最近几个月一直在筹备线下课程，没多大精力去写点东西。前两天，一位去年在我地帮助下，50万首付买华侨城的王小姐，得知我在筹办新公司后，送来的祝福和感激的同时，也特地叮嘱我，希望到时候开课的时候，来课堂上分享她的这个案例，真的希望帮助更多人解放思想，认清边界，早日实现置业梦。而不只受限于常规思路的无知，错过和离开这座城市。征求过她的意见后，所以决定为这个购房案例写一篇长文分享给大家。
（2019年11月，王小姐在不动产登记中心领证）
她在没有认识我之前，对于在深圳买房几乎从来都没有任何想法，心里虽然是非常想留在深圳，但是在她的认知程度上，手头不到50万，留在深圳是一种近乎奢望，更别说只花首付50万买在华侨城，而且是住宅。
在专业的房产投资者看来，多数人是可以轻松在深圳置业，只是多数人把钱包看得过重，而忽略了如何玩转钱的策略和方法。王小姐是通过知乎接触到我的，后面到线下公司面对面交流，开始了买房之路。去年的时候，我们还是一家很简朴的小公司，蜗居在罗湖鸿昌广场，一个小办公室和一个喝茶室。可能因为不够体面吧，也流失了一些客户。可能还是跟我不喜欢高调张扬的性格有关。
了解我的朋友都知道，自身就是投行正规军进入房产投资的，并不是像现在有一些中介老油条转型去做房产教育。本身很早就具有金融风险管理FRM和私募相关资质，通过早期并发投资二手房走上了快车道。随着公司慢慢的走上正轨，需要帮助的群体越来越多，我也决定扩大经营规模，收购了两家糯家门店。搬进了福田中心区CBD的超甲级写字楼，普及房产思维，希望为更多人分享购房策略和资产优化的一些经验和方法。
言归正传，首付50万究竟是如何做到的呢？现在还可以吗？哪些地方可以？在多数人的认知里，50万首付买华侨城，怎么可能？但是这样的例子，天天都在发生，只是超越了你的认知，你不知道而已。
在多数人的买房思维里，第一步就错了。我们所说的第一步是什么？就是弄明白自己的购房边界。这一点非常重要。直接决定你首付30万买惠州，还是买深圳关内。我们每一个人，连自己的购房边界都没有审视清楚，就盲目地随大流，接受多数人人所共知的房产知识。也别以为你花几万块的钱，到市场去咨询和房产知识，就能学到什么治国屠龙之术，仅仅只是智商税而言。交得越多，只能说明你的房产领域，智商越低，仅此而已。
那么什么才是真正的边界？伸手就能够到的高度吗？不是，这只是我们的常规认知。绝大多数人购房边界的高度，都被自己所认知的高度限定的。也许有时候，垫一垫脚，搭一搭肩膀，才更适合自己。如今精细化房产投资时代，不是一个看菜吃饭的时代，而是一个量体裁衣的时代。
王小姐找到我的时候，现在还有点印象，当时我们聊了3个小时，从自身定位，需求分析，到微观房源选畴，到全流程交易节点及细节，解答自身的焦虑等等。她和绝大多数来深圳不久的年轻人一样，存款并不多，自己加上家里人帮助也能凑到个30-50万，每个月也有比较稳定的工资收入，在华侨城创意园一家公司做设计，税后到手收入也有1.8万左右，年底还有一些奖金，平时接私单设计也能赚些房租钱生活费什么的，平时也没什么不良嗜好，她问我，她这种情况，龙岗有没有合适的给她推荐，公寓也行。她和多数人一样，第一步就把自己限定在一个狭小和不得已的范围内做选择。
我告诉她，新手的工作半径很重要，工作半径可以给你的事业加杠杆。在全面了解得知她实际的情况和需求后，根据她目前的首付预算，我告诉她在华侨城买房也不是不可能，也是能够实现。当时脸上瞬间她露出很诡异的表情，不知道内心觉得是惊讶还是觉得我在跑火车吹牛皮。但最后还是以理服人，于是就把详细拆解给她听。
接下来，在我的统筹安排下，给她在华侨城香山西街附近，找到了一套62平的大一房，2010年的小区，楼品还很新，而且还有白石洲*迁拆**概念。上图，全套成本精确控制在50万内。
（旁边就是白石洲旧改）
这套房源本身业主急于换房变现，原因是房子产证在老人名下，老人身体不好随时有走掉的可能，家庭内部原因也想快速变现，也都在各大中介挂网370万，其实在房源没有挂网之前，我们通过我们的方式已经知道这套房源了。如下图
（原业主的产证）
在查询过这套房的产权问题、债务问题，确定评估可行性后，王小姐当天就想约业主，业主电话对普通购房人可能很难，但是对于专业人士来说，是再容易不过的事情，当晚联系到了业主，王小姐看后非常满意，当天就锁定下来，最后在我们的帮助撮合下，双方谈到350成交。
其中，具体价格和费用成本情况如下：
小区：侨城馨苑
成交价：350w
市场价：370w
评估价：446w
银*房行**贷：446*0.7=312万（*款贷**7成）
月供：1.68万
租金：6k左右
首付：38万
税费：4.5万（红本在手，无欠款）
服务费+垫资手续费：6.5万
总计：49万
接下来就是资金监管和按揭过户流程的问题。三价合一的内容，大家可以去科普一下，这里就不赘述，不清楚的，可以私信留言。形式上成交价和评估价必须的是一致。这里很多人会有疑问，并不是买关子，确实不便展开描述。结论就是，银行的资金监管是446*0.3=133万，是需要趴在银行账户里，那么这个地方就会出现一个垫资流程，一般情况下，在2-3周左右。
