坚持“力量联合、问题联处、风险联控”
实现“问题楼盘”处置“三个百分百”
经济技术开发区人民法院
淮海青年城是重庆A房地产开发有限公司在淮设立的淮安B置业有限公司开发的商业小区，总用地面积6.16万平方米，总建筑面积18.43万平方米，项目总造价约7亿元，一期已开发410套商住房和28套商铺，二期49.8亩土地尚未开发。
项目建设过程中，因重庆A公司犯非法吸收公众存款罪，被判处刑罚。B置业公司开发的项目土地被查封，资金链断裂，造成楼盘停工、烂尾，矛盾错综复杂，导致业主长时间不能领房、*证办**；材料商、施工方、业主等诉至淮安法院的案件达200多件，涉案金额逾1.5亿元。
重庆法院审理涉非法吸收公众存款单位犯罪的刑事案件中，B置业公司被判追缴7850万元发还800多名被害人，出现刑民交叉及淮安法院、外地法院执行办案冲突等问题。
楼盘烂尾还引发了配套供电、水、气、网、绿化的续建、综合验收问题、业主子女入学问题等一系列矛盾纠纷和*访信**事件。
为切实维护群众利益，妥善处置该“问题楼盘”，经开区法院积极运用法治思维，依法在全市率先构建府院联动机制，推进淮海青年城项目处置，历时两年半成功化解楼盘遗留问题，妥善解决了群众最关心、最直接、最现实的问题，实现了 “三个百分百”：业主百分百拿房入住，项目百分百办理产权证，债权利益百分百得到清偿，凸显了政治效果、经济效果与法律效果的有机统一。
主要做法
一是果断决策、及时导诉，解决*访信**维稳问题。2018年下半年，涉淮海青年城矛盾集中爆发，一期已预售尚未交付，公司仅有资产为二期已规划土地49.8亩，其他无财产可供执行。
重庆合川法院来淮要求淮安法院协助执行，拍卖土地发还受害人，“淮海青年城”业主、债权人得知后，先后组织三批次共110多人的突发式、爆发式群体*访信**，强烈反对执行，要求实现各自债权。
如果简单任由重庆方面拍卖土地，那么拍卖所得经过拍卖折价后，扣除重庆方面涉财产刑的7850万元后，很难保证解决案涉所有债权人的利益，“问题楼盘”处置工作将陷入僵局。
面对愈演愈烈的*访信**趋势，*党**工委、管委会在研究处置意见时，果断采纳了法院提出的将执行案件转入破产程序，构建府院联动机制，依法推进处置的建议。
由法院牵头，在优先考虑涉民生问题的基础上，“一揽子”解决互相钳制、互相制约的各方利益，协同推进楼盘续建、破产审理、矛盾化解等工作，妥善化解历史遗留问题。
2018年12月20日法院依法受理了破产案件，案涉所有执行案件一律中止执行。为避免“无产可破”，法院第一时间查封了B置业公司的账册、资料、印章等，及时固定了第一手资料，为后期财务审计和资产评估奠定了坚实基础。
同时，在企业注册经营地、实际办公地和小区张贴“安民告示”——受理裁定书和指定管理人决定书、公告，将法院介入的信息迅速告知各方，确保问题反映有去处、矛盾对接有专人，为矛盾激化按下了紧急“暂停键”。
二是积极回应、加强沟通，解决信息不对称问题。问题楼盘处置过程中最大的风险，莫过于业主因不了解开展进度、不理解推进难度而引发集体*访上**或公共舆情事件。为此，经开区法院将信息公开、争取业主理解和支持放在重要位置。
一是坚持信息公开。建立业主信息群，管理人与续建团队、业主分门别类建立了20多个微信群，先后发布《致全体业主的一封信》等200多条信息和指导性意见，召开5次债权人会议，有效解决信息不对称的问题，同时通过回应业主诉求稳定业主心态，对思想动态做到早知情、早部署、早应对，从源头上避免了因谣言诱发群体性事件的发生。
二是坚持政策宣讲。为保证决策部署的顺利实施，承办法官和破产管理人不定期对业主开展破产管理、债权申请、合同认定等相关政策宣讲，对制定的实施方案及时讲解，在重要的时间节点组织法官进驻现场，开展答疑解惑。
三是坚持定期反馈。针对业主关心的问题，除了在微信群回复外，还阶段性发布公开信，及时通报楼盘续建、小区配套建设等工作进展情况，提前告知下一步工作计划，为“问题楼盘”处置打下了坚实的群众基础，营造了良好氛围。
