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Q:提问: 京总您好，看了您的文章和一些问答，有一些问题。目前我家的情况是，夫妻两家人都是北京本地人，有一套父母名下在垡头翠城的经适房正要售出，预计收入400左右。个人和爱人在怀柔19年购入了一套限竞房，21年房下来交了契税，5年后可上市，购入时总价不到300万，目前还剩100公积金没还。目前在怀柔住，我在市里上班，媳妇儿在密云上班。（这也是当时在怀柔买房的原因）
家中有两岁娃一枚，4年后幼升小，家庭目前年收入45-50左右波动。父母这套房售出后考虑换房，优点是无贷唯一住房，但是目前比较纠结，考虑未来孩子上学和房产保值或增值。
问题一:怀柔这套商贷今年已还完，需要不需要把公积金也在近几年陆续提前还了？考虑一:父母在怀柔直接购置一套房产，可以买怀柔区的学区内房屋，有当时看了新盘北科建水岸雁西，是洋房，一层带院总价不到300万。开发商的概念是洋房+怀柔科学城+科学城配套小学（北京实验二小怀柔分校），这种选择是满足了父母居住环境+孩子上学需求（学校目前一般）。但是看了您文章，也知道这种新盘属于站岗盘，预计5-10年后才能出手。这个想法衍生出的一个问题是:怀柔科学城未来发展您是如何看待的？多长时间才能影响到楼盘增值？
考虑二:在市区朝阳新源里、柳芳、花家地这一类地区买一套带学区的老破小，可以*款贷**一部分整体预算提到500左右，租金补贴房贷。占一个朝阳的学区学位，孩子一年后幼儿园回城里上学，上一些九年一贯制的学校，但是朝阳区目前的升学率惨不忍睹。
考虑三:这一条原本没有，在看完您的文章和向周围教育口的朋友咨询后，500预算也能够上东城区的老破小，东城学区概念相对平均，整体升学率还不错。可以把房子租出去后，在附近再租一套大一点的房子去住。
总结后续问题:综上，我个人还是希望利用这次卖房的契机把400万房款在未来做大一些，如果现在能城里的房，满五唯一出售，恰逢孩子上学，至少加上学籍要求，最快8年后才能出手。等于可以接受较长时间的站岗，那么是在城里老破小站岗好，还是在怀柔科学城这一带站岗比较好呢？怀柔教育目前全市垫底，但目前的信息是2025年怀柔会有一所清华附中承办市教委直管的12年一贯制学校开始招生（我家2026年上学）考虑科学城定位，应该不会太差劲。所以现在比较纠结，这次换房的方向是城里还是怀柔，然后再看自己够得上的区域。望您指点迷津，万分感谢。
A:回答: 您好,感谢信任!1、我在星球精华栏文章11#北京七个行政区边缘的房价预警研判中已经对这些位置做过详细分析,怀柔属于北京的远郊区，位置偏冷，北京的产业发展轴整体是东南，西北有海淀，西南有丽泽，中部有金融街，东边是朝阳亦庄副中心，这几个载体有已经成熟的和正在发展的;所以怀柔发展起来相对较难;一是产业发展，二是人才发展，产业带动人口，最后才是商圈发展，这是楼市的三个支撑点;
这三个对于怀柔来讲难度较大,每一条都存在很大的不确定性;非硬性要求不建议在怀柔置业;哪怕是租房都可,这个是在怀柔购房的基本逻辑,2025年怀柔的清华附中;整体教育质量谁也不敢保证,学校好不好,一是看师资,二是看生源;再往深了说是看家长;从教育均衡的逻辑看,城六区之外先扶持的应该不会是怀柔;
2、东西海朝的学区逻辑不一样,朝阳主要是对外地户籍的家庭比较友好,海淀比较拼,东城相对佛系,又比较均衡,从房屋保值和孩子上学两个维度看在东城以最低总价获取入学名额,这种方案相对稳健一些;可参考星球精华栏文章13#学区宝典：东西海学区房选筹导图;城内的老破小不至于站岗,升值属性稍微弱了些,但还是有一些涨幅的,关于老旧小区的未来,我在星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理,有过详细分析,建议阅读全文,
