曾经的辉煌，如今的迷茫——北辰三角洲

原创 达道晓歪 达道晓歪 2023-06-12 23:23 发表于湖南

北辰三角洲，十年之前就开盘，曾经吸睛全城，曾经位列三大天王，十几年过去了，现在还有住宅在售，这个盘到底怎么样？

北辰三角洲位于浏阳河与湘江交汇东南，芙蓉路与三一大道两条主干道交会西北侧，位置极佳，两水交汇能带来自然景观视野，两路交汇则提供了通行便利，公共配套有滨江文化园，配置很高，教育有配建长雅中学及清水塘北辰小学，地铁也有设站，配置都很齐全。

来看一下2012年的长沙，主城区几乎没有什么新盘大盘，河西梅溪湖才开始开发不久，梅溪湖周边配套都完全没有起来，洋湖滨江还几乎是一片空地。很多产业就业还在河东，北辰离主城区近，地铁一号线在建且在北辰有站点。北辰三角洲以无比优厚的位置优势及滨江文化园的顶级配套，对于在主城区工作的人来说，无疑是一个非常好的选择。

2013年到2016，长沙的楼市比较冷淡，2016年下半年起，价格快速攀升，交易量火爆。2017年众多网友称北辰以及湘江对岸的保利万科为三大天王楼盘。倒挂，摇号，抢购。

此时，湘江新区已经于2015年建立，河西也开始如火如荼的建设，但河东主城区优势还是非常明显。2017年北辰依靠位置和配套优势（地铁、学校、商业、滨江文化园）及价格倒挂，非常火爆。限价12000-12500，二手成交价格1.6-1.7w，倒挂四五千，不抢才怪了。不过此时，北辰已不再像几年以前，没有什么竞争对手，河西的梅溪湖滨江和洋湖也有大量不错的房子。

经历过16-18年的火爆，市场上略冷却了，在19-21年，北辰三角洲大部分开发结束了，还只有D4区没有开发，此时河西的建设速度更快。到21年8月，北辰三角洲重新开盘D4区，价格17500。此时北辰的二手房价格1.6-1.8w左右，倒挂什么的不存在，D4区，离地铁较远，离滨江文化园也远，加上自身的超高层的一些弊端，即使是在江边，虽然销售一空，但已经谈不上火爆了。就此，北辰三角洲住宅销售结束。

北辰三角洲曾经的辉煌：

1，靠近主城区曾经唯一的新建住宅大盘。2，修建三馆一厅滨江文化园再来带动开发一个楼盘，之前的类似公共设施建设还是湖南省政府南边的三馆（科技馆、地质馆、文化馆）来带动一个片区，而滨江文化园几乎只是为了带动一个楼盘。3，芙蓉路三一大道两条交通要道交汇，湘江和浏阳河两条河交汇，位置极佳。4，最早的地铁之一，一号线2010年开始建设，2016年通车，当年地铁盘在长沙有很大的稀缺性。5，配套了清水塘北辰小学和长雅中学，2013年配套初中的楼盘非常稀有，虽然那时候能择校。6，楼盘定位也比较高，配建了商业、酒店、写字楼等。7，北辰定江洋位于湘江边，与滨江文化园，北辰时代广场写字楼，大悦城商业一字排开，成为湘江边的漂亮的景观线。

这些条件让北辰名声大振，开盘就是辉煌，以至于一些小缺点被掩盖了。比如高密度，超高层，户型问题等。

时过境迁，到了现在的2023年，北辰三角洲现在的情况又是如何？

一条非常重要的背景信息：2007年，河西先导区成立，大河西先导区力争在2010年前实现“拉开道路框架，形成承载功能，拓宽产业优势，展现新城雏型”的目标，力争到2020年建设成为“两型社会”的示范区、高新产业的集聚区、城乡统筹的样板区、生态宜居的新城区、支撑发展的增长极。2015年5月24日，大河西先导区正式更名为湘江新区。

2007年梅溪湖开始开发建设，2009年，洋湖新城开始规划建设，2010年滨江新城规划建设。即使在楼市比较冷淡的2013-2016年，河西三大板块也建设了大量的楼盘和公共设施，而且也类似于北辰或省府的模式，公共配套和商业先行。在政策和资源的倾斜下，人口及产业都迅速往河西转移。在2016-2018的火爆期，河西的各个楼盘风头远超河东了。

