#临沂#临沂目前市面上公寓项目，不完全统计，应该有七八十个。几乎每个项目都有一栋公寓，来完成商住比。和商铺，写字楼一样，公寓也是市场难点，即便各种套路用尽，还是难以去化。即便是在住宅行情好的时候，也不例外。
低首付是销售公寓的常规操作。首付2万，甚至5000元，剩下的首付开发商给你想办法。举例说明更直观，如30万的公寓，首付一万（正常需要付50%也就是15万），剩余14万开发商借款，客户分3年6次还清，一次2.3万，平均每月3800元。另外50%银行*款贷**，最多贷10年，按十年120期算，每月还款1600元。前三年折算总计每月需要还款约5400元。前三年压力较大。
从某些角度来说，低首付是惠民政策，让老百姓首付压力减小。但是被有些开发商玩坏了。本来定价30万的（开发商期望值），要卖到60万，走低首付套路，首付2万，你向开发商借款28万，银行*款贷**30万。即使你违约不还了，开发商的钱也到账了（银行放款，开发商共得32万）！银行的钱你不敢不还，开发商的钱，大部分人也跑不了。
所以，谈临沂公寓投资价值，首先建立在全款基础之上的，低首付零首付和*款贷**买公寓，谈不上什么回报率。公寓回报率主要的方式是租金收益，目前临沂公寓租金以45平为例，月租金在800-1200元之间，年折算9600-14400元。前文所举例30万的公寓来说，月供1600元，谈什么回报？当然这是*款贷**期，还款结束不就开始回正赚钱了？不好意思，这也分情况。公寓一般都是项目尾期开发，土地年限到交房时，最多34-32年。按举例公寓来说，你还款回正约需要12年。净得利润年限约也就20年。到期之后，续交不扉土地出让金。同时公寓出租还有空置期和装修成本，总计算下来，低首付*款贷**投资公寓就是个伪命题，买了自用可以。
说说主题，临沂公寓还能投资嘛？这得看情况。一是总价不能高于30万，这是根据租金倒推的。即便当下大一点（如60平）的公寓，租金也不会超过1600元/月。而且在相当长的时间内租金很稳定，因疫情影响甚至还有降价趋势。二是尽量全款，如果是*款贷**，同样30万的公寓，*款贷**下来，你实际要花36-40万。三，凡是承诺学区的高价公寓，需要慎重。临沂的例子很多，上不了学。空欢喜。
最后，给买公寓自用的人说说。公寓总价低，是好处。但是不划学区，水电费高，没有暖气，没有燃气，物业费高，整体生活成本高。居住体验差，一般两梯20户。在购买时要提前了解清楚，做个生活过度是可以的。