本文作者：郭凯文
今年东莞的房价涨势非常猛，在全国也是出尽风头，多次在各大榜单中拿下桂冠，单轮涨幅而言，甚至超过了隔壁 的 渔村。
虽然东莞也出台新政压制旺盛的楼市，但新房市场依然处于火热之中，很直观的感受是，开盘都是秒光抢光的行情。
而且最新的10月份数据显示，新房网签均价来到了2.6万/平，同比上涨25%，环比微涨6%。
新房的价格，还是处于上涨的行情中。
而且从16年到现在，短短两年时间，东莞房价已经足足大涨了两轮，尤其今年初的房价上涨，让东莞再次攀登到了一个新高度。
目前东莞中心城区，新房的价格随随便便都是4万＋，松山湖片区也已经是坐五望六。
于是，不少朋友发出感叹，东莞房价是不是已经见顶了？
之前我和一些业内朋友交流，有人就认为东莞的房价已经虚高了，松山湖都卖到6万，城区也卖到四五万，比深圳龙岗坪山、广州的增城、南沙等地方都要高了，明显已经被高估了。
而且还有不少朋友提出疑问，东莞房价这一波涨幅太凶狠了，马上要进入到下跌行情了！
然而事实可能会让他们打脸，东莞的房价，没有任何会开启下跌的迹象，新房市场明年可能还会处于微涨之中。
至于房价见顶，我认为是不可能的。
01
不要轻易的低估一个地方，东莞的房价没有见顶！
我就直接这样说，拿深圳来举个例子，深圳湾之前卖到10万的时候，有业内人就站出来，高呼房价见顶了，这么高的房价谁能承受？
然而残酷的事实是，随着整个深圳重心向西部南山的发展，大量高科技企业进军深圳湾，各种顶级配套资源齐聚深圳湾，房价也是蹭蹭的往上涨。
目前深圳湾的整体挂盘价已突破20万，个盘恒裕滨城二期已经出现30万的成交案例。
数据来源：链家网
举例说深圳湾，就是想说不要轻易的低估一个地方的潜力。
我们也不要低估东莞这座城市，在经历“腾笼换鸟”后，向更高端的产业科技进军，尤其以松山湖华为为代表的科技企业，将会更多涌现，这些产业人群有着更为强劲的购买力，也是东莞自身的有力房价支撑。
就目前来说，东莞最贵的区域在松山湖片区，这里目前的房价大概在五万+，极少数个盘单价突破6万。
松山湖长城世家成交单价破6万
由此来看，包括松山湖、中心城区等东莞核心区房价，与深圳核心区的房价，至少有着5倍以上的价格差。
我相信，随着东莞整体的经济发展繁荣，经济转型升级全部成功后，两座城市核心区五倍的价格差，是有望缩小的。
届时，松山湖、中心城区、滨海湾新区的房价，也不是普通人能够承受，可能会让我们大多数人高攀不起。
02
东莞本土刚需客、投资客，正发挥着绝对的主导力量
从东莞自身看，购买力其实已经显现。
我们也知道，东莞在前两月出台了限购政策，需要1年社保才能购买新房和二手房。
因此现在东莞新房，基本上不卖给没有资格的深圳和广州人，以消化本地客为主。上周我走访了临深的虎门、沙田、大岭山、寮步这些区域，全部拒绝给深圳人买房了。
但就算缺少了这些外地客，东莞土地也能支撑起整个市场。比如城区万象府，也是数千人抢几百套房子，轻松的卖光，前两天城区北的高埗安联尚璟开盘，也是瞬间售罄啊。
安联尚璟开盘现场实拍图
靠近广州的麻涌，现在开卖的珠江万科城、碧桂园信鸿铜雀台等楼盘，广州客想都不要想了，不会卖给你。
而在这些楼盘中，城区的本地刚需客，撑起了半边天，很多项目都城区人抢了一大半。
从新房销售的火爆行情中，就能明显的感受出，本土刚需的购买力，实力真的不容小觑。
除了刚需购买力，其实东莞本土的投资意识也大量涌现。
说句实话，2016年之前四年的东莞房价走势，有点一马平川，其实涨得很慢，这也导致了本地人的投资意识并不强烈。
16年东莞房价大幅上涨，2020年又大幅上涨
但是，2016年至现在，来了两轮行情，尝到了楼市带来的财富增值效应，让不少人进军楼市、投资楼市。
无论是刚需客，还是投资客，东莞自身的购买力，正在发挥着绝对的主导力量。
03
土地价格节节攀升，明年的东莞房价大概率还会涨
东莞的新房市场，明年很大概率是会上涨的。
今年又是一个东莞地王的诞生年份，单看“土拍”的新闻，就能从中感受到竞争的激烈，