三是民生优先、急事急办，解决已入住户的安全隐患。2017年底，开发商迫于压力，在房屋不具备交付条件的情况下向132户业主交付了房屋。
由于配套不健全，水未通、电未接，只提供了临时用电，提前入住的业主为了基本生活，私拉乱接电线，再加上年关将近，回家过节人员增多，用电压力持续增大，时常发生跳闸，安全隐患极大。了解情况后，法院坚持“急事急办、特事特办”，将确保年关不出事、保障安全用电放在首要位置。
（一）全面摸排。破产管理人牵头，用一天时间对提前入住的100多户业主楼号、房号进行全面排查，登记在册，制订、安装门牌，为后期通电做好准备。
(二)协调资金。要想通电，资金最关键。经向供电部门了解，完成布线、通电需要200万元。为筹集资金，经反复研究，决定将该部分供电欠缴费用作为“共益债务”，由政府先行垫资，随借随还，打消相关部门顾虑，最终协调区财政借款200万，法院从破产专项资金中调出5万保障辅助性基建，共同解决用电资金问题。
(三)突击施工。资金到位时，距离2019年的春节已不足一个月，为了让业主在春节前用上“安全电”，法院积极协调供电部门、管理人，成立专项小组，24小时监工，冒雪突击施工，挨门入户核对填报用电信息，仅用23天时间完成了常规需要3个月才能完成的工作量，赶在春节前解决了安全用电问题，让群众过上了一个平安放心年。
四是多方协调、筹资建设，解决工程续建问题。项目停工烂尾时，有9栋楼（涉及288户）主体基本完成，4栋楼（涉及122户）主体完成，但道路、水电气、绿化及地下管网等附属设施，以及商铺（涉及28户）内部的消防工程及附属管道尚未完成，为此，法院将续建交房、保障购房者权益作为重要工作目标。
(一)确定建设主体，解决“谁来建”的问题。开发企业进入破产程序后，原建设主体已无力续建，原先的工程款没有收到，心存顾虑，不愿再投资续建，“谁来建”是亟需解决的关键问题。
法院依法确定破产管理人接手楼盘管理，通过多种渠道引入续建“新鲜血液”，明确续建工程款可以作为共益债务及时清偿。最终做通原来的施工各方的思想工作，放下了包袱。通过债权人会议，最终核定40家单位（个人）参建。
(二)加强资金筹集，解决“有钱建”的问题。为确保“工程续下去、资金接上来”，管委会成立专门工作组，法院成立专门合议庭，采取政府借资、法院调资、管理人垫资的资金筹集模式，先后通过政府财政借资200万、法院调资95万（含农民工保证金）、破产管理人和承建单位分别垫资10余万、1000万，共筹集资金1300余万元，有力保障了一期项目的顺利续建。
(三)健全完善机制，解决“有序建”的问题。建立管理人定期向法院汇报工作进展的周报工作机制，每周对工作完成进度、需要法院协助、协调的问题及下一步工作计划及时以周报形式汇报，法院随时对工作进行督查、指导，根据实际需要及时召集专项工作会办会、分段工作会、现场观摩会、推进会、说明会，每月进行定期检查、汇报、汇总、督导。
通过上述举措的强势推进，至2019年底，续建工程全部完工，2020年6月底向业主平稳交付房屋322套。
五是府院联动、合力攻坚，及时解决民生问题。“问题楼盘”处置千头万绪，民生事项的解决牵涉众多部门，仅靠法院无法从根本上解决，仅靠政府也无法根本解决。
在区*党**工委统一领导下，经开区建立起府院联动工作机制，住建、法院、公安、*访信**等部门和街道形成合力，共同推进“问题楼盘”有效处置。
（一）建优组织架构。成立由区*党**工委主要领导担任组长，管委会分管领导、法院院长担任副组长，相关部门和属地街道主要负责人为成员的工作专班。
围绕决策与统筹、解困与维稳、破产审理与清产核资、续建与重整等工作，构建了“政府主导、法院主审、部门协同、属地支持”职责明晰的责任体系。