资金监管办完了，大概1周左右，就出来了银行批复，专业点说叫*款贷**承诺函，过程中一系列比如注销登记、提前还款申请、做公证等交易流程，篇幅有限，就不展开讨论了，大概一个多月的时间，就完成了过户拿到了红本。
（注意，登记价格是446万）
去年入手，今年现在已经涨了160万，资金回报率300%以上。这样的购房方案，完全是根据她个人的实际情况去匹配她的购房边界，而不是常规的看房买房。
两种购房方式的对比
那么这种方案，有哪些优势呢？接下来，我们把两种方式做一个对比。
第一种方式，也就是我们常规的购房思路。
常规模式
房源：侨城馨苑
成交价：370万左右
市场价：370万左右
评估价：370万左右
银*房行**贷：370*0.7=259万（*款贷**7成）
月供：1.38万
租金：6k左右
首付：111万
税费：4万（红本在手，无欠款）
服务费：5万
总计：120万
第二种方式，也就是王小姐的购房方案，我们称之为“边界匹配”的购房思路
边界匹配 模式
房源：侨城馨苑
成交价：350万左右
市场价：370万左右
评估价：446万左右
银*房行**贷：446*0.7=312万（*款贷**7成）
月供：1.68万
租金：6k左右
首付：38万
税费：4.5万（红本在手，无欠款）
服务费+垫资手续费：6.5万
总计：49万
（进阶的思路，甚至可以把49万的总计成本还能降低，这里就不展开讨论了）
对比两种方式，我们会发现，同样是350万的房产标的，常规的购房需要120的资金成本，而边界匹配模式却只需要49万，少了70多万，大大的降低的首付成本，只是每一个月的月供在常规模式上多了3k元，每年多出3.6万，等于是将70万均摊到30年，但是大大的缩短了上车所需要的资金成本，如果能够接受这样多出的负担，或者学会如何玩转资金，在力所能及和风险可控的情况下，对于每一个人来说，都可以走上快速置业的快车道。而不是死死地盯着自己所设定的天花板。 在深圳买房，一定不是比拼谁钱多 ，思维加布局，才能让你弯道超车。
如何看待市场价？
我们经常会提到一个市场价，多数人，对市场价的认定一开始就错了。以为我去某家看一下历史成交记录，再对比一下市场挂盘价，然后就得到一个大概的市场价。错，大错特错。 任何一家第三方地产机构的成交数据，严格意义上都存在不完备性，几乎都没有过滤掉GPGD的成交房源对于市场定价的错乱影响 。我们可以看一下这个小区的历史成交价，2016年的单价已经接近2019年，那么我们就傻傻地以为，这个小区三年不涨吗？又错了，真正反映供需关系的价格，是真实的成交价，与业主达成一致的，而不是做给市场看的成交价。所以，高手为何在你看来百年不涨的盘，他们是如何依然赚到盆满钵满的？希望你能够早日明白其中的道理。
为什么GP估值会被YH认可？
首先，是因为有价值。每个评估机构和银行，对于每一套房产价值的评估标准都是不一样的，即便是同样一套房产，世联、戴德、同致行几大评估机构给出的房产评估报告都会有差异，而绝大多数商业银行都是要参照专业的评估机构的评估报告，来给出房产净值和房产总值的评估，从而确定*款贷**额度，这样的话，就允许了价格浮动的存在。根据市场经济以及房产本身的差异性，净值浮动在1成，都算是合情合理的范畴，并不触及任何公文底线。
但是，由于2018年三价合一的限制，对价格一致性认定提出了形式上的要求，核心原因，依然是为了银行降低系统性风险，所以这类操作，除了房源本身具有GP的空间外，就有一个非常重要的前提，那就是要遇到一个“懂事”的业主。具体如何懂事？懂那些事？如何防止不懂事？更多细微内容，这些只能在线下内部分享解答，因为很多内容已经触及深水区了。
落地才是王道
对于一个普通的购房者来说，并不需要知道这套购房方法的原理，很多东西并不在于理论，而在于实操落地的执行能力。房产投资，有三个重要的维度，分别是术、用、体。术代表道术，也就是策略方法；用代表运用实践；体代表“砖位”结构体，简单地说，吃肉喝汤循序渐进，还是*哈梭**一把会所嫩模。而在术、用、体三个维度上，用是远远大于道术的。实战落地、能够解决问题的，才是至关重要的。这也是我们这几年区别于深圳其它管家公司的最大优势。
话题回到标题，现在王小姐现在过得如何呢？目前的这套侨城馨苑同户型，挂网最低价格在510万，活生生地赚了至少160万，一年的时间，资金成本才49万，年化的资金回报率已经超过300%，真的很香。房子有增值空间，于是做了一次空间加按，有套出资金成本年化4%的80万，又开始瞄准了其它的投资战场，真正地把房产用活。
我们的身边都是这样的例子，只是可能没有遇到我们而已，今年已经帮助20几个这样的朋友，轻松走向快车道，如何你觉得在深圳买房和换房优化投资方面步履蹒跚，不妨来公司线下找我们，在深圳的房产领域，不要用你的不可思议，去否则别人的习以为常，也许稍微点拨一下，会你对会有所启发，不要辜负这个催人奋进的大时代。