在这个大背景之下，北辰三角洲的那些辉煌还能保留多少？

1，主城区继续还是主城区，但产业人口的转移，机关单位及教育资源的转移，主城区本身的道路和老破小限制，主城区的优势越来越小。从主城区的住宅价格可见一斑。详情可见长沙房产选择之二——主城区之伤2，滨江文化园三馆一厅还是作为全长沙最顶级的公共配套，但其余片区也有很多公共设施有修建，比如洋湖也有三馆聚集，大泽湖也规划了三馆聚集，其余区域也有各自的馆所。滨江文化园的公共配套优势明显降低。3，芙蓉路的产业（金融医疗）部分转移到河西，其余地区有更多的快速路等交通要道修建，交通的优势明显降低，两江的交汇能提供的景观稀缺性降低。4，随着地铁7号线的建设，地铁口不再是稀罕物，虽然没有遍及每个角落，大部分地区基本上都覆盖了。5，初中配套入学也如同地铁，在10年前，就有限的几个楼盘才能配套入学，现在无论哪个区都有很多，岳麓区更是遍地配套入学。在最近的楼盘销售中，几乎都是配套入学，反而微机派位的新盘都比较少了。6，商业酒店写字楼的配套还是不错的，继续保持一定的优势。7，定江洋及江景，基本上与河西滨江分庭抗礼，滨江的建筑会更漂亮点，但反馈到景观的话，北辰通过江面看过去到滨江，视野景观会更好。

很显然，北辰的辉煌暗淡了不少，如果优点被稀释不能保持遥遥领先，那缺点就容易显现出来。

北辰的痛点：

首当其冲是 超高层之痛。超过100米的住宅，强制要求自动喷水灭火系统火灾报警系统，要求设置避难层，消防楼梯的要求也更高。直接导致公摊更大，户型尤其小户型更难处理。如果发生火灾，逃生和救援难度非常大。

其次是 高容积率，北辰三角洲不同区域容积率不一样，我没有完整准确的数据，查询到的部分容积率是6左右。单个一个小盘容积率高，还能依靠周边的道路，依靠别的低密楼盘来均摊整体，北辰三角洲整个一大盘容积率6，配上超高层，最终的视觉效果就是如下图所示，这种密度高度和视野，居住舒适性很难有好的体验。

为了提高安全性和居住舒适性，2021年住建部发布了通知，各地要严格控制新建超高层建筑。一般不得新建超高层住宅。长沙相比周边同级别省会城市，住宅密度一直偏高，超高层住宅也偏多。以后的趋势是超高层住宅会越来越少，很多城市已经出了限制住宅高度80米的一些细则。 湖南省作为Ⅲ类地区，对住宅的限制也应该是在26层，3.1容积率，建筑密度22%，绿地率35%，高度80米。 虽然长沙现在还在继续建高楼，但大趋势如此，高容积率和超高层对居住极不友好！

第三，北辰三角洲整个片区规划较早，因为高密度高容积率的缘故，规划的绿地空间非常少，户外活动空间非常欠缺，虽然在定江洋西边的江边与滨江文化园有公共活动空间，但只是定江洋等部分楼栋比较方便，其余大部分区域楼栋活动空间较小。而洋湖梅溪湖之类，公园绿地面积较多，有更多的活动空间。这也是北辰作为半老城区所带来的痛点。

第四，北辰三角洲已全部建设完成，所有利好已经尽出，周边没有更多空地，也没有更多改造升级空间

长雅中学的成绩一直不能算优秀，在平均水平之上一些，这个只能说成绩没有优势。相比之下，湘江世纪城配套的北雅中学比长雅要强一些。最近几年的成绩可查询的数据不多，2020年指标生录取情况，长雅的一类指标生未录满。2022年一类指标生末名成绩668，差4大录取线12分。略逊于长郡滨江北雅三梅之类。通过仔细核对指标生录取名额排列规律， 长雅中学的初中分班采取一半快班一半慢班交替的形式，所有的指标生名额都是出自快班里面，另外一半的班级里面，没有获取任何一个四大的指标生名额，感觉像被放弃了一样。先不说这种分班方式公平不公平，但如果当你为了上学买了北辰的房子，结果孩子被分配到慢班的时候，不知道心情会如何。

北辰三角洲的成交价格差异比较大，从一万二有一些住宅性质的小公寓，也有定江洋的江景房，小面积段一百平左右或者更低的户型占大多数，户型相对来说都比较差，定江洋都有很多小户型。 今年常规的一百平的成交价格在1.5w-1.7w，相比2017年就差不多1.7w的价格，颓势明显。由于高容积率超高层且小户型太多，不符合房地产往宜居方向发展的大趋势，这个价格明显偏高，下行压力会比较大。

更多的原因还是人口资源及政策的往河西迁移，主城区留下来的产业就业越来越少， 按照北辰的现状，预算高的有钱人看不上，预算低的嫌价格高，处境比较尴尬。

这里说的不包括定江洋或者部分楼栋的江景大平层，这些品质更高，客户群体不一样，是更小众的产品，即使是此类产品，一样也会受到北辰三角洲整体的拖累。

往日的辉煌，今日的迷茫，北辰三角洲将何去何从？

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