撰文 《财经天下》周刊 李逗

编辑 董雨晴

12月3日晚间，荣盛发展公布了前11个月最新业绩。公告显示，前11个月，荣盛发展累计实现签约面积1034.37万平方米，同比增长9.55%；累计签约金额1164.41亿元，同比增长13.89%，完成全年1300亿元销售目标的89.57%。

在房地产市场寒冬之际、行业销售整体下滑的态势下，荣盛发展依旧保持了稳健的销售节奏，现金流状况得到较大改善，这背后与荣盛发展始终坚持稳健的投资息息相关。

过去一年间，房地产行业经历了一场严厉的调控风暴，“三道红线”、“两集中*款贷**”等政策下，行业从以往的高速扩张阶段，逐步演化到理性稳健的低速发展期，房企们不再仅盯着销售目标你追我赶，而是更加注重财务安全、运营管控。

一个好的迹象是，距离2021年结束的最后一个月，房地产行业出乎意料迎来了多重利好消息，降准等消息的陆续推出，预示着行业将迎来了一次回暖期。而作为一家TOP50房企，荣盛发展在经过调整投资节奏，提升抗风险能力等一系列举措下， 其具备的融资、管控、产品等综合优势，将成为其横跨周期的坚固护城河，为未来的业务增长做支撑。

完成销售目标九成，现金流稳中向好

2021年，在“房住不炒”的基调下，各城市陆续加码，年内各项楼市调控已超300次；而在土地端，住宅用地集中公告、集中供应的“两集中”政策正式在全国22所重点城市落地试水。面对市场的变革趋势，去库存，转回款，成为房企们的艰难挑战。

从整个行业来看，克而瑞发布的数据显示，11月单月，百强房企合计实现销售操盘金额7507.8亿元，延续近5个月的同比下降趋势，降幅从上个月的32.2%扩大至37.6%。

对比来看，荣盛发展的销售业绩却在11月实现了增长。2021年前11月，荣盛发展发布公告表示，前11个月，荣盛发展完成累计签约金额1164.41亿元，同比增长13.89%，完成全年1300亿元销售目标的89.57%。

过去11个月来，荣盛发展通过各种措施保证当地项目的开发、销售工作有序推进、安全运营。随着荣盛发展年末冲刺全年业绩，其销售额也将大概率完成销售目标。

而伴随着销售额的不断增长，荣盛的现金流情况也呈现稳步向好的趋势。今年前三季度，荣盛发展经营活动产生的现金流量净额62.5亿元，同比大幅增加138.66亿元，连续四年及一期持续为正，资金状况安全、稳健。而据粗略统计，自2017年至今，仅有不超过十家头部上市房企，做到了连续四年经营性现金流为正。

事实上，依照房企“三道红线”要求，荣盛发展已经提前一个季度转为绿档。荣盛发展三季报显示，截至2021年9月30日，“三道红线”已完全达标：现金短债比为1.05，达到监管要求的大于1倍；净负债率58.89％，较期初下降21.29%，远低于监管要求的低于100％；剔除预收账款后的资产负债率为69.49％，较期初下降4.67%，达到监管要求的70％以内。

进入第三季度，金融监管机构、银行、地方等多层面正联合发布积极信号，帮助房企缓解流动性危机。12月6日，央行正式宣布降准0.5个百分点，共计释放长期资金约1.2万亿元。同时会议还强调，要推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，促进房地产业健康发展和良性循环。

这意味着房地产行业最需要的流动性将会得到极大的缓解， 而融资能力增强的情况下，房企的推盘节奏也会加快，也将使得后续房屋销售迎来一波回暖期。

调节奏降杠杆，主动外拓增强全国化布局

作为一家成长于河北廊坊的全国性房企，荣盛发展又是如何穿越行业低谷期？

据资料显示，创立于1996年的荣盛发展，已经迎来了高速发展的第25个年头。而面对严厉的房地产调控，荣盛发展也在利用调控的机会积极布局，为未来的业务发展作储备。

近年来，荣盛发展持续加大对长三角、珠三角、环渤海、中西部的拓展力度，完成了全国性战略布局。今年3月，荣盛发展进行过一次组织架构调整，为了形成“长三角+大湾区+京津冀”三大业务布局，首次设立了“大湾区特区”，此前的主要战场京津冀区域的七八个公司合并为北京、天津两家公司。

今年上半年，面对疫情冲击，融资收紧和市场下行多重压力，荣盛发展也主要聚焦在长三角和珠三角区域，上半年投资了90.36亿元，这两个区域就占据了投资总额的73.23%。上半年，其还实现了签约金额567.67亿元，这两个区域占到了签约总额的53.6%。

进入11月，荣盛发展执行了审慎的投资策略，没有新增拿地，确保流动性安全。而从三季报看，荣盛发展今年前三季度累计新增土地建面303万平米，新增土地总价123.4亿元，地售比控制在20%左右。

审慎投资的同时，荣盛发展也有效地降低了区域性政策给企业销售业绩带来的不良影响。为了规避京津冀向下的市场行情，荣盛这几年一直在努力平衡城市布局，开始加大在京津冀之外的投资，尤其是在长三角区域。今年上半年，荣盛发展花了123.4亿元，新买地28宗，规划建筑面积302.86万平方米，补充445亿元货值。其中，长三角城市群新获取土地占比达到39.2%。

截至上半年，荣盛发展土地储备建筑面积3741.25万平方米，货值4014亿。其中，京津冀货值占比40%，中西部区域占比18%，长三角区域占比21%，大湾区占比5%，其它区域占比14%。根据管理层透露，京津冀布局占比还将进一步缩小，包括长三角在内的其他区域还将进一步增加。

现如今，降速求稳已经成为当下行业发展主旋律。正如荣盛发展在今年财报中表示，将坚持一贯稳健的财务政策，加快销售进度和销售资金的回笼。而在稳健的财务和投资体系布局下，荣盛发展也将如期完成签约金额1300亿的销售目标，实现新的业绩高峰。

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