北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。
提问1：
章哥，我在贵都国际中心有套房，70平米，住宅立项，现在是写字楼，但还是70年产权，可以落户，只是房价上不去，现在70平能卖300万，想问出手不？不知道后续会不会涨，多谢！
回答1：
1、 贵都国际，后续当然有可能涨，但肯定是跑输大盘的。每十年跑输30-40%是常规比例，这种老公寓没有翻身的可能。
2、 买了这种房最好心态平和，别指望着靠房价能获得什么太多的回报。毕竟价格低，租金相对高，天底下的好事儿不可能什么都占着，总得有所取舍。
贵都国际和源屋曲是同一个项目，当年都是8000多开盘的，贵都还更贵一些。但现在这价格差距有点儿大，一个10万，一个4万左右。假定房价未来会继续上涨，那源屋曲如果涨到20万的话，贵都估计也能涨到5/6万。但这也未必，因为商住的升值受租金的影响更大，一般租售比不会超过300。所以如果盼望贵都升值，其决定性因素就是房租上涨。
3、 全北京还没有一个老公寓项目的升值幅度能跟上大盘的，大幅跑输是正常现象。毕竟和住宅是两种产品，获利模式也不同。但是否出手我没有建议，被公寓的业主们骂怕了。留着就相当于买了个银行理财产品，或许会比较稳定，只是不好套现罢了。仅供参考。
提问2：
请问是昌平滟澜新宸的品质房和海淀清河附近的老破小房子哪个更有升值潜力？本人工作地点在昌平沙河附近。孩子已经海淀学籍。目前已经有两套房子（其中一套单位政策房无房产证），无*款贷**。
回答2：
1、 这比较有些极端了，等于是问特斯拉和老款奥迪哪个好？
2、 滟澜新宸是典型的郊区改善型自住房，小区品质很好，但这升值性到现在看还是很一般。如果将来周边配套建设的快，地铁也能连通的话，那升值性或许会不错。但这谁也不敢保证啊，沙河的规划有点儿大，我也看不太懂。反正这几年不是很好，滟澜新宸没跑赢大盘，输了不少。
老破小是没什么潜力的，相当于人都老掉牙了，还能有什么潜力？跟随北京的经济发展情况调整退休金就不错了，别指望着还能去和年轻人拼创业。所以老房也就是保值能力强，升值就是跟随大盘，自身的潜力早就用完了，价格中所体现的大多都是周边配套的价值。如果清河调整学区，那或许会得到利好，其他的就是普通而已。
3、 总之，如果是希望自住改善就买滟澜新宸，如果是注重保值就买清河老破小。这两个比较有些极端，不合适相比。仅供参考。
提问3：
章哥，首付150二套想买个小房子保值、投资，看了亦庄橡树湾和附近的二手房，不知道值不值得入手，这个价位还有哪里的房子可以考虑？谢谢
回答3：
1、 我没太看明白，橡树湾是新房，还有周边的二手房，然后考虑保值是吗？那这完全是两种不同的产品啊！
2、 既然是纯投资，那就很不适合买新房的。这种理念在小县城合适，十多年前的北京也说得过去。但现在北京毕竟是个比较大的城市了，这种思维早就过时了。
新房属于改善型自住房产，投资性偏弱，尤其是前几年，其保值性有待市场检验。毕竟所有新房都有溢价，也就是开发商的利润，这得看市场是否认可了。一般来说，这溢价都会在前五年耗散一部分，从投资来讲不是很划算。
新房也不适合出租，没人会多给租金，从投资讲就更不划算了，远不如自己住合适。
3、 再者，这附近的马驹桥板块也一般吧。反正之前的这些项目是都没跑赢大盘的，以后会是什么情况我也说不好，看规划和配套的建设情况了。但从我来讲是不会在这里纯投资的，犯不上冒风险。
4、 这个价位，哪个价位啊？你这光说了首付，那月供是多少，总价预算得确定吧。没有总价不好说什么。仅供参考。
提问4：
章哥，我们现在手里有约80万，首付不够估计能借点，俩人税后34000，工作居住证，目前刚需买房，经开区工作，孩子刚生，父母过来帮照顾，估计以后会长时间生活在一起，目前看了正商杏海苑，亦城亦禧，亦庄橡树湾，这三个实在纠结，希望您能给点专业建议，亦城亦禧周围学校还可以，但本身房子盖的太烂，心里特别嫌弃，而且总价算下来5万，和周边5万出头的商品房一比，就是个回迁房（政策说好的比周边同品质商品房便宜呢）；