据不完全统计，截止至10月底，今年东莞累计挂牌出让44宗商住用地，除了桥头和茶山各有1宗地块因为临时被叫停未能如期拍卖以外，42宗商住地均顺利拍出，卖了621亿元。
数据统计截止至2020/11/10
据统计，在成功出让的42宗地块里，有23宗地块的成交楼面价创了当地镇区的历史新高。
例如大朗阳光城最高地价，楼面价20907元/平
厚街卓越，楼面价16992元/平
塘厦深圳前海控股，楼面价24618元/平
茶山莞民投，楼面价16861元/平
石碣中海，楼面价17505元/平
道滘嘉霖，楼面价16802元/平
大岭山中海，楼面价20842元/平
长安碧桂园，楼面价25997元/平
凤岗保利地块，楼面价25856元/平
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你会发现除了楼面价创新高外，地价的分布与房价高地高度吻合，例如环松山湖区域和环市区区域陆续楼面价地王。
当然，面粉的价格都上去了，面包还会便宜吗？
并且由于僧多粥少，土地严重供不应求，为了能够顺利抢到一块地，即便是财大气粗的开发商也不得不费尽一番心思。
据统计，今年保利已经成功拿下三宗商住用地，包括虎门高铁站巨无霸TOD地块，拿地的费用高达91.6亿元，再次蝉联东莞“地主”宝座。
数据统计截止至2020/11/10
与保利类似，此前也很低调的佳兆业、世茂，今年也一反常态接连出手拿地。其中，佳兆业拿下了厚街、麻涌、中堂和虎门4宗地块，成为今年东莞拿地数量最多的房企之一，累计支出超60亿元。
世茂则拿下了万江、沙田和虎门3宗地块，买地支出累计57亿元，仅次于佳兆业。
我要提醒的是，在没有强力调控的前提下，短期看土地楼面价，是完全可行的，这些开发商大鳄的眼光比普通人更深思熟虑，背后是强大的研究团队支撑，亏本生意一般极少。
而这一轮是东莞整体的楼面价飙升，意味着明年的新房价格很难下跌，温和上涨的概率更大。
04
东莞迈上万亿，“腾笼换鸟”后，房价得到了最大的支撑！
最后，房价有没有见顶，要看这座城市的前景，这是楼市最基本的基本面。
而环顾全球，方圆150公里以内涵盖三座世界一线城市且同属一国的区域，就只有粤港澳大湾区，东莞恰好处在香港、广州、深圳的包围圈内，说它是国内位置最好的城市，并非虚言。
目前，东莞的产业“腾笼换鸟”正在逐步的兌现中。
在产业引进上，东莞下了特别大的心血。例如引进华为，东莞是要土地给土地，要政策给政策，要配套给配套，才让华为终端总部已迁至东莞松山湖。
放长线钓大鱼，这是东莞向大哥深圳学到的一招。华为2015年就为东莞创造了40亿元税收，超过东莞两家本土企业vivo和OPPO的纳税总和，成为东莞第一纳税大户，并延续至今。
拥有华为、OPPO、vivo的东莞，已经在产业升级的道路上越走越稳。数据显示，如今全球每卖出五部手机，其中就有一部来自东莞。
数据来源：东莞统计局
东莞已经成为了珠三角承接香港、广州、深圳产业外溢的首选之地。如今，大疆、蓝思科技、康佳均在东莞“扩军”，东莞的科技范越来越浓。
最明显的是，东莞经济数据也开始发威了，2019年东莞GDP为9482亿元，排在全国所有城市的第十九位，同时增速达7.5%，也说明东莞产业转型取得初步成绩。
当然，有产业的地方，自然会集聚人口，东莞是一座要迈向千万级别的地级市。
东莞市发改局发布的规划显示，到2030年东莞市全市常住人口达1020万人，成为千万级别的新一线城市。
这还不够，最新的数据排名显示，东莞青年人口吸引力排在全国第四位，仅次于深圳、广州和北京，排在上海之上。
东莞城市吸引力排行榜
这也东莞潜在购房群体的供应军，源源不断的年轻人把汗水洒在东莞这片热土之上，自然希望可以留下来。
更重要的是，随着东莞整体的转型升级，将诞生更多的高科技公司、高端制造业，并且会涌现一批东莞的高学历、白领阶层，这些人的购买力比之前东莞普通工厂工人的要强的多，也会是楼市的中坚力量。
总而言之，现在的东莞要走的路还任重道远，需要虚心前进，不可骄傲。
届时，我们担心的不是东莞房价有没有见顶，而是房价究竟还要涨多高？