（二）健全运转机制。建立“问题楼盘处置”工作微信群，信息及时互通、问题及时反映、结果及时反馈，法院定期编发问题处置和案件审理快报，及时向区领导报告最新工作进展；建立突发事件应急处置机制，2020年7月针对近200名业主计划*访上**反映产权证办理问题，法院立即与住建、公安、*访信**及街道通报信息，迅速启动应急机制，及时组织会商，形成统一意见，主动约见、共同接待业主，通报情况、现场解惑，以真诚之心成功化解了一场群体性危机。
（三）建立联席会议制度。由区分管领导牵头，及时就问题楼盘处置过程中遇到的项目续建、资金筹集、*访信**稳定、手续办理等重大问题进行会办交办督办，各部门协同处置，一盘棋推进。
针对淮海青年城业主反映因未交房导致子女无法就近入学问题，在*党**工委大力支持下，区法院协调社会事业局妥善解决了20多名适龄儿童上学问题；协调国土、住建、不动产等部门在法律政策许可的范围内，为所有业主容缺验收、交房、办理了产权证。
六是强化沟通、争取支持，解决刑民交叉法律问题。（一）系统谋划。淮海青年城项目的处置，不仅涉及淮安业主、债权人的权益，还牵涉到重庆方面800多名受害群众利益。在一期项目续建期间，重庆合川公安机关及法院已将二期土地保全查封，欲进行拍卖。
经评估，总资产仅1.95亿元，而申报的债权达2.8亿元，严重资不抵债，加之变现过程中受降价、税收缴纳等因素影响，财产会大幅度缩水。
因此，如果简单的“一破了之”“一拍了之”，在清偿完优先债权后，可能普通债权人的受偿比例极低。而且房地产市场行情起伏较大，机会稍纵即逝。如何把握时机，稳妥处理好各方债权人的利益，实现破产财产价值最大化，是法院考虑的重点难点问题。
（二）加强沟通。一边是“火烧眉毛”的受害群众上诉*访信**；一边是合川法院坚持刑事查封保全、执行优先，要求主张优先执行拍卖；一边是所有债权人债权高比例清偿的长久考虑，经开区法院坚持破产重整，告知在破产审理中，所有执行案件应依法中止执行，处置陷入“僵局”。
为了尽快解除查封，经开区法院与合川法院及其上级法院取得联系，邀请该院及合川政府处非办和当地债权人代表，多次来淮共商解除查封、资产变现、债权清偿等问题，力求取得共识。
（三）推进协同。经过多轮多次座谈协商、现场观摩、市场调研，经开区法院向合川法院、合川政府处非办通报破产案件取得的成效、后续目标，以及由于前期的有力处置，二期项目已成为投资者眼中的“香饽饽”，所有债权有望得到全额清偿的情况，增强合川方面信心。
同时承诺在破产程序中保障好重庆受害*权人**益，力争实现全部清偿，打消对方顾虑。经过努力，合川法院终于在2021年5月26日解除了对B置业公司股权、二期土地的查封，淮安经开区法院掌握了唯一处置权。
七是抢抓机遇，破产重整，解决破产财产价值最大化问题。在破产案件审理之初，经开区法院就明确将“最快速度续建楼盘、最大限度实现债权”作为工作目标。
2020年9月，是淮安房地产市场行情一路上扬的关键时点，为了提高债权人的受偿比例，9月15日法院果断决定，依法裁定对B置业公司重整。
随即，破产管理人于9月21日发布招募投资人公告，经对报名的15家单位比较筛选，确定7家实力较强的意向单位。最终重庆A公司在自主选择下，明确了新投资人并签订了股权转让协议，新股东注入全额资金，兑现了全部债务。
2021年5月27日，合川法院对二期土地进行解封的次日，B置业公司的股权变更登记到新的投资人名下。6月1日，淮海青年城二期项目正式动工，本案破产终结。
实际效果
一是业主百分百拿房入住。由于府院联动机制的有效运行，相关职能部门通力合作，管理人的精心管理，法院的监督指导，楼盘得以及时续建，业主的所有问题得以及妥善解决，2020年5月1日开始顺利交房。所有业主如愿领到了期盼己久的房子，圆了安居梦。
二是项目百分百办理权证。在项目续建的同时，法院就提前谋划，超前思维，与相关职能部门研究，按照*证办**的规范要求，对项目进行多轮预验收，对发现的问题和不足及时进行整改，及时收集*证办**所需资料。
