树老师最近接到的咨询，问照母山依然很多。
但画风有些变了，都是觉得照母山好像没有什么利好了，大概是因为照母山整体涨了不少，多了质疑和担心。
大致有这几种：
1.照母山去年西大附中划片，今年最红商业光环落地，两个大利好出尽，该兑现的都兑现了。
2.照母山核心区基本没有地了，二手房也是完全的存量市场，貌似没有什么可能性了。
3.学区概念被炒作得太高了，都在说学区有各种政策风险，学区要凉了，照母山就凉了。
树老师理解的照母山。
不只是一个“大型社区”，而是一个“大型商圈”。
现阶段的照母山，依然不是一个完整的木桶。还不是成品。
至少有这些要素值得关注：
1.照母山核心有多少写字楼
提到照母山，大家理解的商业，一般也就是光环购物中心和在建的金科商业，远点的爱琴海等等。
提到照母山核心，脑子里想的是“shopping mall”，自动过滤掉“office”，“office”是江北嘴的事。
照母山核心有office吗？不仅有，还挺多。
香港置地
香港置地就有5栋写字楼。
其中两个甲级写字楼，双子楼，光环中心A座B座 ， 拿到了LEED金奖认证，重庆首个。
下图：大厅金奖认证标识
我们去到这两栋写字楼的时候，大厅富丽堂皇，仍然在筹备招商工作，整体装修和设计都在线，外立面也相当有质感。
下图：香港置地光环中心A/B座
除了这两栋，还有一个LOFT，一个SOHO，两个公寓类办公楼，虽然小公司，小工作室较多，整体却不脏乱差。
下图:香港置地LOFT/SOHO
角落还有一栋光环中心C座，原木质感和金属玻璃混搭，一看就是香港置地风，虽然目前底商中介居多，但界面很整洁。
下图：香港置地光环中心C座
金科中心
未完工的金科中心，气势磅礴，独立组成一个大型商业楼群，总共有9栋楼，大多数都还被施工围墙围着，树老师的踩盘小分队直接去到了工地。
金科中心的九栋楼，其中含一个超五星级酒店和一个金科总部大楼，JK酒店将填补照母山高端酒店的空白，保障高级别商务活动，300多间客房的规模。
下图：金科大酒店仍然在围墙内施工
金科总部已经入住，人流量还不错，保安已经严格在门口把关。
值得一提的是金科的商业，颇有设计感，很多店家都在装修，还贴着9月开业的公告。
树老师也跟一个金科负责人聊了一下， 对于金科中心商业的设定：以夜经济类为主。
也就是说
光环商业负责晚上10点之前，
金科商业负责晚上10点之后。
这个搭配，气质十足。
查了查资料，光环的几个写字楼，大概是17万方（不含商场），金科光总部大楼单栋就有5万多方，整个照母山核心区，已具备CBD观感。
来几张”照母山CBD“的大片
这几张照片，昨天我发给我地产圈的朋友，模糊了金科字样，让猜是哪里，猜不出。
最后我解密：这是照母山。对方：啊！？~
同时不要忘了，照母山全板块，都在光电园板块的辐射范围内，通勤时间可控。
如果未来照母山核心区写字楼招商能级足够强，多来一些大公司，这个片区将是标准的大城市 “产住联合”区域。
打个比方说：如果一些金融或互联网机构搬到这里，不少业主要会欢呼雀跃了，原来挤轻轨，现在走路上班。
什么是产业？有人来上班，就是产业。什么是高端产业？上班的人工资高，就是高端产业。
一切与产业有关的东西，我们都要嗅觉灵敏。
2.照母山还有空地吗？
照母山真的没有空地了吗？
真没啥地了，至少光环这边是没有了。
但这个地方，引起了树老师的高度重视。
注意了：湖霞街地铁站以北，园博园以南，康桥融府对面，依旧是照母山板块核心区。
这块地还不小：
关于这块地，说法很多：
