2月27日下午3点，韩森寨板块两宗土地进行现场拍卖，融创以直接成本约9.14亿元总成本近55亿，不出意外地摘得该地。
这两块地的成交再次引发了媒介惊呼和朋友圈的围观！根由是从成交价和楼面价看，都“再创”新高！
这块地的成交，对区域、对房价、对土地市场，到底会产生哪些影响呢？
|韩森寨地块区位示意图|
—— 壹 ——
当日的土拍成交信息显示，这两块地位于万寿南路西侧韩森路南侧，都是以底价成交，从直接的土地款看，约177亩地总价在9.1亿，价格尚不算太高。
但要加上补偿费用、安置房建设费用等，拿地房企就要付出约55亿元的成本，土地单价达到2800万/亩，这就很少企业能出得起了！
宗地一：
地籍编号：XC11-2-253
宗地面积：总约78.719亩，其中住宅50.515亩、商业28.204亩
土地性质：居住兼容商服用地
成交价格：46473万元（底价成交）
其它指标：容积率5.32，建筑密度41.04%，绿地率30.22%
摘得房企：陕西恒安昕园置业有限公司
按照直接土地款测算，综合亩单价约为590万元/亩，楼面地价约为1664元/㎡。据悉，还要算上*迁拆**补偿费用、安置房建设费用等，该宗地总成本要约236485.99万元折合亩单价要约3004万元/亩，楼面价约8470元/㎡。
宗地二：
地籍编号：XC11-5-371
宗地面积：总约98.343亩，其中住宅88.882亩、商业9.461亩
土地性质：居住兼容商服用地
成交价格：44921万元（底价成交）
其它指标：容积率2.8，建筑密度34.98%，绿地率35 %
配建设施：建面4185㎡的公办幼儿园
摘得房企：西安融创胤达置业有限公司
按照直接土地款测算，综合亩单价约为456万元/亩，楼面地价约为2447元/㎡。但要算上*迁拆**补偿费用、安置房建设费用等，该宗地总成本要约283583.51万元，折合亩单价要约2883万元/亩，楼面价约15444元/㎡。
这块地的就是早前传闻要建的“太奥幸福小镇”。其前世已不用多说，有房企在此“吃尽苦头”，现在是“苦尽甘来”，还是要看未来啊！
上述两家摘得企业，均为融创及其合作方西二环白家口“太奥广场”的开发商陕西福源置业旗下的公司，该项目由融创来打造，已无悬念。
|幸福林带建设规划效果图|
—— 贰 ——
这块地的总成本奇高，主要两个原因所致：一是土地的城改性质所致，*迁拆**安置费等占绝对大头；二是紧挨“幸福林带”，城市未来价值不小。
我们从地块所在板块的现状和规划信息可以看到：
1、地块位于正在建设的“幸福林带”中部韩森路口。“幸福林带”是区域最大价值点。项目有望成为板块第一个新型居住和商务标杆。
2、地块北部长乐路有1号线、南部咸宁路有6号线在建，也是西安规划的2.5环、即将建设的地铁8号线途径区域，地面地下立体交通条件首屈一指。
3、目前城市界面虽不够靓丽时尚，但也比较整洁。地块所在的万寿南路西侧学校、医疗、居住氛围等较为成熟。
这样的地段基础条件和可期的前景，但凡有点能力的房企，都会有着不少想法要体现。
但从西安的实践看，高价地尤其是城改高价地，一般的房企还真“啃”不下来。即便是有经济能力能摘地，但未必能匹配合适的产品把它做成功。
前不久，长安南路华美十字地块，在诸多附加条件下，被西安一房企摘得，近日消息显示，金辉地产已成为该摘得主体的控股方，项目将由金辉操作无疑。
而在一个月前，金泰恒业勇摘青龙寺地块，总价和楼面地价都比较高。业界传闻，拿地后，该房企即邀约业界大佬数人探讨产品定位，结果是“暂无方向”。
显然，从土地容积率、总成本和楼面地价看，要把韩森寨地块这个“三高”项目做好，也不会像有些人想象的那般轻松。
融创的实力和能力，大家都看得到了，自2016年把西安作为重点拓展的城市以来，2017-2018年在西安已有数盘面市：
高端产品系有壹号院、揽月府、桃源府等；刚需刚改系产品也有南长安街壹号、臻园、蘭园、宸院等，市场号召力总体不错。
