如果给蠡湖新城过去的五年打分，你会打几分？相信大家给出的分数不会太高。
蠡湖新城最近几年似乎进入了一个 沉睡期 ，先后被太湖新城、锡东新城等新兴板块超越，存在感越来越低，曾经的风光更是一去不复返。
回顾蠡湖新城的发展史，早在90年代初期，蠡湖新城的建设就被列入了无锡城市总体规划；2002年无锡专门成立了无锡市蠡湖地区规划建设领导小组，造城计划正式启动。
蠡湖之光
10年期间，蠡湖新城做了四件大事。
一是 治理蠡湖。 *迁拆**沿湖企业、搬迁住宅，控制蠡湖沿线的土地出让，以此确保全长38公里的湖岸线全部向市民开放，打造蠡湖观光带。
二是 修路。 3条环线路（环湖路、鸿桥路、隐秀路）与3条放射道路（望桥路、望湖路、望山路）彼此交织联通，初步形成了蠡湖新城的交通路网；太湖大道也于同年通车，串联主城与蠡湖新城。
三是 *迁拆**安置。 蠡湖整治过程中涉及到的*迁拆**问题，蠡湖新城在中心地段建设安置房对居民进行安置。
四是 打造科研名片。 蠡湖新城汇集了国家超级计算机中心、国家集成电路设计中心等多家科研单位，是产业发展中最有分量的两张名片。
很快，蠡湖新城就进入了发展鼎盛时期，品牌开发商进驻，蠡湖香樟园、蠡湖一号、蠡湖瑞仕花园、路劲天御在内的大量高端改善产品应运而生。那时候蠡湖香樟园一套大平层就要500多万。
蠡湖香樟园，研究所实拍
其实，蠡湖新城当时的 定位明显要高于现在经开区 ，而这几年随着板块建设脚步的放慢，逐渐被遗忘。我认为，主要有几个原因：
1、配套全而不优
蠡湖新城作为最早开发的新城板块，各项配套已经非常成熟了， 但配套的定位和整个板块的人居定位存在一定的落差。尤其体现在教育和商业方面。
教育上， 蠡湖中心小学和蠡园中心小学成了蠡湖新城小学教育的全部 。
蠡湖新城小学配套
去年板块引进了九年一贯制学校 “南京师范大学滨湖实验学校” ，但师资力量和教育水平都有待考证，毕竟，早一步入驻惠山的南师大惠山实验中学并没有激起太大水花。
商业更是如此，整个蠡湖新城没有任何大型商业综合体，这也导致了 板块在商业配套上过分依赖主城。
身边几位住在蠡湖新城的朋友，逛街大多会去市中心，距离最近的河埒口万达广场也要近4公里。包括社区底商和睦邻中心级别的小型综合体覆盖面也不是很广，大部分出现在安置房社区周边。
未来的商业规划中，最令人期待的大概就是 华润 大北庄地块了。根据规划，华润打造的综合体需要在3年内开业。
2、土地资源紧缺。
整个蠡湖新城的面积大约20平方公里左右，为了给蠡湖观光带让步，真正可待开发的面积非常有限，再加上蠡湖新城此前已经有过一轮开发，接下来要想在有限的城市空间内着手第二轮开发，难度势必大大增加。
从下面这张规划图来看，蠡湖新城未来大部分的土地都着力于 城市功能配套 的更新上，包括商业办公、休闲旅游配套等等， 涉及住宅的地块并不多 ，这也进一步限制了蠡湖新城未来房价的上限。
蠡湖新城空间布局
3、交通发展落后。
和10年前相比，蠡湖新城的交通可以说 没有任何变化 ，除了一条太湖大道还是一条太湖大道。
从政策层面上看，蠡湖新城的 规划优先级太弱 了。就拿东西走向的地铁2号线来说，穿过市区途径河埒口，完美避开蠡湖新城。直到地铁4号线的建设，才想起了蠡湖新城。
无锡地铁4号线走向
细想一下，一步慢步步慢， 2号线和4号线开通的时间差，正好也是蠡湖新城发展停滞、锡东新城穷追不舍的那几年。
刚才提到的这些，反映到房价上就是 滞涨 。
一方面，蠡湖新城集中了大量价格高、面积大的二手房， 流动性本身比较差 ，如果再没有土拍、规划利好去刺激，很难触发上涨的引擎。
另一方面， 周边安置房的价格对于新房或是二手商品房来说，也是一种降维打击。
先来感受一下价格差↓
蠡湖新城部分安置房和二手商品房的价格差
可以看出来，安置房大部分在15000元/平以内，而二手商品房的价格在23000元/平以上。而且刚才也提到了，蠡湖新城早前为了整治环境，*迁拆**的居民最后都安置在了板块的中心地段，地段上也有一定优势。
最终，刚需买安置房，改善则可能因为板块内 新房断供、二手商品房价格过高 而会 外溢到经开、山水城 等板块。
一个板块房价上涨的速度，很大程度依赖于其发展的速度。显然，蠡湖新城的发展并没有达到预期。
就在前不久，无锡发布《无锡市第十四个五年规划和二〇三五年远景目标的建议》，其中第31条中重点提出启动“蠡湖未来城规划”，这也为蠡湖新城未来的发展指明了方向。
下一个五年，蠡湖新城将对 城市功能空间重新布局 ，重点发力 产业和交通。
网传规划图
产业方面，蠡湖新城“走高端路线”的发展路径非常明确。
根据蠡湖科创带的发展要求，蠡湖新城将以 国家工业设计园 为产业发展的主线，打造总部经济基地、人工智能创新基地、金融创投基地等特色基地。此外，结合十四五期间无锡对集成电路产业提出的“产值实现翻番、超过2000亿元”的目标，持续发力 集成电路产业。
国家工业设计园
城建方面， 地铁4号线将于今年年底或明年年初通车，地铁5号线规划敲定 ，呈东西走向串联蠡湖新城、主城和新吴片区，目前等待审批，今年具备开工条件。根据招标工期估算，预计2027年之前可以通车。
总体来说，由于土地、生态等因素，蠡湖新城的发展受到了很大的限制，但就目前的情况来看，发展还未到上限，依旧存在一定的上升空间。
归根结底，蠡湖新城要想*局破**，改变是第一步。最新的一些动作显示，蠡湖新城已经开始布局调整，未来方向更加明确，至于完成度如何，我们一起期待！