北京的房价上涨逻辑是点状分布逻辑而非环线逻辑，而老房子是环线逻辑，二环优于三环，三环优于四环，但增值性的逻辑是资源集中辐射到的优质商圈优质楼盘;如国贸一带的优质商圈、亦庄一带的优质商圈、望京;这些区域的资源比较集中,市场上的购买力也比较充足,对于房价的推动作用更大,其次靠近市中心的老旧小区只能跟随大盘普涨,保值性还可,我对于此类住宅的建议是见好就收;怀柔大概率会亏损,资金成本比较高,另外垡头翠城的房子尽快出售,这种地段的经适房市场不会太好,公积金利率很低,短期不卖没必要提前还;祝一切顺利
Q:提问: 东四环融创一号院新房13.5万，总共4栋楼，性价比如何？与旁边霄云路8号13万和泛海兰海园11.5万二手房比较呢？兰海园楼龄虽然有十二年，但小区自然环境感觉更好;霄云路8号12万单价投资价值大不大，和泛海国际兰海园（可看市政公园）比较怎样呢？还有北五环顾家庄桥正北2600米的润泽御府，有投资价值吗？
A:回答: 您好,独木难成林,投资不买孤盘,融创一号院没有商圈氛围,朝阳公园泛海国际这几个盘除了产品本身稀缺以外,商圈也很稀缺,无法复制独一无二;霄云路8号位置算不上绝佳,除了顶豪定位以外,没有附加的价值,已经卖了十多年了,期间换过很多个名字,请了很多明星代言,顶豪的投资价值比较弱,市场流通性很差,纯属是卖给外地的土豪,本地人购买的很少,能接盘的人少之又少,
这个盘谈不上投资,只能作为改善看个人喜欢的程度,润泽御府在北京有一定的稀缺性,五环边比较新的独栋产品;园林设计都很符合这个购买群体的要求,但别墅的投资属性稍微弱了些,一是总价过高占用资金太大,二是流通性不好,如果对居住品质有要求,兼顾自住加投资,这个盘很不错,如果是纯投资,改善置换的户型比较受市场追捧,可参考星球精华栏文章16#北京必买的十大豪宅;文章中的楼盘流通性和位置都属于市场上的稀缺品,祝顺利!
Q:提问: 京总您好！最近考虑买房子。北京户口首套首贷，总预算450万左右，通勤在国贸，父母房子在望京，现在希望增购1个房子，至少买个2居室做婚房。首付加起来能出到300万，但不想压力太大所以总价450万就没啥压力，考虑到通勤和与父母近，听说很快东坝地铁平方村站2024年就要开放了，所以主要看的朝阳区东坝，这边预算差不多的，中介推荐了：1、金泰丽富70多平米两居东南向，东对面有楼采光遮挡2、汇景苑89平米两居南向，价格最高但还能谈没税费，3、朝阳新城四区95平米南向两居。金泰丽富总预算下降小几十万，另外两个小区预算提升小几十万，需要增加*款贷**。
由于可以购买通州房子，也看过一些小区，比如阿尔法、合生滨江帝景、天时明苑、世纪星城等，2居-3居基本都可以买，但考虑到保值、流通性和通勤，感觉不确定性太大，北京二手房存量已经历史新高，人口负增长，生育率持续下降，这套房子至少5-10年居住，担心未来换房出手难等原因最后还是现在倾向朝阳了，是这么一个过程。
由于我喜欢在客厅活动，对南向客厅比较看重，此外衣服鞋子较多，需要很多储物空间会打柜子，老人建议除了关注朝向和客厅面宽，也要关注卧室尺寸;选择二手房是因为期房等太久，想尽快住进去，此外新房价格很高，提升预算到500来万，面积也不大。希望帮忙分析一下：1、在450万左右预算选择东坝片区是否具备保值性，哪些小区值得入手；2、东坝片区如上三个小区帮忙分析一下实际情况，3、朝阳、通州还有什么推荐片区的小区，考虑通勤、老人距离、保值、增值，有电梯，南向客厅～这是个庞大的问题，有微观有宏观，万分感谢。
A:回答: 您好，1、你更多关注的是房子的居住属性，尤其是对于户型的设计，而一套房子的价值从来都不是因某一项资源突出决定的，产业资源+地段资源+楼盘资源最终才等于一套房产的综合价值，户型属于楼盘资源，如果前两个分数很低，楼盘资源和户型分数再高其实对于房子的成长空间是没有任何帮助的，这个问题你需要重新梳理思路做综合考虑,建议你仔细阅读星球会员文章81#北京房产投资核心逻辑和原理。
