上海的二手房现在还能卖的掉吗？
最近上海的二手房行情到底怎么样？
首先，我们来看下上海10月份的二手房成交量，目前了解的成交数据，是12985套。
必须要承认，上海10月份的二手房成交量确实要好于9月份。不管是真实的市场感受，还是成交数据，都表明上海楼市成交量上来了！
那是不是说明上海的楼市已经开始回暖，上海的二手房就好卖了呢？
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房源量增多，卖掉房子不容易
今年以来，上海密集出台政策，层层加码。其中，*伤杀**力最大的当属*款贷**的“三价合一”。三价合一自8月6日推行以来，上海二手房的成交量直线下滑，说不上直接冰封，至少交易量已经腰斩。
由于很多小区的房子去化的比较慢，而挂牌量没有减少，导致整个市面上在售房源明显增多。客户买房时，可选择的余地就比较大，加上客户观望氛围渐浓，所以二手房的卖掉周期已明显增加，上海的二手房挂牌几个月还卖不掉，已经成为一种常态。
而10月份的成交量的回升，得益于大家已经适应了楼市的新政，而且价格有所下降。当房价回落的时候，由于购房成本降低了，买家又开始看房买房了，所以成交量也因此由跌转升。
成交量的短暂回升，并不等于市场即将升温。
价格下来一点，吸引一波客户入市，等这波客户消化差不多后，价格再下来一点，再吸引一波客户入市，直到房价回落到一定的水平，企稳为止。这也是为什么，有些房子即使降价，如果降价幅度不大的话，要卖掉，也不会太快。
所以现在很多房东明显感觉到了，房子不是很好卖。
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*款贷**趋严，全款客户增加
上海10月份的成交量回暖，我们对近期成交的房子进行分析后，发现基本都是降价后才卖掉的，即使报价没有降低，但最后成交价都比报价低一些。而且现在全款的客户越来越多，而*款贷**的客户越来越少。初步统计下来，*款贷**的案子不足4成，6成左右的买家都是全款买。
究其原因，除了上海买房人有钱之外。主要有以下3点。
第一个原因：*款贷**额度受限
上海执行 三价合一 后，*款贷**越来越难拿到高的额度，银行一般是按着实际成交价格的5-7折审批*款贷**。尤其是很多*款贷**算二套的客户，原本就只能贷3成，三价合一后，*款贷**最后只能贷一成左右了。
比如买个500w的房子，最后只能贷50w。额度低是一方面，而且业主一听客户还要*款贷**，价格根本就不好谈，所以客户想明白后，干脆自己想办法弄个全款了。
第二个原因：资金获取便利
现在市面上获的资金的方式还是比较多的，而且相对容易，不管是大额分期卡，还是经营贷，放款快，额度还足。尤其是利率的报价方式，很有迷惑性和诱惑性，比如3.8几的利率，看上去明显比房贷要低很多。所以很多人选择全款买下，然后再把钱贷出来。
不过要说下，不管是信用贷，还是经营贷，即使只有3.8%左右的利率，他们的实际的成本是比5%左右的房贷要高一点点的。（不用怀疑，弄懂还款计算方式后，你就懂了。）
第三个原因：*迁拆**户入市
上海每年都有一定量的动迁，今年显得特别多，动迁后每户获得资金在500w左右，这些动迁款，绝大多数进入了楼市，而且基本都是全款买房。这也可以从上海10月份的成交量，每个价位段的占比可以体现出来。
所以很早的时候就有人说过，2021年上海的楼市，动迁户是一股不可小觑的力量，这也是拉高市场全款买房比例的一个重要原因。
如果三价合一的政策持续执行，全款买房的比例会持续升高。
现在上海的二手房，只要价格合理，还是能卖得掉。
但如果上海后续出现了类似深房理一样的事件，那么没有足够信贷支撑的上海楼市，二手房成交量必将跌破万套大关，到时候卖房就会更加困难了！