广州 | 新滘东路隧道
近期莉莉接触了很多打算置换到核心区域的客户，但是实地看房后很多都被劝退了，其一是感觉产品配不上它的价格，让人下不了手；其二是现在能挑的货实在太少了，愿意降低要求扩大范围到核心区周边。
金融城覆盖范围内的小区可以说是热度不断攀升，成交量也非常的活跃，回顾20年的8月份，当时楼盘点评曾经点评了 美林海岸、骏景花园、棠德花园 。如今骏景和美林依然是咨询量很高的楼盘，时隔7个月我们再一起看看当时大家对它们的点评是怎样，而现在市场所反映的情况又是怎样。
1、美林海岸
（KOL完整版点评）
精选网友点评：
网友：说实话，这个小区我还是比较了解。花园挺漂亮，临江，晚上在江边散散步，比什么公园都强。金融城起步区就是一路之隔。除了靠琶洲大桥那边的吵以外，其他都住的很舒服。以前临河涌是有臭味，但现在治水后就基本没臭味了。小区停车位不足，但是周边有很多停车场。学位吗，小区内有个国际幼儿园，口碑不错，就是有些贵。小区内的员村小学也还可以。就是初中差一些，原先的44中，现在113中合并了，相信会慢慢变好，时间的问题。
下雨西红柿：现住员村美林，小区停车位就一点点，小区停车位罕见，北门有不属于小区的停车场25一天，很紧张，琶洲桥底有一个停车场，大部分是月租，临时没得停，住5楼，不知道是楼板太薄还是楼上住的人没素质，一天到晚跑跑跳跳*凳拉**子，居住环境吵闹，物业管理一般，小区保安牛逼的跟买下整个小区一样，地铁不太方便。
lubeny：优点缺点明显，挨着琶洲桥科韵路，望东全是金融城大工地，噪声空气就不说了，旁边员村旧厂*迁拆**望西景观15年好不了哪去，离地铁快2km，横盘3年没动。优点就是稀缺，望江。
总结：优点是金融城西区范围内、临江，缺点是停车位不足、噪音粉尘污染。
如今贝壳上真实在售房源有49套，两房占比最多有24套，近期的带看量其实挺活跃的，但是成交却非常的少，就在前两天成交了一套两房单价是8.4w。
而三房和四房最近成交记录其实已经是1月份了，单价最高是9.1w，而现在挂盘单价普遍是10w左右，好像也并没有涨得很快？
2、骏景花园
（KOL完整版点评）
精选网友点评：
用户：骏景花园骄傲的是骏景小学，可以称之学位房，只有我们住在这里的业主才清楚，虽然物业管理不会，不想搬走的人多的去了，很多业主换房还是选择骏景花园。
尼妹的呵呵：5分，唯一的优点是地段，也是唯一一个我看了一次房就决定再也不去看的楼盘！物业、卫生、楼距都太糟糕了！
网友：如果知道孩子读书找到好学校有多难，就知道骏景性价比可以了，同水平市区小学可是7、8万起步的。骏景小学竞赛获奖、被华附奥校、一线民校录取人数比朝天、小北等名校还多，出了不少中考状元和广州市前十名。即便小学流失一半以上去了一线民校，名不见经传的骏景中学2019年也出了3个市中考状元，700分以上占14%（去年考题难，全市700分以上孩子大幅下降），最高分752，高出市平均分34分。
总结：优点是学位、地段，缺点是物业差、停车位不足。
骏景花园是一个很大的盘，共分东西南北4个苑，建成年份由早到晚依次为北苑（2000年）-南苑（2003-2005年）-西苑（2007年）-东御苑（2010年）。杨总管之前有详细的写过一篇文章介绍。
贝壳上真实在售房源有147套，但是多数是北苑的，比较推荐的其实是南苑和西苑，但是没什么货，我们也有客户在监控着南苑、西苑的南向三房，这种都是不缺卖，得靠抢。骏景花园在贝壳平台上3月份一共成交了7套，这个成交量是非常可以了。
3、棠德花园
（KOL完整版点评）
精选网友点评：
zhengyao：那里本来就是早年市政府安置最底层的小区，第一批住户基本都是吃低保级别的，二十年前那里是广州的郊外，无论投资还是自住都不是最佳选择。
地球玩家：2010-2015住过才有发言权，交通方便，买菜便宜附近很多个市场，离珠江新城很近。房子下水道系统不行，楼梯间很臭，进出管理形同虚设，没有人车分流，个别有电梯，户型不太好，毕竟定位经济适用，见缝插针的房子。最好买紫色区的，出行，居住第一名。我到现在还喜欢回哪里，青梅竹马就住在紫色区。
动次打次：良药总是苦口，忠言亦是逆耳，虽然难听点，但是是事实，棠德花园作为经适房，圈层一般，房龄旧，正宗老破小，大概率跑不赢大盘，升值潜力不高。但是生活氛围很足，交通也方便，自住不错，5.5吧
总结：优点是周边配套完善，缺点是经济适用房、老旧。
棠德花园竟然是天河历史成交榜第一名，成交的基本是60平左右的两房，总价只需要180w左右，难道真的是刚需置业首选？
近期成交量有多活跃？仅仅3月28日当天成交了6套，整个3月份成交了31套，基本每天一套的节奏。对于预算有限，要求不高只想先上车自住的或许可以考虑，但是投资的真心不建议，这里无论是再给5年还是10年，不会涨太多的，反而楼龄不断增加，圈层不断降低。
总结
假如你是1000w预算的，你愿意买入美林海岸/骏景花园的大三房自住吗？ 如果不是冲着骏景的学位，想必大多数人还是买不下手的。莉莉觉得时隔7个月，价格已经涨得差不多了，现在分化最明显的是同小区不同产品的分化。好的楼栋好的朝向和户型就是有人愿意高于市场价买入，永远都是讲究 “稀缺性” 。
很久之前莉莉就打算写一篇《总价250w楼盘推荐》，因为最初时候所接触到的客户都是偏刚需，总预算几乎不超过400w。但当时单纯靠自己踩盘经历还没遇到认为值得推荐的楼盘，就暂且搁置了。最近无论是团队其他伙伴的踩盘分享还是客户的反哺安利，挖掘了不少宝藏上车盘。这个将会在下一篇文章推荐！