针对土地被外地法院查封无法*证办**的问题，法院反复与外地法院及其上级法院进行沟通协商，多次邀请查封权利人来淮交流沟通，最终解除了土地查封，如期为业主办理了产权证。
三是债权百分百得以清偿。该案处理中，法院始终以民生优先，抓住机遇，努力实现破产财产价值最大化为办案宗旨。通过依法导入破产、先办事再办案、民生优先、依法重整等措施，解决了群众急难愁盼的烦心事，并且抓住了房地产市场行情上扬的关键时点，使得破产财产实现了最大程度价值优化，保护了全体债权人的全部债权，实现了政治效果、社会效果、法律效果的有机统一。
推广价值
一是构建府院联动机制并实际有效运行，是解决问题楼盘的关键所在。问题楼盘所涉问题错纵复杂，只有依靠*党**委领导，借助政府各方发挥职能作用，与法院合力，真正地联动起来，担当作为，真心为民着想，为民办实事，才能共同解决面临的各种问题和挑战。如本案中所涉及的用电、用水、续建、交房、*证办**、业主子女入学等问题。
二是创新法治思维，树立大局观，统揽全案，是解决问题楼盘的金钥匙。问题楼盘涉案众多，涉及法律问题、民生问题等方方面面。
必须立足全局，统筹谋划，在法律框架内，依法制定法治方案，适时止损，兼顾所有人的利益，才能得到最大多数债权人的支持和理解。如本案涉及本地、外地债权人利益，优先债权及普通债权人利益，刑事、民事、破产与刑事涉财产刑执行等各种问题叠加，只有依法理顺关系，才能说服各方稳妥推进处理。
三是抢抓机遇、提高效率，强势推进，是全案得以顺利圆满结案的重要举措。问题楼盘的处置受制于房地产市场行情的影响，波动较大，极不稳定。
法院审理中始终注意提高效率，特事特办、急事急办，不推不拖，主动担当作为。通过周报告、月分析、推进会、会办会、督办会等各种形式，有效有序地推进案件办理进程，解决一个又一个难题。
特别是抓住了三个关键节点：一是果断执转破，保住了破产财产，使后期财产变现最大化成为可能。同时，及时制止了*访信**事件升级，维护了稳定大局。
二是果断重整，抓住了去年9月房地产市场行情上扬的最佳时期，招募到新的投资人，使全部债权全额兑现成为可能。
三是加强与外地法院反复沟通，不放弃任何一次沟通机会，想方设法统一思想，达成共识，促成外地法院及时解封，使业主*证办**交房得以圆满完成。
“问题楼盘”淮海青年城的成功化解，带给法院如下启示：
一是要建立健全“问题楼盘”发现预警机制。淮海青年城问题的成功化解，最根本的得益于“有产可执”。
要在严把入门关的基础上，建立健全“问题楼盘”发现预警机制，通过对宣传、销售许可审查、销售资金监管、网签等进行实时监管，对有可能造成烂尾的迅速出手，对已成“问题楼盘”的项目，必要时果断导入司法程序，第一时间查扣公司账册等关键材料，防止后期无产可破、无财可分，牢牢掌握处置主动权。
二是要建立健全“问题楼盘”府院联动机制。法院审判工作具有定纷止争的权威性，但由于问题楼盘的破产审判牵涉的社会问题纷繁复杂，必须建立*党**委统一领导下的府院联动机制。
坚持在*党**委全局统筹下，实现组织优势、资源调配优势和法院审判优势的最大化发挥，确保处置工作在合法合规的轨道上有序有力推进。
三是要建立健全“问题楼盘”案件集中管辖机制。同一“问题楼盘”，不同法院审判，会导致司法机关不能全盘考虑、统一处置，在统一司法尺度、公平清偿资金等方面也会存在问题。
建议同省不同市的司法机关在审判同一涉案“问题楼盘”时，提请省法院确定集中管辖；不同省的司法机关在审判同一涉案“问题楼盘”时，提请最高法院确定集中管辖，推动司法协作有效开展。
四是要建立健全“问题楼盘”处置考评机制。将“问题楼盘”化解纳入考评体系，压实主体责任，降低发生率、提高处置率。
上级*党**委政府将“问题楼盘”纳入对下级*党**委政府的高质量跨越发展考核指标体系；各级政法委将“问题楼盘”纳入对政法各单位综治与平安建设、法治建设考核指标体系；上级法院将“问题楼盘”处置化解纳入下级法院年度工作综合考核体系，落实主体责任，调动工作积极性。