文章背景

写了很多苏州的板块，关于楼盘的文章倒是没写多少，不是说不会写，而是楼盘类文章的确很好写，写一写哪里新开了个楼盘啊，拿地价多少啊，户型多好啊之类的。

这些资讯不是说没有价值，只是说缺乏观点，在我看来从这些新闻资讯中我们应该关注的是能得到什么，为后续买房做出什么样的判断决策，哪怕这个判断不一定准确，但总比什么都看不出来要好。

今天看了一个公众号，教别人做公众号的，把房产自媒体说成一个门槛很低的行业，只要每天抄一抄就行了，等粉丝量做起来，就可以恰饭，想想也挺无奈，但现实大多数房产公众号的确是这样。

该文章的论调

但实际上，我们不愿意做这样的自媒体，因为我觉得这样对于消费者帮助不大，我们更愿意做一个观点的生产者，而不是资讯的搬运者，这也是我们的文章都是纯原创的原因，无论什么类型的。

当然我也不托大，我们也不是非常专业，也在努力将我们的专业水平更进一步， 所以有一些纰漏也希望各位批评指正。

好了，说了那么多废话，进入今天的主题吧，今天讲的板块是花港，关于花港的咨询，后台已经有不少了，绿地和华润的项目，很多人都非常心动，地铁口加湖景房，总价也不高，所以犹豫不觉。

分析

我们先看一下花港的区位条件，先说明一下，花港不是属于太湖新城的，吴中和吴江的都不是，它是属于吴江经济技术开发区的，这个区域有吴江的运东，吴江的城南，花港与他们之间是并列存在的。

花港控规图

所以这里楼盘只会宣传自己是苏州湾，而不是说自己是太湖新城，但苏州湾和太湖新城这个两个词已经让很多人印象深刻了，所以会不自觉的联系在一起。

这点各位要注意，别觉得自己捡到漏了，真不一样 ，不然价格也不会错那么大，木渎跟狮山能一样么？尹山湖和独墅湖南能一样么？虽然都挨在一起。

明确了自己只是买了吴江一个普通板块后，我们再来看看这个板块，花港板块很小，严格来说不能把它算作一个板块。

只是这里跟吴江主城之间隔了个苏州湾，跟松陵之间隔了一片工业区，所以是一个相对独立的组团。

看板块看什么？老粉都知道，交通、教育、医疗、商业和环境啊，我们一一来分析。

交通上面，分为公共交通和自驾交通，公共交通主要是地铁4号线花港站，除了地铁周边的两个新楼盘加上一圈老房子，其他地方享受不到。

自驾交通上，花港片区南北向交通会比较多，但没有东西向交通，在湖边看着对面的永旺，却要绕个小20分钟过去，当然修桥的成本会比较高,这个自然能理解，不过其与吴江太湖新城联系会比较紧密些，享受吴江太新商业配套也是比较容易的。

花港的区位

教育方面，这个板块算是一个短板，教育资源比较普通，肯定比不上吴江太新的学区，花港迎春小学只能算是一般，19年投入使用的运西实验中学（江陵实验初中），具体的教学成果还有待中考成绩的检验。

江陵实验初中

商业上，本板块除了依靠太湖新城和周边越溪板块外，本身商业资源比较匮乏，新建的两个楼盘也自带商业，但大部分面积用于酒店，公寓的开发。

自带的商业街规模不大，满足新建小区的日常需求还行，但没法满足整个板块的高端消费需求。

华润商业效果图

医疗上，本板块没有较大医院，需要到外部板块如太湖新城，吴江城南等板块才能满足需求。

重点来了，环境上，该板块最大的优势就是环境，因为花港靠苏州湾，新建的项目临太湖，延太湖边的风景优美，空气清新，让人赏心悦目，然而这只是板块靠太湖的楼盘能享受到的资源。

板块东部就没有办法享受到了，实际上，除了沿湖城建水平较高，其他区块城建水平与沿湖差距相当大，一个是烟波浩渺的太湖，一个是街道混乱的民房，对比感十分强烈。

花港非沿湖板块部分街景

在分析前先明确一个问题，花港是吴江重点发展的板块吗？否则单靠一两个楼盘是没有办法拉动整个板块的发展的，必须要zf介入，去改善周边的城市界面，这样才能给未来房价带来足够高的溢价。

但又回到经济问题，道路的修整，绿化的建设维护，地下管廊综合改造，电网入地，公园，学校，医院，体育馆，图书馆等配套设施的修建等等费用，这些钱谁来出？

最要紧的是，这些老民房的*迁拆**费用，得要天价了吧，这钱谁来出？要知道，财政资金是有限的，这么多投入为什么要给花港？

我们来看吴江，太湖新城自然是最重点的，其次是汾湖经济技术开发区，毕竟zz任务，再者运东板块，本身离管理机构比较近，而且与老松陵无缝对接，开发起来难度较小。

隔岸相望的吴中太湖新城

在这几个板块还没有完全成型的情况下，这里又凭什么优先发展呢？

高度上，这里并没有特别政策的加持，要说优势，无非是苏州湾风光，但太湖新城主打的就是这个啊，并不是这里独有，太湖新城优势更大，投入的资源更多。

当然这里也不是一无是处，最大的优势就在它的地理位置上，在吴江，这里可能是边缘地带，但在整个苏州，这里的区位优势是相当明显的。

处于中间地区，借助方便的交通体系与吴中主城区和园区联系紧密，在城南，尹山湖房价接近3万的今天，这里2.3万左右的房价可以说是非常有优势了，也是很多刚需客户比较心动的地方。

花港目前两个新楼盘略显“孤独”

通过上面的内容，可以发现，花港板块其实真正有优势的，就在于其交通与环境上，其他基本没有太大优势，而这两点优势。

恰恰也只有花港的新房绿地和华润的项目能享受到，所以如果买花港片区，那么最好就是买其新房， 二手房五大方面没有一点点优势。

新房也就两个，无非二选一，华润项目目前看起来没有太大问题，就是户型设置的房间面积偏小，北侧房间需要打通，104的一卫设计功能性不足，在目前两卫户型遍天下的时代，其产品力有些单薄。

华润104平户型图

绿地的项目装修包问题不知是否解决了，之前也有投诉。小户型112平是主流的内走廊3-2-2设计，没啥好说的，虽然比华润功能性上多一个卫生间，但相应的户型面积增大了，当然该户型南北通透，这点是比华润要有优势的。

绿地112平户型图

其实两个项目，选哪个都无所谓，地段一样，产品力上各有优劣势，硬件软件的比较之前也说过很多次了， 个人根据关注点做加权打分选择合适自己的楼盘就行了。

总结

总体来说，花港置业，我个人觉得是没问题的，享受一线湖景和方便的交通，当然也要忍受周边相当差的城建，没有十全十美的板块，必须要有所取舍。

但仅依靠湖景和地铁，是不足以将整个板块的预期拔高的，必须要整体板块的协调统一。

实际上，花港湖景地块已经快没有了，后续新的地块又靠什么噱头营销呢？在后续没有新房来抬高房价的情况下，花港的房价相对于其他新板块很有可能增长较慢，当然这是我的个人判断，仅供参考。

今天的分享就到此结束了，感谢大家的关注。

以上是我对“花港”的分析，我穿过苏州6大区，看过500个楼盘，在此和你分享一个不一样的“#苏州买房#”的方*论法**，欢迎在评论区下方讨论，有问题也可以后台咨询。