~90年代建造，外观虽然经过“美丽家园”工程重新粉刷，但内部楼道，墙体还是很陈旧，具有很强的年代感。

田林地区的老破小分为三个类型:

1.以田林十二村，田林十一村位代表的多层，大多是30~50平方，由于对口田林三小，而且对口社区比较少。基本2年即可入读，所以这两个小区的房价在田林地区较其他老破小单价较高，在下跌的大环境下，从最高点的10万出头到2023年9月底的8万出头，降幅2万。

2023年成交价

2021年成交价

但是，由于今年学区整合，田林小学（菜小）*迁拆**了，导致田林小学与田林三小合并，以后田林1~2村，3~4村均对口三小，可能会带来不利影响。

2.是以田林5~8村以及田林9~10村为代表的老公房（多层），属于老牌田林社区，其中5，6，7，8村环境较差，在田林路左右分布，田林9~10村以前是“科学家”和“文艺界”前辈的福利分房分布在柳州路上，基本来说，5~8村从2021年的8万左右降到现如今6万出头。9~10村降幅不大高点大约8万左右，2023年9月成交价仍然在8万出头，抗跌性较好。

3.是以田林新苑，钦州公寓，福苑小区，钦州花苑为代表的电梯高层，其中田林新苑（1~3号），钦州公寓，福苑小区是4梯21户，钦州花苑和田林新苑部分楼栋为桶楼，2梯8户。

综合来看福苑小区，钦州公寓，田林新苑（1~3）由于设计成排面，卧室全部双南朝向，中高楼层均价比钦州花苑高，从最高点8~9万降到现如今6万出头，钦州花苑从7万降到现在6万。

从挂牌量来看，田林地区的老破小学区属性已经越来越弱，主要是其对口的初中是田林中学，田林二中，田林三中摇号，田林三中属于比较好的初中（公办3梯队）大部分进的是田林二中和田林中学（普通初中）。

而且相同户型的二手房比比皆是，相互竞价，若想早点出手，必然要大出血，导致恶性竞争，单价一直呈下落状态，如果整体房地产市场不景气，田林老破小的反弹概率很低，只能借助整体上涨开带动田林地区的老破小的上扬。

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