继2016年10月起，全国各省市相继发布的一系列调控政策，数据显示尤其在“11.17楼市新政”后，成都高新区和天府新区市场商品住宅供应量、成交量快速回落。
但成都购房者的购房需求并却没有就此偃旗息鼓，以往更多被认为是投资性产品的城南公寓物业由于具备“不限购，不限贷、低总价、低首付”的显著特征，除了依旧受到投资者的青睐外，也开始被一些有自住需求的被购房者认可。作为"低成本入住城南"的一大途径，城南公寓（LOFT、SOHO）的成交量持续攀升。
市场实探：成交火热 量价齐升
锐理数据统计显示，2016年大成都范围内LOFT销售量稳步上涨，全年成交共26.59万方，比2015年的17.77万方增加49.63%。
其中，11月限购令颁布当月的销量达到顶峰5.35万方，环比10月份的2.77万方大涨93.14%，且单月成交就占据全年成交的20.12%。
SOHO方面， 2016年大成都范围内整体销量为102.58万方，比2015年全年销量74.29万方增加38.1%。
11月限购令颁布当月的销量达到11.34万方，环比10月份的7.21万方大涨57.28%。
那么，2017年开年，城南公寓市场是否延续之前的火热态势呢？上周末，锐理君前往城南几个在售公寓项目现场去一探究竟。
锦城南府·猫先生：3天不见 优惠少了近3万
锐理君在位于天府三街855号，大源中央公园旁的锦城南府售楼中心看到，项目的住宅部分已经交房，在售部分为公寓“猫先生”，主推建面41-78㎡精装SOHO公寓。
2月11日恰逢元宵，项目推出限时特惠活动——全款优惠14%，按揭优惠12%，链家带看优惠1%。折后价格为9950-11000元/㎡，目前不集中开盘，均采用”交3万元订金直抵总价“锁定房源的散售方式进行推售。
锐理君当日到访时虽然正是午饭时间，但项目现场却人声鼎沸，不断有客户下定签单，尤其总价相对较低的产品频频被抢定。此外，锐理君也发现，由于项目和链家合作分销，链家工作人员也在不断带客到访。
不过，至发稿日下午，锐理君致电该项目，得到的最新消息是最高优惠已经从14%收紧至10%。
△锦城南府猫先生售楼中心沙盘便围绕着不少购房者
一品CG：没有购房者，因为房子卖完了
随后，锐理君前往位于大源天府三街与南华路的交汇处（高新青年公寓对面）的项目一品CG。锐理君到访时，项目售楼部内并无购房者，只有少量销售人员在场进行销售和相关工作对接。
现场工作人员解释道，目前项目已处在尾盘销售阶段，水电气“三通”公寓目前已经全部售罄，剩下部分只通水电的“两通”公寓在售，且在售户型均为毛坯，建面35-81㎡，折后均价在9000元/㎡左右。项目整体将于今年4月整体交房。
△一品CG和大源欢乐颂仅一路相隔
大源欢乐颂：火了住宅火公寓，简直停不下来
大源欢乐颂与一品CG仅一街之隔，在售物业类型有住宅、LOFT以及SOHO。锐理君抵达售楼部现场时看到，沙盘前围绕着近20组客户，洽谈区也有4组客户正在签定诚意金合同，其中有3组都是意向购买公寓。
据锐理数据此前对项目住宅部分首次开盘的数据监控显示可知，项目于去年10月29日首次开盘，当日项目推出73-106㎡的清水住宅304 套，折后均价为12800元/㎡，截止到开盘当天12:00，销控认购127套。三个多月过去，当前项目住宅产品基本售罄。
△2016年10月29日大源欢乐颂开盘住宅销控表
目前，该项目公寓部分主推面积为34㎡、42㎡的LOFT，以及36、48㎡的SOHO公寓，销售人员表示两种产品均已拿到预售证。LOFT均价为10000-11000元/㎡，最近一次项目集中开盘定在2月18日（周六），而SOHO公寓目前暂未确定具体开盘时间及价格，预计将在3月中旬开盘。
项目目前主要营销说辞集中两点，一是以龙湖物管打消购房者对于开放式小区的顾虑，二是放出消息称SOHO产品的部分楼层未来可能将与优客逸家合作，进行整体的打造和出租。
在锐理君与现场购房者的沟通中发现，这两点均在一定程度上对买家下单有促进作用。
客群分析：投资信心增强 自住占比加大
城南公寓市场如此火热，究竟是谁在为其买单？
在大源欢乐颂项目现场，一对来自青海的中年夫妇看中了大源欢乐颂的42㎡的LOFT户型。“现在城南限购，我孩子又刚开始工作，公寓总价低，首付我们负担得起，月供上小孩子也能承担，以后即使她结婚了不住公寓了，我们还可以再租出去，也是一笔收入。”
显然，由于大源板块目前已经没有新的项目推出住宅产品，再加上住宅价格高企使得置业成本陡增，因此，公寓产品由于其”低总价、低月供、类住宅“的特征，吸引到不少由于买不到住宅而”退而求其次“的自住客户。
在锦城南府·猫先生售楼中心，一位投资客和锐理君聊起自己的投资经：“成都投资我只会考虑城南”，他讲道：“现在生意不好做，买房至少是保值的。”
另一位来自内江的购房者则表示：“即使目前这片区公寓的租金还不能抵扣房贷，但我们就自住，未来也看好升值。”
锐理君注意到，在该项目上购买相对较大户型的购房者，明显有很强的自住需求。这些购房者大多都看好目前大源的居住氛围，但又无力购买该片区的住宅，打算买公寓先自住，以后再考虑换房的。
一品CG销售人员则表示，以往该项目客群以投资客为主，自从去年11月城南限购开始，项目上开始出现为数不少的以自住为目的的购房者，而正是这一波购房者加快了项目清盘的步伐。
不管是购房者还是开发商都认为，在目前城南限购的大背景下，公寓已经成为”低门槛入住城南“的一条捷径。
针对这类有自住需求的购房者，开发商也在销售说辞、样板间装修风格、未来居住感打造等方面也做了相应调整，以”类住宅”的概念契合这部分自住客户的购房心理，便于促成下定。
△开发企业在销售说辞上做出系列调整
后市预测：楼市政策难言放松 公寓火热行情或将持续
相对住宅产品来说，公寓类产品有诸多“瑕疵”：
● 40年产权；
● 公寓首付款比例是五成起步。
若购买总价100万的物业，那么购买公寓需要首付50万，而购买住宅则只需要首付30万（首套房），因此，对于想要买公寓作为首套房的购房者，公寓首付门槛要高于住宅。（PS：若为二套房，则高新区南部园区、天府新区成都直管区需首付七成）；
● 按揭*款贷**利率目前也是上浮10%；
● 入住后的水电是采用商业标准收取 ；
●未来以二手房出售时，产生的契税和营业税也会高于普通住宅产品。
但是即便如此，仍有不少购房者对购买公寓趋之若鹜。
在2016成都楼市年报发布会上，锐理解决方案中心总经理林森就曾指表示：
“由于目前国内投资渠道缺失，房地产投资依然是财富保值增值的第一通道。因此，面对城南限购升级，对于商业来说，是一次可遇不可求的机遇。同时他还指出，当前我国形势以稳定为主，2017年楼市政策依然缺乏放松的空间。”
同时，对于商业是否具备投资价值，林森也建议购房者多从品牌、门槛、口碑、标杆、成长性等多个维度进行判断，开发企业方面，则需要在这几方面进行针对性的加强。而这一波由于政策影响而热起来的城南公寓行情还将持续多久，我们也将会持续关注。