继续楼盘分析，来聊聊位于闽侯的新盘，主打地铁优势的金地自在城，楼盘已经上市。

楼盘规划

金地自在城：备案名（都会之光花园），地处：福州市闽侯县苏洋地铁站旁

占地面积约147亩，共规划有11栋高层建筑、6栋多层建筑、一栋幼儿园、多栋商业及配套用房，共计1854户。

土拍情况

2020年5月13日，金地集团以4.95亿元+竞配建1440㎡，摘得闽侯2020-04号地块，地铁2号线苏洋上盖地块二，面积82.79亩， 容积率1.3，计容楼面价7932元/。

2020年5月13日，金地集团以5.85亿元+竞配建360㎡，摘得闽侯2020-05号地块，地铁2号线苏洋上盖地块三，面积63.99亩，容积率2.0， 计容楼面价7091元/㎡。

分析：去年土拍位于二号线末站的tod地块，金地拿下两幅，正好合并开发，两幅地块都有一定的小量配建，由于是两幅地块合并，所以也是百亩大盘，不过地块比较狭长，从开发空间来说有一定阻碍。

对于拿地楼面价不到8K，上个月已经首开，价格1.46W，对比差价近7K，还是有一定利润空间。对于金地而言，也是首次入榕，拿下地铁上盖项目，不过当天国贸也拿下了更近距离的地块，可以说两个盘有一定的竞争，对比而言，首次入榕并不像之前绿城，厦门住宅等拿下高价地，可以确保后续深入福州楼市。

户型情况

65平米：两房两厅一卫，紧凑布局，劣势在于南面入户，北面设置客厅，采光有很大影响，不懂为何会南北颠倒。

75平米：三房两厅一卫，双开间朝南，75做三房，导致客厅和卧室空间都不大，卫生间也只能做成双隔离，不过小面积三房，同时各空间都有采光，对于刚需而言还是有较大吸引力。

89平米：三房两厅两卫，双开间朝南，位于端头，并非主流布局，纵深大面宽小，客厅墙被主卧门隔断，同时书房空间较小，也是比较老款户型。

区位情况

项目位于闽侯竹岐乡，虽然定位tod项目，不过由于地块是狭长型， 高层住宅距离2号线有800米左右 ，同时西北侧距离铁路线100米，西南侧临近国道和高速路，有较大的噪音影响。

同时所处区域两侧有山丘和江格挡，未来的拓展性较差，目前更像定位竹岐与上街的衔接，加上周边也没有配套，只能靠后续自身配套，总得来说区位一般。

价格情况

楼盘上个月领证首开，折后优惠价1.46W，克而瑞显示首开去化54套，去化率36%，可以首开成绩不算理想。对比闽侯的价格情况看看：

1、国贸上江原墅：均价1.5W，距离地铁更近，定位洋房设计

2、大唐星悦世家：均价1.8W，位于上街，近地铁，社区较小

3、保利阅云台：限价2.1W，位于上街，距离地铁600米，个别房源有湖景

分析：对比三个新盘，可以说都是地铁周边，价格也有一定的差异，最大的竞争对手就是隔壁的国贸上江原墅，差价较小，不过国贸距离地铁更近，而且定位洋房居住也更舒适，可以说优势较大。放大到整个闽侯，去年的大唐1.8W，差价3K，距离5站，周边的生活气息也有较大差异，虽然价格更便宜，但是从距离和生活配套看，依然大唐优势更大。可以说楼盘虽然是tod项目，但是对比闽侯的新盘没有什么优势。

楼盘总结

项目位于闽侯竹岐，优势在于地铁出行，刚需户型配合低总价，劣势在于周边存在竞品，地铁也有一定距离，周边配套较差。对于楼盘而言，虽然定位清晰，主打刚需，而且还设计了75的三房，相当于总价108W，能在地铁附近买个三房的新盘，吸引力还是不错，可惜竞争对手较多，加上楼盘也较大，后续的去化依然有不小难度，有意向的购房者可以比对周边产品，思考自身出行需求。

题外话

目前郊区盘，不少都是以地铁做主打宣传，毕竟对于郊区盘而言地铁确实非常重要，不过由于都是位于地铁末尾，比如该盘的苏洋站。

如果直接坐2号线到南门兜站，需要14站，40分钟，配合步行到地铁站的时间和个别换乘，总耗时接近1小时，依然不可忽视。这也就是经常说的买房首要依然是看地段，切勿因为有配套加持而忽视了地段的重要性。

对于楼盘1.46W的价格，位于闽侯旗山的正祥林语墅目前二手房单价接近，大家觉得一个靠地铁，一个位于高新区，哪个性价比更好？