说修大型体育公园的，说修货运站的，说修豪宅的。树老师发现一个细节，这块地在19年调规过，清晰大图文章放不下，大家可以到规划局官网查。
控规图的细节，没有说不能规划住宅。那么，以现在照母山的地段价值：
这块地，很有可能是未来这个片区甚至北区的“地王”。
树老师经常讲，有空地就有可能性，不管是公共规划还是新的地王拉动，都是看得见的利好。
3.照母山西还在大力补强
5号线算是把照母山跟传统富人区“人和——新牌坊”连起来了，北进的层层递进，体现得淋漓尽致。但 我们关注照母山核心，更多的其实说的是照母山东 ，也就是重光站附近，以约克郡为主的片区。
重光立交把照母山分割为两块：
西边的融创凡尔赛，恒大山水城，协信星都会，东原星樾，康田蔚蓝海；仿佛并未得到足够多关注。
因为交通上依然没有连起来。
舜山府，尘林间，星光森林的朋友也经常在抱怨：感觉我们这里是假照母山。
其实， 就是一个地铁站的事， 15号线落地越快，照母山东西，能真正连为一体。
地铁15号线的规划：
交通成网是对配套价值判断的重要因素。
15号线之于重庆太重要了：
1、横贯重庆东西的大动脉。
2、连接起目前两个最强IP：科学城+两江新区。
3、5号线重光相交，南北和东西最大动脉在照母山汇合。
有地铁，自然不能不说商业。
照母山西这一片的真实居住规模，太需要一个： 家门口的商业。
照母山西的商业
树老师这里有网传图（未经证实）
网传图看起来，是东原的商业，THE OVAL，我直接联想的不是东原的大石坝商业，而是去年让树老师惊艳的：东原一奥天地艺术商业。
东原这两年在社区概念，商业概念上的进步，有目共睹。
落地的细节位置如上图，还需要进一步的核实细节。无论怎么讲，这足够的振奋人心。
4.好房子的拉动作用
不要忘了，照母山最好的房子，目前并不能卖，没有过限售期，市场对于他们的定价是不精准的。
最好的房子，无外乎这两个：
1、壹号湖畔，大概只有三分之一能交易。
2、壹号半岛，去年刚接房，还有一年才入市。
目前照母山的单价最高已经破3万，对于这两个纯改善产品入市后带来的提振效应，我们可以大胆猜想，最好的，留到最后。
有朋友说，还有香港置地的天湖岛。是，天湖岛算是一个独立存在，更多的， 要看：成片传统小区的综合价格。
5.最后来说说学区
先来看看香港置地在照母山的布局，当年龙湖一己之力打造了新牌坊纯粹的富人区，现在再来看照母山，说是照母山是香港置地的照母山，也是有依有据。
以至于，至今我仍然觉得，约克郡阅林景阅，上林上景读起来拗口。不了解这个区域的，也就是约克郡三个字带过。
就那上面这张约克郡全图来说，没有划片西附的约克郡南边诸盘，今年依然涨幅可观，特别是约克郡悦水岸，基本没什么货可卖。
大家并不只因为学区，而选择性失明，反而会为社区的逐渐成熟而惜售。
一句话：谁住谁知道。
树老师多次说过，生源是学校非常关键的因素，好的社区会倒逼好的学区。
只要这个片区整体氛围是向好的，是纯粹的，即使目前不是一线学区，生源足够好，学校也会往好的方向发展。
所以，照母山作为“宇宙中心”，不是浪得虚名。
从18年到现在，照母山基本是全重庆最稳建的板块之一。不完全是来自于规划引导，而是一批又一批真实入住后，形成的市场口碑。特别是二手市场成熟后，更为明显。
价格，就是业主觉得是什么价，他才是什么价，这种共识，是几轮市场表现逐渐积累的，越夯越实。
以上，是树老师对当前照母山提出质疑的朋友们，给出了完整的答复。
中央公园很好，科学城很好。
但照母山，仍然在未来相当的一段时间内：
还是网红，不是过气网红。