2、关于东坝，请阅会员文章87#朝阳跑赢大盘选筹导图,这个区域一直是一个概念极强的板块，如果你要是选一些品相不错的二手盘会好一些，这个区域炒作很严重，区域众多新盘在拉价，从区域的价格规律品相好的二手盘会因新盘的营销而上涨，但仅限于个别品相比较好的盘，并不是所有的盘全被拉高，因为这个区域面积很大，楼盘很多，类型也不一样，有回迁有保障有商品，第一梯队的盘是常青藤，奥林匹克花园，第二梯队是金隅景和和悦和，富东，你的预算可以买到第二梯队，关于选筹逻辑，第一梯队长期价值会更高一些，第二梯队保值性不差，但升值性就没有保障了，再往后就不建议选了，流通性和保值性都没有保证，如果你为了满足对户型的要求去牺牲各项资源我我认为是不值得的
关于选筹的方向，你要是能再提高50万的预算可以去淘一下常营的苹果派，这个盘最好的两居户型南北向的价格在530左右，中等全南的500左右，户型应该是可以满足你要求的，这个区域的资源还不错，有龙湖的商业综合体，有轨道交通，到朝阳东部的主要商圈都很方便，常营属于国贸的次级溢出板块，未兑现的利好是东边的通州运河中心，现阶段主要的价值是承接整个朝阳东部的刚需上车群体，我个人觉得常营更适合你，关于通州你的理解基本正确，祝顺利！
Q:提问: 您好，京总，我家京户，孩子在读大学，刚有首套房票一张，目前家庭配置亚运村卧龙小区老公房2居，阳光新干线1居，天月园1套（自住不想出售），10年后退休。3套房龄均超20年，特别是老公房目前比较好出手，想用孩子资格，置换优质房产，目前工作生活在亚奥版块，请指点置换区域方向和置换思路。
1. 利用孩子房票，资产优化转移给孩子作为未来婚前财产，卖出卧龙小区老公房，留阳光出租补充养老。2.卖出卧龙和阳光2套，置换更优地段和物业。3.大学生接力贷额度不知道能最高能批多少需要提前做什么储备？4.奶西地块新房目前望京越，还有未开盘的中建辰园低密大平层，是否值得置换，能跑赢通胀？5. 从保值增值角度看，奶西，海淀永丰等一手新盘与市内二手次新盘如何选择？
A:回答: 您好,1、卧龙小区、阳光新干线、天月园这三套房值得继续持有的为天月、其次是卧龙,阳光在亚运村板块为尾部盘,卧龙小区从2019年一直处于上涨趋势,去年九月市场利好涨势很明显,近期有轻微下跌,2017年3月份之后处于横盘状态,虽然小区年代旧了些,但亚运村板块除了保利金泉一个品质商品房社区之外,其他楼盘均为老公房社区,所以卧龙这个盘保值属性还可,在市场上属于中上等水平;你可以参阅星球精华栏16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据);
阳光建成年代虽然比卧龙要新一些,但整体居住体验小区综合水平远不如卧龙,现阶段可考虑出掉阳光,保留卧龙和天月;以孩子名义进行购买;后期二次置换时可考虑再次出掉卧龙;如果考虑一次性到位卖出卧龙和阳光2套，置换更优地段和物业也可;2、关于*款贷**请私信;
3、奶西地块望京樾是目前新房市场比较值得买的,从楼盘的位置以及后期可开发程度都还可;但空白区域兑现总需要时间,期间存在规划落地的不确定性,优势是楼盘新,成熟后在市场上更具备竞争力,二手房的优点是建成时间较早,所以位置较好,可选择的范围比较大,基本上想要买什么位置什么类型的都会有,其次配套较成熟,优缺点肉眼可见,确定性更强.房产交易后可以马上拿到房子和产证,一旦拿到既可出租几个月后可以贷到一些相应的*款贷**,来解决未来的月供问题.而新房前几年会失去金融属性;如果以长线投资注重居住感可考虑新房,如果对未来几年并没有什么清晰的规划,或者期间会有不确定性,如工作变故;那么二手房更灵活,从保值增值性上二手房前几年也优于新房.建议认真阅读精华栏的文章81#北京房产投资核心逻辑和原理,祝一切顺利!
