2021，翻篇了。
翻过去的，是那跌宕起伏的2021楼市，和那犹豫不定的买房决心；
翻不过去的，是2021年留下的“因”。
土地，作为影响房地产的硬性指标，也是来年楼市走向的重要信号。对于泗阳而言，2021年的全年土拍，就是“2021年种下的瓜”。
俗话说，种瓜得瓜。本期就跟着蜗牛哥一起，研究一下“2021种的什么瓜，2022又能得到什么瓜”。
01
2021年全年土拍概况
我们先来看一个表格（2021全年 住宅性质土拍 合集，一共 27块地 ）
|
土地编号 |
成交时间 |
拍地企业 |
位置 |
地块面积 (亩） |
起拍单价（万元/亩） |
成交单价 （万元/亩） |
成交总价 （万元） |
容积率 |
溢价率 |
|
2021A1 |
2021.5.14 |
上海中傲置业有限公司 |
人民路西侧、银河路北侧 |
15.113 |
400 |
941 |
14220.86 |
1.0<容积率≤3.0 |
135% |
|
2021A2 |
2021.5.14 |
泗阳县交通产业集团有限公司 |
人民路东侧、华山路南侧(1) |
40.668 |
260 |
520 |
21157.5 |
1.0<容积率≤2.5 |
100% |
|
2021A3 |
2021.5.14 |
泗阳县交通产业集团有限公司 |
人民路东侧、华山路南侧(2) |
83.366 |
260 |
446 |
37181.01 |
1.0<容积率≤2.5 |
72% |
|
2021A4 |
2021.5.14 |
泗阳县民康农村经济发展有限公司 |
洪泽湖大道东侧、众兴路南侧 |
3.051 |
400 |
400 |
1220.4 |
1.0<容积率≤3.5 |
0% |
|
2021A5 |
2021.5.14 |
江苏宝达投资有限公司 |
人民南路东侧、樱花路北侧 |
104.685 |
65 |
65 |
6804.53 |
1.0<容积率≤1.8 |
0% |
|
2021B1 |
2021.7.1 |
佛山市顺德区碧桂园物业发展有限公司 |
淮海路南侧、桃源路西侧 |
91.359 |
1000 |
1000 |
91359 |
1.0<容积率≤2.5 |
0% |
|
2021B2 |
2021.7.1 |
泰兴市广源房地产开发有限公司 |
相文路东侧、庐山路南侧（1） |
98.835 |
350 |
612 |
60487.02 |
1.0<容积率≤2.2 |
75% |
|
2021B3 |
2021.7.1 |
泰兴市广源房地产开发有限公司 |
相文路东侧、庐山路南侧（2） |
34.533 |
350 |
488 |
16852.1 |
1.0<容积率≤2.2 |
39% |
|
2021B4 |
2021.7.1 |
泗阳广电网络有限公司 |
文城路南侧、市民东道西侧 |
3.24 |
550 |
550 |
1782 |
容积率≤1.5 |
0% |
|
2021B5 |
2021.7.1 |
泗阳恒盈房地产开发有限公司 |
解放路西侧、芙蓉路北侧 |
0.615 |
330 |
330 |
202.95 |
1.0<容积率≤2.2 |
0% |
|
2021C1 |
2021年9月24日 |
泗阳兴创房地产开发有限公司 |
繁荣路东侧、朝霞路南侧（1） |
89.166 |
735 |
735 |
65537.01 |
1.0〈容积率〈2.0 |
0% |
|
2021C2 |
2021年9月24日 |
泗阳兴创房地产开发有限公司 |
繁荣路东侧、朝霞路南侧（2） |
103.668 |
735 |
735 |
76195.98 |
1.0〈容积率〈2.0 |
0% |
|
2021C3 |
2021年9月24日 |
江苏燕东置业发展有限公司 |
市民东道东侧、北京路北侧 |
52.005 |
550 |
552 |
28706.76 |
1.0〈容积率〈1.6 |
0% |
|
2021C4 |
2021年9月24日 |
泗阳县民康农村经济发展有限公司 |
泰山路北侧、桃源路西侧（1） |
104.999 |
450 |
450 |
47249.33 |
1.0〈容积率〈2.2 |
0% |
|
2021C5 |
2021年9月24日 |
泗阳县民康农村经济发展有限公司 |
泰山路北侧、桃源路西侧（2） |
104.999 |
450 |
450 |
47249.33 |
1.0〈容积率〈2.2 |
0% |
|
