我是章哥，房地产投资专家。北京房地产圈从业二十年，通晓业内的一切门道，用二十年的经验帮大家答疑解惑并分享投资方*论法**。
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提问1：
章先生好，我目前准备卖掉一套东城的老房，预计能有600多万的资金，加上现有的存款能有不到800万。不想*款贷**了，请问以这个价格，在哪里投资房产能最保值，升值最高？谢谢。
回答1：
1、 买房投资，其中重要的是投资。而投资最根本的原则不是升值，而是保值。先别想能赚多少，确保本金不受损失才是最重要的。
房产的保值，就两个标准，一是抗跌性强，在楼市整体形势不好的情况下减少波动，跌幅小。而是至少涨幅不低于大盘，也就是不会相对贬值。
2、 首先就是要靠近产业区，这是最重要的。
房价靠什么支撑，当然是居住人群，也就是主流居住人群兜里的钱。那他们的钱从哪儿来的，自然是挣来的，靠产业挣来的。所以，靠近产业区，就等于是靠近了财富，能吸引到创造财富得到财富的人群。
比如中关村，区域内都是老房子，按说远远不如新房子宜居。但就因为这里有产业，能吸引到有财富的人。所以房价才动辄十多万一平，而且抗跌性相当强，即便是在楼市低迷期也几乎没什么下跌。
再比如中关村附近的万柳地区，凭什么都是大户型豪宅，价格依然高达十多万，随便一套房就动辄千万。还是因为其靠近产业区，承接了中关村溢出的财富人群。
总有人说这些地方的房价是因为学校好，所以都是学区的溢价。呵呵，难度教育就不是产业吗？没有了财富人群，再好的教育能出现溢价吗？
中国的重点学校都存在几十年了，为什么只有近些年才出现天价学区房？因为人们的财富增加了，有限的教育资源才受到了争抢。在大家都没什么钱的时候，拼的只能是孩子的智商和关系网，现在有钱人多了，自然用钱来竞争资源，争夺产业区中的位置。
3、 其次是选择周边配套齐全的。
毕竟产业聚集区是有限的，在一座城市中，一般也就有几个产业区，其他的还是以生活居住区为主。
那在这种情况下，就必须选择靠近基础设施最完善，配套资源最多的区域，因为只有这里的土地价值才最高。
房地产，房产的价值其实是由地价决定的，而决定土地价格的最基本要素就是配套。没有了交通、商业、医院、学校，那最豪华的别墅也会减值很多。风景区里的豪宅当然也很值钱，但那只是富人之间的游戏，和普通百姓没什么关系。
作为普通的买房人，要想房子保值，就必须靠近各种资源，能借势才是投资的基本原则。
4、 最重要的一点，不能选择只有规划，还在初期建设的新区。
随着城市的扩张，所有城市都开发了新区，而且都不止一个，无数的新区规划纷纷出台。但这些规划很多就是规划，多少年都进展缓慢。那作为普通的买房人投资者，等得了这么久吗？
新区的未来或许会很好，但其板块内的各种基础设施和配套都是要用真金白银去建设的，而且需要很长的时间才能见到成果。人群的聚集同样需要时间，而资金的沉淀却也是有成本的，同样的买房钱，投资在别的区域或许早就升值了，而这种新区却只能在等待。
5、 总结：要想让房产实现保值，就必须靠近产业区或者靠近生活区中配套齐全区域，远离建设初期的新区。投资是要稳健的，不能去赌，更不要总想着买低价房子捡漏儿。这个世界上聪明人多了，能花大价钱买房的没一个傻子。所有的价格都是买卖双方用真金白银一笔笔试探出来的，价格就是商品价值的体现。
提问2：
章哥，我在花乡桥附近工作，准备在附近买房。首房首贷资格，现有资金200万，家庭月收入在3万出头。请问有什么推荐的吗？
回答2：
1、 200万的首房首贷有点尴尬，因为北京五环内的非普通住房标准线是468万，超过此总价就只能*款贷**60%，税费也高。而200万最多能买500万的，可468的35%才160万。所以建议干脆选择网签价468万的房子。
2、 不知道是否有学区要求？
如果有的话建议怡海花园，小区内的小学和中学都在丰台排前列，而且小区规模大，各种户型很多，挑选余地大。
其次可以选择鸿业兴园，对口小学是五小分校，质量也排在前列。
如果没有学区房要求，建议看看益辰欣园，就在花乡桥南侧，六层板楼带电梯，性价比相对合理。比较新的房子推荐天兴家园，虽然是回迁房小区，但也刚入住不到4年，楼龄很新，高层板楼，价格低于周边同等二手房很多，性价比较高。
3、 以468网签，能*款贷**300万，25年息，月供1.7万。但你应该有公积金的，可以用组合贷，这样还是再少一点。
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