正商目前拿到了c1 户型89小三居，房子内在的都很喜欢，阳台，干湿分离，飘窗，老人和孩子也能有自己的房间，但是隐约感觉周围只能上中教实验，好像这个学校特别烂？；橡树湾去售楼处看了一次，两居东西向便宜，不借钱的话，可以负担得起，就是不太了解马驹桥，孩子现在2个月大，过来人都劝买亦城亦禧，内心有点抗拒，纠结了两周，拿不定主意
回答4：
1、 这不好建议，正商杏海苑和亦城亦禧是共产房，橡树湾是商品房，完全不同性质的产品，又是不同的板块，无法比较。
2、 看你们的需求吧，如果确定长期自住，对投资基本没有想法，对保值升值什么的也都不在乎，那买共产房合适。买了之后也就确实得长期居住，再换房是很难的。
房子质量不好说，谁心里都明白，天下没有免费的午餐。想少花钱住新房就得承担代价，除了经济上的就是质量上的。别幻想开发商是慈善家，政府也不可能动用财政来补贴买房人，他们没权利滥用纳税人的资金。
3、 马驹桥这板块也自住合适，房价相对低。但从投资讲一般，周边的项目是基本没有能跟上大盘涨幅的。以后说不好，当然橡树湾的价格不算高，只要能保证品质，那可以说算是价格倒挂，或许比现有的小区合适。这就看开发商的良心了，不敢预测。
4、 河西的板块要说是挺好，只不过这共产房考虑好吧，毕竟只适合长期自住。过来人都劝买共产房，那可能我不算是过来人吧。没有建议，看自己的需求决定吧。如果是我的话，宁可在河西或核心区买面积小点儿的二手房，也不冒共产房与较偏地段的风险。仅供参考。
提问5：
章哥您好，我是您的新粉，问下怎么看待黄村区域和亦庄河西区，哪个房产更有价值，谢谢
回答5：
1、 那当然是亦庄河西了，与黄村不是一个概念。
2、 黄村属于大兴的老城区，非常成熟的板块，相当于北京概念的东西城核心区。这里的优势就是配套成熟，房子的保值能力强，但升值是肯定赶不上新区的。
当然这也得看项目，如果有房龄新品质好的，价值肯定超过周边新区。但是没有啊，黄村绝大多数的房龄都不短了，所以升值不可能超过高米店等新区。
亦庄河西就更新了，规划理念就不是以前所能相比的。再加上得天独厚的南海子公园，升值肯定超过老城区。
3、 不过亦庄这几年的新房太多，还有不少是限竞房，这拉低了商品房的升值。所以如果买在河西，最好是长期投资，过几年这些影响也就过去了。仅供参考。
提问6：
您好，最近在看房子，分别工作在长椿街和菜市口，预计2年后备孕，孩子3岁或者4岁左右换学区房，目前首付160左右，公积金两人8000，两人年收入到手40万出头，目前看了8号线南和义西里的房子，请问可以吗？或者有推荐的楼盘吗？
主要有几方面考虑：8号线贯通是否能稍微再涨？2：目前同户型的房子较20年9月已涨了三四十万；3目前和义西里好房子比较少，有个360万的5层顶楼的，98年，可直接拎包入住，不用装修，离地铁比较近，7分钟。这个户型目前主要考虑房龄和顶层再出手是否好卖。
回答6：
1、 和义西里，老小区，当年南城的安置房。这里没什么特殊的，就是普通的生活居住区，适合自住，升值方面就是跟随大盘。
2、 8号线就是贯通了也这样，南城不是十多年前了，那会儿一条5号线就能让沿线暴涨。但现在地铁并不稀奇了，轨道交通甭说是贯通，就是再加一条也不过是锦上添花，做不到雪中送炭，对房价没什么太大拉动作用。通地铁的板块太多了，早都麻木了。
3、 涨了3/40万，这么多？按说不至于啊，近期是西海学区房和望京等热门板块涨得快，普通板块和丰台石景山变化不大。这我不太清楚，有可能吧，这次涨的可能性确实很大。
4、 98年的到无所谓，基本都是那个时期的，不算太老，不影响*款贷**也就对流动性没什么阻碍。好卖不好卖的得看价格，如果是正常均价，那顶楼的肯定挂牌时间长，一般是中间楼层的三倍以上。
5、 这我没什么建议，和义就是普通板块，居住的性价比相对高。顶楼在升值上并不受什么影响，就是出手时费点儿劲而已。如果觉得合适就尽快入手，节后指不定什么行情呢。现在是惜售时期，不会再出现又便宜又好的房子了，没必要再等。仅供参考。