2021C6 |
2021年9月24日 |
泗阳城南新城实业投资有限公司 |
意杨大道北侧、桃源南路西侧 |
36.675 |
200 |
200 |
7335 |
1.0〈容积率〈2.5 |
0% |
|
2021C7 |
2021年9月24日 |
泗阳城南新城实业投资有限公司 |
人民南路西侧、水杉大道北侧 |
26.964 |
350 |
350 |
9437.4 |
1.0〈容积率〈3.0 |
0% |
|
2021C8 |
2021年9月24日 |
泗阳宝达房地产开发有限公司 |
人民南路东侧、樱花路北侧 |
50.588 |
65 |
65 |
3288.19 |
1.0〈容积率〈1.8 |
0% |
|
2021C9 |
2021年9月24日 |
泗阳宝达房地产开发有限公司 |
人民南路东侧、樱花路北侧 |
58.413 |
65 |
65 |
3796.85 |
1.0〈容积率〈1.8 |
0% |
|
2021C10 |
2021年9月24日 |
泗阳城旺置业有限公司 |
俞杨路西侧、建凌路南侧 |
28.143 |
300 |
300 |
8442.9 |
1.0〈容积率〈2.5 |
0% |
|
2021C11 |
2021年9月24日 |
泗阳恒盈房地产开发有限公司 |
解放路西侧、芙蓉路北侧 |
13.7 |
330 |
330 |
4520.84 |
1.0〈容积率〈2.2 |
0% |
|
2021D1 |
2021年12月29日 |
泗阳兴创房地产开发有限公司 |
银河路北侧，洪泽湖大道西侧 |
105 |
400 |
400 |
41999.4 |
1.0〈容积率〈2.2 |
0% |
|
2021D2 |
2021年12月29日 |
泗阳兴创房地产开发有限公司 |
银河路北侧，洪泽湖大道西侧 |
33.7 |
400 |
400 |
13473.6 |
1.0〈容积率〈2.2 |
0% |
|
2021D3 |
2021年12月29日 |
泗阳兴创房地产开发有限公司 |
文成路北侧，洋河路西侧 |
63 |
376 |
376 |
23695.3 |
1.0〈容积率〈1.3 |
0% |
|
2021D8 |
2021年12月29日 |
泗阳水务投资集团有限公司 |
俞杨路东侧，泗水大道南侧 |
60.4 |
400 |
400 |
24171 |
1.0〈容积率〈1.5 |
0% |
|
2021D9 |
2021年12月29日 |
泗阳县明康农村经济发展有限公司 |
俞杨路东侧，泗水大道南侧 |
93.5 |
400 |
400 |
37419.6 |
1.0〈容积率〈1.5 |
0% |
土拍带来的影响
1、上半年成交10块，下半年成交17块。整体的土地成交以下半年为主。而下半年，恰恰是市场下行的时候。 大概率是为了稳固“局面” 。
2、土地溢价情况。出现土地溢价的，是在上半年， 最高溢价达到了135% ，刷新泗阳新高。然而， 下半年没有出现任何溢价 。
3、在下半年出让的17块土地中，有13块是由政府竞得，大概率是用来 转卖或融资 （流拍），也有 可能是自主开发 。主要目的还是想利用土地不断出让的信息来 刺激市场 。
4、即便是地价在涨，房价在涨，但下半年几乎没有开发企业拿地，一方面，是 整体的土地供应量接近饱和 ；另一方面，在大环境的影响下，许多中小开发企业抗风险能力不高，更加 注重的是资金链 ，仍然是 求稳 。
地价方面
1、地王频出，多集中在上半年， 最高单价达到1000万元/亩 （碧桂园·峰汇），并在三个月后，以泗阳房价天花板快速入市；
2、土拍集中的下半年，地价最高735万元/亩。其他地块都在400万元/亩左右，蜗牛哥认为， “400万”才是泗阳目前相对健康的地价 ；
3、全年土拍区域已经扩散到城市的外围，未来的泗阳也将逐渐形成“ 居住包围生活配套” 的格局。
02
展望，2022年会得什么“瓜”
我们再来看个图（2016-2021年，住宅性质土地成交量汇总）
2021年的土地成交量，是空前的。虽然，其中有很多是政府所拍，但对于2022年的新房入市量，有很大的促进作用。所以，2022年，新房供应量会增大。
继续看图（2017-2021年，住宅性质土地成交均价变化）
2021年的土地成交价，也是空前的。但从下半年开始，土地成交均价基本维持的400万元/亩左右，政府用调控地价的方式，来控制房价。
“稳土地”、“稳房价”、“稳预期” 会在2022年明显体现。
单从地价看，未来的房价涨幅会放缓。