10年前，在国内投资了一个小公寓，那会售楼小姐正好是大学闺蜜，看了一眼房子，第二天就付款办理手续了。
买下房子的原因是：
①地段好，总价不高，对自己没啥压力。闲钱在手上，不投资，说不定又被我花了。
②售楼顾问是好姐妹，价格肯定也会给到最好。
③单价虽比周边楼盘高了2000，但是，精装修，省去很多时间和精力成本，折算起来也差不多。
④房子户型周正，采光好，楼层，朝向都是自己喜欢的。
⑤重点是我看到国外都是这种商业化的综合体，年轻人特别青睐，根本不用担心租不出去。
确实，房子一交，姐妹就顺便租了，住了一年半。
当时含物管费，市价2700，我只让她付了1500，一来不了解行情；二来人不在国内，七七八八琐碎的事情，特别麻烦。
一年后，周边的租房中介开了七八上十间。我就直接委托给楼下的中介小哥了。
闺蜜因为换工作，也顺利搬出去了。毕竟一年少了15000的租金，长期下去也不太好。
买房的时候，计算了租售比，大概在1:215，年化收益在6%，还算不亏。。
这里普及一下，租售比的计算方法：
房屋租售比的计算公式：每平方米使用面积的月租金÷每平方米建筑面积的房价。或，租售比=月租金/总房价。
例如，一套100平米的房子，月租金为3000元，房价1.5万每平，那么该房屋的租售比计算3000÷100∶15000，约等于1∶500。
租售比的标准区间是1∶200~1：300之间。
高于这个值，表明该区域房产投资潜力相对较大，后市看好；如果租售比低于这个值，则房产投资价值相对变小，房产泡沫已经显现。
说说这个房子的空置率，那真的几乎为零。
从2015年1月交房，到2020年初，空置率为零，而且特别抢手。
疫情期间，大伙都是居家办公。疫情之后，一瞬间，租客突然变少了。
中介小哥也抱怨，现在经济不景气，很多人收入锐减，租金也要降降了，就2200吧！
自己不在国内，远水也救不了近火。空置两个月，差不多5000就没了。果不其然，空了2个半月，一降价，就出去了。
租金降价的另一个原因就是，周边新楼盘如雨后春笋，全部在招租。而我的公寓也开始旧了。
同样的位置，同样的租金，选择越多，客户肯定是优中择优！
因为疫情，一晃5年没回国。今年回去，顺道去看了一眼房子，眼前一幕把我惊呆了。
以前明亮的一楼大堂，现在是狭窄灰暗，精美的大理石地板，都快看不到上面的图案了！
电梯人来人往，要等半天；楼道里面飘来的酸辣粉，螺蛳粉的味道，宛如走进了大学食堂。
小公寓的大门以前是威武霸气的精致男，现在被各种广告条折磨的就像一个颓废的中年男！
我还算比较幸运的，其它楼层，还出现了漏水，这就是精装修的弊端。真的是谢天谢地，不然，我又得回国折腾。
唯一让我舒服的是：周边人流依旧，似乎更热闹了。
房子出租这9年，木地板刮花了，墙纸发霉了，灯泡，马桶已经换过几次了，床垫5年前就换了，衣柜又多买了一个。
总之各种费用加起来，又花了3万多，租金收回22万。幸好我之前一直有记账的习惯，所以这些收入和支出都是一目了然的。
问题来了。。。。
一开始我乐呵呵的收益率，现在扣除各项维修费用，折旧费，那真是大打折扣。
因为买房的时候，压根没考虑这些问题。
之前1:215的租售比，现在接近1:300，年化收益率降到3.8%。未来还会继续降。
最最关键点问题，我这种住宅性质的综合公寓，之前占了购房资格，房价最高峰也就涨了5000，现在基本打回原型了。
用后视镜回看我当时的投资：
①没有考虑国家政策变化，以及学区的问题。想着自己应该不会住，就直接忽略了。但，如果出售，买家会考虑这个因素。
②房屋维修以及折旧问题。这才是最大问题。
③小公寓收租问题不大，但出售没有优势。反倒劣势很多，比如居住环境。
④物业公司的服务和管理能力。由于是投资房，自住率估计20%不到，很多业主都在外地，到目前都没有业委会。很多物业问题难以解决。
⑤投资回报率需要衡量长期结果，而不是短期收益。
本来跟中介商议着把房子卖了。自己不在国内，每次出租还是挺劳心的。
但就目前这行情，也只能先攒着吧！别说卖不到好价格，估计都卖不出。还是留着慢慢收租金吧！
可是，这租金隔几年又要降了，因为房子会越来越旧。相比自住，出租带来的损耗，折旧会更快。到时估计又要花钱迭代一下。
本来想着未来又多一笔稳妥的养老金，现在还不容乐观。
就目前房地产市场行情，除非自住刚需房，改善房。投资性房产的红利期已经过去了。
房子是国人的情结，买房买的不是房，是安全感。买房就是稳赚不赔的事情。随着供需关系的改变，这些观念，也在被逐渐改变。
现在，通过对投资理财的学习，相比握着流动性差，变现低的房产。我更倾向投资REITs，特别是海外的REITs，下次有机会再跟大家分享。
好了，今天就写到这里了，希望帮到有需要的你！
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