陕西福源置业做的西二环太奥广场，在经历一个与市场共振的跌宕阶段后，目前看来还算是成功的，已经是城西的居住+商办地标之一。
从操盘能力看，融创嫁接福源，本土+外来，居住+商业，能把项目做好的基本保障是具备的。
具体做什么住宅产品，从两个地块的容积率看，容积率高的北地块做中等产品、容积率相对低的南地块做高端产品，恐已无悬念。北地块“宸院”系概率较大。
此外，在商业和商务配置上，鉴于“幸福林带”的未来城市地位，再做成西二环太奥广场那样，可能就有些不匹配了，出现高档商办产品应不会出意外。
住宅产品如何定位、商办又如何做，会面临怎么样的市场态势，这恐怕是未来一个阶段非常有意思的话题。
|实景拍摄：建设中的幸福林带|
—— 叁 ——
所有的悬疑来自地块的总成本太高。
管窥之见，这块地的成交将对“幸福林带”板块乃至城东后续土拍和房价产生至少三个方面的悬疑：
一是后续房企在此继续拿地或会受影响。
发展前景看好，这将是使得区域行政部门对此预期看高，反映在地价上，往后可拍卖的土地价格都会比较高。
如果动辄几十个亿，楼面七八千以上，高价拿地后，做什么产品，市场态势如何等，必会让一部分房企“望而却步”。
二是城东房价或将陷入纠结。
不单纯是韩森寨地块，在最近的三个月内，城北城东的二环外三环之间，我们说是2.5环区域吧，高价地不少：
金泰恒业雁翔路青龙寺地块、恒志西延路祭台村地块、大明宫北翼凤五凤四莱安地块和正荣地块，一时有“集群”出现态势。
这些地块的楼面地价都在4000-9000元/㎡之间，比起主城区平均3000元/㎡的楼面地价来，都高了不少。
土地价格、地段价值，对房价影响大。新成交地块的楼面地价走高，直接的影响是给了邻居们吃了“兴奋剂”。
因为高价地的未来产品价格，理论上是要比目前在售房子价格高的。地块周边在售房源的价格因此而获得了支持和拉升。
尽管“付出”并不一样，并不能简单对比和“借鉴”所谓利好。如韩森寨地块有承建幼儿园、莱安和正荣地块都有学校建设成本在内，未来产品也有较大差异。
在过去没有限价因素存在的情况下，高价地周边项目的价格通常表现得比较坚挺或不断走高。
但也有例外。
如当年东二环建机厂土拍价惊人之后，边上的恒基项目等，以及方圆10-15公里内的项目都为之兴奋，纷纷开始调价，但市场表现却是冷热不一。
恒基项目借助“热势”冲了个高价，卖完了；但不远处的上和郡、东御兰汀等，却是另一番景象。
面对身边“利好”，房价涨不涨、如何涨，不少房企或会陷入纠结！因为还得看市场态势怎么样，如价格涨，买家不认账，自己就在火上烤了。
所以，从韩森寨地块等成交情况看，简单说“东二环要火了，房价要变脸”等，一定程度上会造成“自我伤害”！
三是当下买不买、怎么买。
鉴于限价因素的存在，高价地带来的涨价预期，被物价局给压制着。
但毫无疑问，高价地已将成为影响辐射范围内新盘的一个“促销”诱因。暗含兴奋的朋友圈内满屏的类似信息就是说明。
对于当下主要置业的人士来说，如选择东区的话，主要还是看拟选项目的品质、产品适合度和价格接受度。
当然，纠结是肯定存在的：现在不买，或者钱不够，错过目前价格，将来会面对更高房价的情况。
这就得看个人了，如果挤一挤、凑一凑能够买，赶早是很有必要的。与其看着纠结，不如以行动解决。这是忠言也是明智之举。
—— 叁 ——
对高价地无论怎么看，无论是谁怎么说，我的建议是：他可以想多，你不能失去理性！
买房如此，卖房也是如此，包括二手房。
当前，从诸多层面（主要是人和市）看，西安楼市的微妙态势有加剧趋势，非刚需置业，可以暂时谨慎些。
昨天，我在“西安楼市买房置业交流圈”（知识星球）里，对圈友们提出警醒，“当下买房置业，尽可能选择成型成熟的地段”。
这里要加一句，也可选择规划题材已启动建设、呈现前景未来几年可见的地段。也许有些“杞人忧天”。
不以个案看全部，哪怕是一个板块或区域。西安楼市需要理性，唯有如此，才有健康稳健和更好的未来。
编辑=周鑫 编审=徐红