Q:提问: 京总好！读了您不少文章，很受启发！现在卖房加首房首贷，大概有1000到1100，想在国图这边换房子，主要考虑孩子上班方便。想向您请教;一，这附近保值加自住，最值得选的盘是哪个？目前看了韦伯豪和人济山庄，您更推荐哪个？或者是否还有其他更好的盘？二，目前的资金，买这两个盘都有点尴尬，买两居还行，好的三居都够不着。家里还有一个龙湖时代天街的三居，是否有必要做个抵押，提高资金量？
A:回答; 您好,感谢信任!1、韦伯豪和人济山庄从中长期看韦伯豪更有稀缺价值,韦伯豪在魏公村板块一直处于领涨的状态,魏公村除了韦伯豪和悦园是2000之后的楼盘,其他盘多为80、90年代建成,商圈优质,而商圈内80%-90%的楼盘很拉垮,只有少量楼盘的品质还可，那么这几个楼盘就会成为这个区域人人都追捧的楼盘，从而一次次将房价推高;如果地段内没有新的住宅供应,那么这类住宅产品的可上升空间就越大;这个是微观市场逻辑,
而人济山庄属于紫竹桥板块,像紫竹花园、中海雅园、中海紫金苑、主语家园都是人济山庄的竞品,从房屋的成长性韦伯豪可上升的空间更大,如果论居住品质主语家园、中海紫金苑的品质更高,可通过星球精华栏16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)查询楼盘详细行情;2、关于加杠杆有很多种方式,抵押其他房产或者以新买入的房子做都可,成交价X0.95X0.7=可*款贷**总额,总价1000万的房子,评估价在950万左右,可贷7成,就是665万,总价1000万的房子首付款(不含税费和中介费)是335万,这是目前*款贷**额度的上限,和首套二套几环二手新房无关）可参考精华栏文章07#巧用杠杆，*款贷**的利用,有问题再沟通,祝一切顺利!
Q:提问: 京总，您好！拜读了您星球的精华区文章，深受触动，改变了以往对房子的错误思想，遗憾没有早点关注您。第一次提问，说一下我的情况。基本情况:在北京无房，但是河北大厂有一套房（市值140左右），有房贷，现在北京买房算二套。孩子户口在西城广牛学区，25年9月入学，按现在的情况，应该可以上康乐里小学，但因为无房，顺位靠后，不保险。目前，我们租住在海淀单位公房，离西城小学有点远。主要诉求:想购买一套房，下一步孩子上学住。方案设计:把大厂房子卖了，加上手头现金，首付能凑420左右，能够撬动总价600左右的房子。
主要有两个方案:一个方案是，在西城买学区房，孩子户口迁过去，这样能够选择更好的学区，孩子上学也近，但是只能够到老破小的一居或者小两居，感觉这边的学区都顶点了，而且本身也能上西城的学校，买房加成不多，房子还可能不保值。
第二个方案是，在丽泽商圈草桥，菜户营，右安门外附近买，选择余地大一些，600万可以够到大两居，甚至小三居，居住体验好，未来升值空间大点，但是孩子上学远点，如果草桥的话，需要坐19号线两站，孩子上学通勤成本太高（因为早高峰堵车，感觉还是得坐地铁）。另外，家里人不太考虑投住分离，也就是在丰台买房后在西城租房，所以没有考虑租赁的情况。请问京总，这种情况我该怎么选？是买房住，还是应该投住分离？如果买草桥，我这个预算有什么楼盘推荐？如果西城应该够哪个学区？投住分离的话，感觉买房的选择就有点大了。目前很纠结，不知道如何选，还望京总指点。
A:回答: 您好，你最好的选择是投住分离，这个投和住的距离你们可以自己把握，如果能接受远一点可以以全市作为选筹范围使利益最大化，因为你们对于学位的需求程度不是很大，买学位和不买学位并不会影响到你们孩子在西城上学的问题，影响只是一个排名靠前一个排名靠后，如果是因为这个因素去承担学区房的不确定性我觉得代价和实际的需要反差太大，没有必要的！关于选筹的方向，布局到草桥或者菜户营方向上没问题，你可以关注恋日花都的小两居，草桥欣园三区的大两居和小三居，菜户营可以关注万润风景
如果把选筹范围扩大到全市，你可以利用其它方式把杠杆比例提高到50%左右，这样你可以撬动800的楼盘，如果是600，你400的本金效率不高，这样你可以把目光移到海淀的清河附近，未来离孩子的学校也不是很远，但可以吃到海淀最大的涨幅，你未来肯定是要再次置换的，如果布局到丽泽一带，保值性不差，只能说增值性比较一般，丽泽一带的购买力比着海淀还是弱了些，我在星球精华栏81#北京房产投资核心逻辑和原理/房价轮动规律中有写过北京一流区域和二流区域的轮动逻辑,建议你结合16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)去认真阅读文章,这样你布局800可以利益最大化,祝顺利！
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